根據(jù)《“不公平格式條款”消費者認知及線索征集調(diào)查報告》，中國消費者協(xié)會邀請中消協(xié)律師團律師對消費者反映強烈的商品房買賣、租賃、裝修、物業(yè)等相關領域不公平格式條款進行點評。具體如下：

一、出售方不能履行義務時，完全免除己方定金責任。

例如，在未簽署正式預售協(xié)議前，若因出售方原因致使不能出售時，出售方不受任何約定約束，只需退還定金而不必附加利息或賠償。

點評意見：

（一）法律分析

依照法律規(guī)定，收受定金的一方不履行合同約定的義務時，除應當向支付方返還收到的定金外，還應向支付方賠償定金數(shù)額相等的錢款，即雙倍返還定金。該格式條款的規(guī)定完全規(guī)避了經(jīng)營者不履約所應承擔的法律責任，對購房者非常不公平，違反了法律規(guī)定。

（二）法律依據(jù)

《民法典》

第五百八十六條　當事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權的擔保。定金合同自實際交付定金時成立。

定金的數(shù)額由當事人約定；但是，不得超過主合同標的額的百分之二十，超過部分不產(chǎn)生定金的效力。實際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額的，視為變更約定的定金數(shù)額。

第五百八十七條　債務人履行債務的，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現(xiàn)合同目的的，無權請求返還定金；收受定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現(xiàn)合同目的的，應當雙倍返還定金。

二、商品房買賣合同與廣告宣傳內(nèi)容不符時，將“宣傳視為要約邀請”規(guī)避責任。

例如，買受人在簽訂本合同時，經(jīng)現(xiàn)場查看、查閱相關文件手續(xù)等方式已做全面細致了解，出賣人不存在虛假、誤導性承諾、陳述，買受人自愿購買該物業(yè)。買受人在現(xiàn)場看到的樣板房、宣傳資料、樓盤廣告等僅作為要約邀請，不作為出賣人向買受人交付房屋的合同依據(jù)，概以本合同內(nèi)容為準。

點評意見：

（一）法律分析

消費者在售樓處選購商品房時，開發(fā)商精心制作的銷售手冊、樓盤模型、樣板房等銷售廣告和宣傳資料會對消費者的購買決策產(chǎn)生重大影響，開發(fā)商在銷售廣告和宣傳資料中對商品房及其附屬設施作出說明和允諾，吸引消費者簽約購買。根據(jù)法律規(guī)定，商業(yè)廣告和宣傳的內(nèi)容符合要約條件的，構成要約，開發(fā)商無權單方在合同中規(guī)定廣告和宣傳資料等不構成合同內(nèi)容。當售房廣告和宣傳資料構成要約的，即使未寫入合同，開發(fā)商也應履行相關義務，如未按約履行，則構成違約。

（二）法律依據(jù)

《民法典》

第四百七十二條　要約是希望與他人訂立合同的意思表示，該意思表示應當符合下列條件：

（一）內(nèi)容具體確定；

（二）表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。

第四百七十三條　要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的表示。拍賣公告、招標公告、招股說明書、債券募集辦法、基金招募說明書、商業(yè)廣告和宣傳、寄送的價目表等為要約邀請。

商業(yè)廣告和宣傳的內(nèi)容符合要約條件的，構成要約。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

三、出賣人享有最終解釋權，排除對方權利，免除己方責任。

例如，出賣人在售房過程中向買受人提供的圖紙、資料、宣傳廣告等，除有特別說明的外，均僅供買受人購房參考，不得視為合同內(nèi)容條款，出賣人享有最終解釋權。

點評意見：

（一）法律分析

格式條款應當公平確定雙方的權利和義務，且在對格式條款有不同的理解時，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。如果格式條款不合理地減輕格式條款提供方責任，排除或限制對方權利的，該條款無效。

（二）法律依據(jù)

《民法典》

第四百九十六條　格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。

采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責任等與對方有重大利害關系的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務，致使對方?jīng)]有注意或者理解與其有重大利害關系的條款的，對方可以主張該條款不成為合同的內(nèi)容。

