房地產(chǎn)案件事關(guān)群眾切身利益，應(yīng)當(dāng)依法懲治各類違法行為。針對房地產(chǎn)領(lǐng)域案件常見違法行為，本文約請地方執(zhí)法人員總結(jié)現(xiàn)場檢查方法與技巧，歸納常見違法行為查處依據(jù)，供系統(tǒng)同仁參考。

現(xiàn)場檢查步驟

第一步是事前聯(lián)絡(luò)。與住建部門開展聯(lián)合檢查時，住建部門一般會事先聯(lián)系檢查對象。開發(fā)商的關(guān)注點會在住建部門的檢查事項上，因此事先聯(lián)絡(luò)不會給市場監(jiān)管部門對違法行為的查處帶來“打草驚蛇”的后果。但隨著案件查辦的日益增多，開發(fā)商對市場監(jiān)管部門可能檢查的重點逐漸熟悉。因此，必要時可采取不打招呼方式直接赴現(xiàn)場檢查。如果是舉報類線索核查，一般不能提前聯(lián)系，避免證據(jù)被提前銷毀。

第二步是確定地點。房地產(chǎn)領(lǐng)域檢查時一般針對售樓中心進行檢查。而開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照登記地址與項目地址和售樓中心地址不盡相同。宣傳的內(nèi)容一般都在售樓中心有所展現(xiàn)，故售樓中心應(yīng)是檢查重點。要確認(rèn)開發(fā)商售樓中心數(shù)量。如有多個，必要時可同步開展檢查。除售樓中心以外，還應(yīng)進行網(wǎng)絡(luò)巡查。

第三步是實施檢查。在檢查前，應(yīng)當(dāng)根據(jù)執(zhí)法“三項制度”的要求，全程打開執(zhí)法記錄儀。在進入售樓中心前，應(yīng)提前對售樓中心展示的樓盤名稱、門牌號等進行拍照，以確認(rèn)檢查對象。對售樓中心外部宣傳標(biāo)語、桁架廣告等內(nèi)容也可提前拍照記錄。進入售樓中心后，要亮明執(zhí)法證件。檢查時，實施檢查并拍照固證。遇到規(guī)劃真實性等問題，可提前通過電話初步確定是否屬實。在完成所有必要的檢查后，可要求售樓中心負(fù)責(zé)人接受現(xiàn)場詢問。

現(xiàn)場檢查內(nèi)容

在進行檢查時，需要根據(jù)房地產(chǎn)領(lǐng)域宣傳特征，要求售樓中心現(xiàn)場提供所有宣傳途徑及資料。重點檢查以下方面:

一是宣傳單頁、折頁、雜志。一般擺放在售樓中心進門處架子上，也可能是銷售人員現(xiàn)場發(fā)放。常見問題有：以項目到某一位置的時間代表距離；宣傳學(xué)區(qū)等就學(xué)承諾內(nèi)容；使用絕對化用語；宣傳虛假的內(nèi)容；標(biāo)注最終解釋權(quán)歸本公司所有；未標(biāo)示預(yù)售許可證號；未標(biāo)示代理公司名稱；含投資回報承諾的內(nèi)容；引用數(shù)據(jù)未標(biāo)明出處；規(guī)劃或在建項目未標(biāo)注項目狀態(tài)等。

二是沙盤模型。一般在售樓中心中央位置放置樓盤項目的模型。常見問題有：模型與實際交付的房屋明顯不一致；模型頂部擺放“售罄”牌子但實際仍有房可售等。

三是區(qū)位圖。一般懸掛在售樓中心墻上。區(qū)位圖中常見問題在于標(biāo)示的規(guī)劃內(nèi)容與實際不符；項目位置與周邊配套的比例關(guān)系不準(zhǔn)確等。

四是展板、宣傳板。一般在售樓中心通過擺放或者懸掛方式展示。宣傳內(nèi)容中常見問題與宣傳單頁等大同小異。

五是現(xiàn)場宣傳音視頻。有些通過售樓中心懸掛的顯示屏或者廣播進行宣傳。常見問題為虛假宣傳。

六是價格公示表。一般在進門處公示區(qū)域內(nèi)有營業(yè)執(zhí)照、預(yù)售證等，價格公示也在其中。價格公示需公示每一套房屋的價格，一般通過紙質(zhì)方式公示。常見問題是未按規(guī)定明碼標(biāo)價。

