中國質(zhì)量新聞網(wǎng)訊 2021年，廣東省中山市消委會共受理各類咨詢投訴1726宗，從爭議性質(zhì)來看，涉及合同問題類投訴居首位，其次是質(zhì)量、售后服務(wù)、價格、虛假宣傳等投訴。從商品和服務(wù)類別來看，上述投訴分布在房屋及建材、家用電子電器、日用商品及交通工具、生活及社會服務(wù)等多個行業(yè)。

本次公布的侵權(quán)案例中，涉及商品房買賣貸款、贈送物業(yè)管理費方面的常見糾紛，希望通過對案例所涉法律爭議的梳理，能引起廣大消費者、經(jīng)營者的關(guān)注，促進消費市場的健康發(fā)展。

案情簡介

2021年5月，消費者曾先生夫婦到中山市黃圃鎮(zhèn)某樓盤看房，在售樓員引導下，曾先生看中該樓盤一個單位，想以曾太太的名義購買該單位，但對于曾太太能否順利貸款沒有把握，于是咨詢該售樓員。售樓員向曾先生夫婦介紹了貸款手續(xù)并承諾，如屬于曾太太貸款未通過，可以取消買賣，退回定金。在售樓員催促下，曾先生確定了樓房座數(shù)及樓層等資料，并按要求繳付了定金2萬元。其后，曾太太在辦理貸款手續(xù)時，由于征信問題導致貸款未能通過，由于曾先生夫婦無力全款買樓，因此向該公司提出解除認購，并要求按照售樓員承諾退回2萬元定金。未果，遂投訴至黃圃鎮(zhèn)消委分會。經(jīng)黃圃鎮(zhèn)分會工作人員調(diào)解，開發(fā)商同意退還曾太太定金2萬元，雙方解除買賣合同。

消委會點評

商品房買賣合同或認購書簽訂后，因買方的貸款未能獲銀行通過，導致買賣無法繼續(xù)，從而引發(fā)糾紛的投訴時有發(fā)生。那么，當中如何確定責任歸屬？對于買方請求解除認購合同退回定金的訴求能否支持，是消費者較為關(guān)心的問題，期間往往涉及比較大的爭議金額。

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋〔2020〕17號修改的司法解釋之一）第十九條的規(guī)定：“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人”。因此，按照上述規(guī)定，買方貸款未能獲銀行通過，導致買賣無法繼續(xù)的歸責原則，應(yīng)分為兩類：

其一是“因當事人一方原因”，即責任由有過失的一方承擔的情形；

其二是“不可歸責于當事人雙方”，即雙方均不存在過失的情形。

上述個案，曾太太在未了解自己征信情況下貿(mào)然認購，最終貸款未能通過導致買賣無法繼續(xù)，其情形接近法條所指的“買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的”的情形，本來應(yīng)該承擔責任。但結(jié)合整個購買過程，交易雙方簽訂認購書時，開發(fā)商代表的售樓員向曾先生夫婦承諾，如屬于曾太太貸款未通過，可以取消買賣，退回定金。而且，作為在對于顧客貸款是否能通過擁有更多資訊和專門知識的交易方，售樓員涉嫌存在未盡真實告知或某程度上誤導消費的違規(guī)操作。因此，黃圃分會工作人員結(jié)合整個購買過程，認定買賣無法繼續(xù)不可歸責于消費者，最終促成雙方解除買賣合同，開發(fā)商退還曾先生夫婦定金。

近年來，類似上述因貸款問題引發(fā)商品房買賣糾紛日益增多，商品房買賣動輒涉及較大交易金額，達成調(diào)解往往并不容易。因此，市消委會提醒消費者進行商品房買賣時應(yīng)更多了解相關(guān)政策、規(guī)定，對涉及重大事項的交易條件或承諾，應(yīng)要求銷售方以書面方式明確，并注意保留與銷售人員的溝通記錄，以保障自己的合法權(quán)益。

案情簡介

2019年7月，消費者黃先生到中山市神灣鎮(zhèn)某樓盤看房，剛好該樓盤正在進行促銷，房地產(chǎn)開發(fā)公司職員告知黃先生，現(xiàn)在認購，開發(fā)商將贈送一年物業(yè)管理費。黃先生剛好看中該樓盤一個單位，于是黃先生高興地與開發(fā)商簽約，雙方同時簽訂了一份購房優(yōu)惠確認書，該公司承諾黃先生于2021年2月收樓后即可獲得物業(yè)管理費贈送。黃先生2021年收樓入住后，直至8月底仍未收到該筆贈送的物業(yè)管理費，黃先生期間分別聯(lián)系物業(yè)公司與開發(fā)商均未得到回應(yīng)。黃先生感到自己“就像皮球被物管和開發(fā)商踢來踢去”，于是投訴至神灣鎮(zhèn)消委分會。經(jīng)分會調(diào)解，該房地產(chǎn)開發(fā)公司最終將承諾贈送的物業(yè)管理費于9月底存入黃先生的物業(yè)費繳費賬戶。

消委會點評

買房贈送物業(yè)管理費是開發(fā)商一種常用促銷手段，但也常常在購房者收樓入住后產(chǎn)生糾紛。其原因除了開發(fā)商違約，還由于大部分購房者不清楚物業(yè)管理與房屋買賣的法律關(guān)系，在購房時缺失開發(fā)商的書面協(xié)議保障又或廣告、協(xié)議條款含糊，導致購房者后續(xù)維權(quán)困難。

從法律角度來看，物業(yè)管理與房屋買賣是兩種獨立的法律關(guān)系，房屋買賣當事人一方是開發(fā)商，另一方是購房者，兩者都是買賣合同關(guān)系。而物業(yè)管理當事人一方是物業(yè)管理公司，一方是住戶，兩者間是服務(wù)合同關(guān)系。

通常，由于部分前期物業(yè)管理公司為開發(fā)商子公司，賣房的開發(fā)商也可能同時承擔了物業(yè)管理者的角色，而購房者往往就是業(yè)主，會形成這兩種合同關(guān)系在主體方面有一定重合，但無論如何，這兩種合同關(guān)系在法律上是獨立而有區(qū)別的，開發(fā)商和物管兩者作為獨立承擔責任的主體，法律上不能互相取代。

所以，除非開發(fā)商以直接支付的形式贈送物業(yè)管理費，開發(fā)商不能將有關(guān)物業(yè)管理具體內(nèi)容的條款直接規(guī)定在售樓合同中，這樣做屬于越俎代庖，構(gòu)成不當處理他人權(quán)利的情形。從法律的角度來講，開發(fā)商沒有簽訂這種非直接支付形式贈送物業(yè)管理費條款的主體資格，此類協(xié)議應(yīng)當由物業(yè)管理公司與購房者簽訂。以開發(fā)商為主體簽訂的類似協(xié)議，依據(jù)《民法典》第一百五十七條的規(guī)定，將因法律行為無效而不發(fā)生效力，有過錯的一方需要為對方由此所受到的損失承擔賠償責任。

（來源：中山市場監(jiān)管）