第四百九十七條　有下列情形之一的，該格式條款無效：

（一）具有本法第一編第六章第三節(jié)和本法第五百零六條規(guī)定的無效情形；

（二）提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權利；

（三）提供格式條款一方排除對方主要權利。

第四百九十八條　對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應當采用非格式條款。

《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》

第十一條經(jīng)營者與消費者采用格式條款訂立合同的，經(jīng)營者不得在格式條款中排除消費者下列權利：

（四）解釋格式條款的權利；

四、擴大不可抗力適用范圍，為延期交房免責。

例如，因設計調(diào)整、氣候變化等原因?qū)е挛窗春贤?guī)定期限將商品房交付買受人使用的，出賣人不承擔違約責任。

點評意見：

（一）法律分析

該條款屬于對不可抗力的濫用。不可抗力是不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。設計調(diào)整、氣候變化并非不可抗力，而是施工前應當充分考慮的因素，如果經(jīng)營者因設計原因未能按期交房，應屬違約，需要承擔違約責任。

（二）法律依據(jù)

《民法典》

第一百八十條第二款

不可抗力是不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。

《商品房銷售管理辦法》

第三十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。

因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當及時告知買受人。

五、房屋租賃期滿后，限制消費者與房屋所有人直接交易。

例如，自租賃期滿合同終止后三個月內(nèi)，甲方（承租人）不得與該房屋的產(chǎn)權所有人自行成交，否則應向乙方（中介機構）交付月租金的200%作為賠償。

點評意見：

（一）法律分析

消費者通過中介機構與房屋所有人訂立租賃合同，對于中介機構提供的訂立合同的機會或提供的訂立合同的媒介服務，已依約支付報酬，中介機構的合同目的已經(jīng)實現(xiàn)。租賃期限屆滿合同終止后，消費者有權自行與房屋所有人直接協(xié)商再次訂立租賃合同，不屬于《民法典》第965條規(guī)定的利用中介機構提供的交易機會或媒介服務，繞開中介機構直接訂立合同的情形，中介機構無權予以限制，更無權要求消費者支付報酬、違約金或賠償損失。

（二）法律依據(jù)

《民法典》

第四百九十七條　有下列情形之一的，該格式條款無效：

（一）具有本法第一編第六章第三節(jié)和本法第五百零六條規(guī)定的無效情形；

（二）提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權利；

（三）提供格式條款一方排除對方主要權利。

第九百六十五條　委托人在接受中介人的服務后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。

《消費者權益保護法》

第二十六條第二款、第三款

經(jīng)營者不得以格式條款、通知、聲明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消費者權利、減輕或者免除經(jīng)營者責任、加重消費者責任等對消費者不公平、不合理的規(guī)定，不得利用格式條款并借助技術手段強制交易。

格式條款、通知、聲明、店堂告示等含有前款所列內(nèi)容的，其內(nèi)容無效。

六、裝修施工存在問題，將材料費轉(zhuǎn)嫁給消費者。

例如，裝修施工期間屬于甲方（消費者）購買材料由乙方（裝修公司）施工的項目，如有因乙方施工造成質(zhì)量問題，乙方負責保修期間的人工費用，材料由甲方負責。

點評意見：

（一）法律分析

在裝修過程中，因施工造成質(zhì)量問題后，往往需要進行拆除部分或全部原裝修材料進行重新施工。拆除過程中，原裝修材料會遭到部分或者全部損壞。消費者自購材料屬于其自身財產(chǎn)，因經(jīng)營者施工質(zhì)量不合格對消費者造成的損失應由經(jīng)營者一并承擔。該條款減輕了經(jīng)營者應承擔的責任，屬于不公平格式條款。

（二）法律依據(jù)

《民法典》

第一千一百八十四條侵害他人財產(chǎn)的，財產(chǎn)損失按照損失發(fā)生時的市場價格或者其他合理方式計算。

第一千一百六十五條行為人因過錯侵害他人民事權益造成損害的，應當承擔侵權責任。

《消費者權益保護法》

第二十六條第二款、第三款

經(jīng)營者不得以格式條款、通知、聲明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消費者權利、減輕或者免除經(jīng)營者責任、加重消費者責任等對消費者不公平、不合理的規(guī)定，不得利用格式條款并借助技術手段強制交易。