七是格式合同。商品房銷售合同等一般都是由省局備案的格式合同，一般情況不存在問題。但也可對其他格式合同進行檢查，確認(rèn)是否存在霸王條款等違法行為。

八是有獎銷售。一般售樓中心在銷售期間會舉行抽獎活動。常見問題有：抽獎式的促銷活動最高獎金額超過五萬元；中獎種類、數(shù)量、兌現(xiàn)方式等信息不明確，影響兌獎；虛假的有獎銷售。

現(xiàn)場取證要點

第一步，提取相關(guān)證據(jù)。

關(guān)于直接證據(jù)。對于檢查中發(fā)現(xiàn)涉嫌違法的，要現(xiàn)場固定證據(jù)。對宣傳單頁、折頁、雜志等載體，直接提取物證；對格式合同提取復(fù)印件；對價格公示牌復(fù)印相關(guān)紙質(zhì)文本；對沙盤模型、區(qū)位圖、展板、宣傳板、桁架廣告等內(nèi)容都需通過拍照方式固定內(nèi)容。

關(guān)于其他證據(jù)。現(xiàn)場提取當(dāng)事人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、預(yù)售證、現(xiàn)場接待人員身份證復(fù)印件、銷售代理合同復(fù)印件、代理銷售公司營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件及備案登記證復(fù)印件、有關(guān)宣傳內(nèi)容委托設(shè)計制作印制合同復(fù)印件、相關(guān)費用支付憑證與發(fā)票復(fù)印件、宣傳單頁交貨數(shù)量確認(rèn)單等證據(jù)。

以上取證過程中要確保執(zhí)法記錄儀全程錄音錄像，并及時將視頻刻錄至光盤作證據(jù)。對相關(guān)宣傳介質(zhì)內(nèi)容，現(xiàn)場應(yīng)該盡可能獲取設(shè)計底圖，并將底圖打印后作為證據(jù)留存。

第二步，制作現(xiàn)場文書。

檢查現(xiàn)場應(yīng)做好分工，專人負(fù)責(zé)與當(dāng)事人負(fù)責(zé)人交談并進行執(zhí)法教育，其他人員做好現(xiàn)場文書制作等工作。一是現(xiàn)場筆錄。可通過移動執(zhí)法箱以電子版方式制作現(xiàn)場筆錄。二是照片確認(rèn)單。通過微信等工具，將手機里的照片通過文件傳輸方式傳送至電腦端。在電腦端腦現(xiàn)場制作照片確認(rèn)單。三是法律文書送達地址確認(rèn)書。要現(xiàn)場交由當(dāng)事人確認(rèn)送達地址信息，避免后續(xù)可能存在的送達困難。四是詢問通知書。通知當(dāng)事人在指定時間、地點接收詢問，并提供有關(guān)材料。五是責(zé)令停止發(fā)布廣告通知書或責(zé)令改正通知書。責(zé)令當(dāng)事人停止發(fā)布廣告，限期改正違法行為。

此外，應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)場向當(dāng)事人提供空白授權(quán)委托書。告知當(dāng)事人如在法定代表人無法接受調(diào)查的情況下，通過法定代表人簽字并在企業(yè)蓋章后可授權(quán)其他人員全權(quán)接受調(diào)查。實際受委托人一般為熟悉情況的現(xiàn)場接待檢查人員。

第三步，有關(guān)人員確認(rèn)。

所有現(xiàn)場制作的文書以及提取的證據(jù)材料都需要現(xiàn)場接待人簽字確認(rèn)。一般售樓中心無公司公章，可暫時由現(xiàn)場接待人按手印確認(rèn)，在事后調(diào)查過程中要求蓋章補正。

第四步，違法資料處置。

對于現(xiàn)場多余的宣傳單頁等宣傳資料，可按照《廣告法》進行扣押，也可由當(dāng)事人當(dāng)場銷毀。其他違法情形，由當(dāng)事人采取合適方式及時整改。當(dāng)事人在整改后及時提交含整改照片與內(nèi)容的整改報告。該報告可作為對當(dāng)事人作出從輕或者減輕處罰的證據(jù)之一。

第五步，靈活開展詢問。

在現(xiàn)場檢查結(jié)束后，可根據(jù)當(dāng)事人配合情況以及違法行為涉及的人員情況，決定是否現(xiàn)場制作詢問。必要時可當(dāng)場對相關(guān)人員進行詢問，固定事實，串聯(lián)證據(jù)，并提取被詢問人身份證明材料。

（本文作者系浙江省海寧市市場監(jiān)管局 張葉偉 原文刊載于《市場監(jiān)督管理》半月刊2020年第14期）