業(yè)主將房屋委托給多家中介公司，

買家經甲公司業(yè)務員安排看房后，

卻與乙公司就相同房產達成交易，

這樣的行為屬于“跳單”嗎？

買家是否需要賠償違約金？

基本案情

王某因需要購買房屋，經甲公司業(yè)務員聯(lián)系，雙方于2023年2月一起去看了某處房屋。看房后，王某應甲中介業(yè)務員要求簽署了《看房確認書》，該確認書明確了房屋信息，雙方還約定“若委托方或委托方之配偶等人基于居間方已提供的房源信息、機會和服務，成功購入或承租本確認書房產的，則委托方需向居間方支付傭金。不得與房主私下交易，否則須按居間方規(guī)定收費標準的四倍支付服務傭金。委托方同意居間方在帶看過程中拍照作為帶看依據(jù)”。后王某在甲公司回訪時表示了拒絕。

次日上午，經乙中介業(yè)務員帶看相同房產，王某丈夫劉某（買方）與案外人魏某（賣方）、居間方乙公司簽訂了《房地產買賣居間合同》，就相同房產達成了交易，王某向乙公司支付中介服務費8000元。

甲中介認為王某違反了合同約定，遂訴至法院，要求王某支付中介費用及違約金。

法院判決

永州市零陵區(qū)人民法院經審理后認為，本案的爭議焦點是王某在案涉房屋買賣過程中是否存在繞開甲中介公司完成交易的“跳單”情形。

本案庭審過程中，甲中介公司認可其公司不是唯一能夠推廣銷售案涉房屋的中介機構，即案涉房屋并非甲中介公司獨家房源，委托人通過網絡、其他中介公司等正當途徑同樣能夠獲得案涉房源信息，委托人委托多個中介人從事中介活動，多個中介人為其提供交易信息或者媒介服務，委托人最后選擇其中一個中介人，通過其與第三人訂立合同。故委托人具有選擇最滿意、最合適的中介人為其提供優(yōu)質服務并通過其與第三人訂立合同的權利。且王某并未與案涉房屋的房主私下達成交易，而是通過其他中介的服務完成房屋買賣，并支付了相應的中介費，無主觀逃避支付中介費的惡意。

據(jù)此，法院駁回了甲中介公司的訴訟請求。

法官說法

該案例參考了最高人民法院案例庫1號指導性案例，有效促進中介服務市場健康發(fā)展，維護市場交易誠信，保護消費者合法權益。

“跳單”又稱“跳中介”，是指中介人向委托人提供中介服務后，委托人利用中介人提供的服務，私下與相對人訂立合同的行為，或者另行委托其他中介人與相對人訂立合同的現(xiàn)象?！疤鴨巍边`約的構成要件主要包括三個方面：（1）委托人接受了中介人的服務；（2）委托人利用了中介人提供的信息機會或媒介服務；（3）委托人繞開中介人直接訂立合同。

實踐中，賣方為了提高售價或盡快出售，可能通過多家中介公司掛牌出售同一房屋，買方也能通過多家中介公司了解房源信息。委托方與相對方最終達成交易究竟利用了哪家中介公司提供的服務，不能簡單地以提供服務的時間先后判斷，還需要結合服務的內容和合同的約定。本案中，甲公司預先擬定的《看房確認書》包含的禁止“跳單”條款，是重復使用的，且未與委托人協(xié)商，其性質屬于格式條款。《中華人民共和國民法典》第四百九十七條規(guī)定，提供格式條款的一方限制或者排除對方主要權利的，該格式條款無效。中介人帶著看房付出的勞動是有限的，在多家中介公司掌握同一房源信息的情況下，各家中介的報價和服務可能存在較大差異，如果某個中介人以有限的付出限制買方的選擇權，雙方利益是明顯失衡的，故本案駁回了原告全部訴訟請求。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》

第九百六十四條 中介人未促成合同成立的，不得請求支付報酬；但是，可以按照約定請求委托人支付從事中介活動支出的必要費用。

第九百六十五條 委托人在接受中介人的服務后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。

《中華人民共和國消費者權益保護法》

第九條 消費者享有自主選擇商品或者服務的權利。

消費者有權自主選擇提供商品或者服務的經營者，自主選擇商品品種或者服務方式，自主決定購買或者不購買任何一種商品、接受或者不接受任何一項服務。

消費者在自主選擇商品或者服務時，有權進行比較、鑒別和挑選。

來源：永州市零陵區(qū)人民法院、湖南高院