格式條款、通知、聲明、店堂告示等含有前款所列內(nèi)容的，其內(nèi)容無效。

七、違約金的設定標準過低，經(jīng)營者的違約成本較小。

例如，施工方違反合同約定出現(xiàn)工程逾期的，按照人民幣20元每日向消費者支付違約金。

點評意見：

（一）法律分析

違約金的設定應以彌補實際損失為原則，此處約定的違約金金額較低，明顯無法彌補因無法及時入住導致的實際損失（如延長租賃期限、增加租賃成本等），涉嫌排除消費者主張違約責任的權利，減輕經(jīng)營者賠償責任。

（二）法律依據(jù)

《民法典》

第五百八十四條　當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失。

第五百八十五條　當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。

約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據(jù)當事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據(jù)當事人的請求予以適當減少。

八、將預付款視為定金或違約金，解除合同時不退款，加重消費者責任。

例如，甲方（消費者）除因不可抗力外，單方解除合同的，已支付預付款，乙方（經(jīng)營者）不予退還；若由此對乙方造成損失的，甲方將承擔乙方所有損失。

又如，甲方（消費者）如違約，甲方所交貨款將作為違約金賠償給乙方。

點評意見：

（一）法律分析

預付款不是法律概念上的定金，合同條款中關于若消費者解除合同，已支付預付款不退的規(guī)定并不能適用“定金罰則”。經(jīng)營者單方規(guī)定消費者解除合同時，不退已支付預付款或?qū)⑺回浛钭鳛檫`約金賠償給經(jīng)營者，屬于加重消費者責任的不公平格式條款。此外，解除合同承擔違約責任時，違約金不應超過合理數(shù)額。

（二）法律依據(jù)

《民法典》

第五百八十六條　當事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權的擔保。定金合同自實際交付定金時成立。

定金的數(shù)額由當事人約定；但是，不得超過主合同標的額的百分之二十，超過部分不產(chǎn)生定金的效力。實際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額的，視為變更約定的定金數(shù)額。

第五百八十四條　當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失。

第五百八十五條　當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。

約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據(jù)當事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據(jù)當事人的請求予以適當減少。

九、物業(yè)公司收取管理費卻不承擔未盡到管理義務的民事責任。

例如，物業(yè)服務企業(yè)對本協(xié)議項下的車輛管理僅指對車輛行駛、停放秩序的管理，并不承擔對車輛的保管義務，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的車輛毀損、滅失，財物被盜等財產(chǎn)損失，或人身傷亡事件的，由責任方承擔刑事或民事責任，物業(yè)服務企業(yè)不承擔責任。

點評意見：

（一）法律分析

物業(yè)服務企業(yè)收取業(yè)主的車位費，應盡法定或約定的合理管理義務。該條款約定，物業(yè)服務企業(yè)對于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的車輛毀損滅失、財物被盜等財產(chǎn)損失或人身傷亡事件不承擔任何合理責任，屬于物業(yè)服務企業(yè)免除自身責任和法定義務。

（二）法律依據(jù)

《物業(yè)管理條例》

第三十五條物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

第四十六條　物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。

十、在物業(yè)管理費外要求業(yè)主分攤公用費用，加大業(yè)主的責任。

例如，物業(yè)綜合服務費不包括景觀水系等公用能耗費用，景觀水系運行的水、電費按實際耗費進行分攤。

點評意見：

（一）法律分析

物業(yè)管理區(qū)域應當包括景觀等小區(qū)內(nèi)的公用設施和場地，因此，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護、園林水池噴泉等水、電費用，均應在物業(yè)管理服務費中列支，不應向業(yè)主額外分攤。

（二）法律依據(jù)

《物業(yè)管理條例》

第二條本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第二條　物業(yè)服務人違反物業(yè)服務合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。