2021年8月30日晚間，金地集團(tuán)發(fā)布了2021年半年度報(bào)告。今年上半年，金地集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積753萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)55.27%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額1628.3億元，同比增長(zhǎng)60.22%，完成了全年 2800億銷(xiāo)售目標(biāo)的 58%。

今年上半年，面對(duì)行業(yè)利潤(rùn)不斷承壓的市場(chǎng)環(huán)境，金地集團(tuán)通過(guò)不斷提升內(nèi)在經(jīng)營(yíng)能力，實(shí)現(xiàn)了銷(xiāo)售運(yùn)營(yíng)、投資拿地、財(cái)務(wù)融資等多個(gè)維度的均好發(fā)展。

中長(zhǎng)期增長(zhǎng)動(dòng)力充足

今年上半年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了一波“小陽(yáng)春”行情。金地集團(tuán)搶抓市場(chǎng)機(jī)遇，從年初就開(kāi)始搶跑，實(shí)現(xiàn)了同比大增的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。

從城市能級(jí)來(lái)看，金地深耕一二線城市發(fā)展所帶來(lái)的單體城市產(chǎn)能增長(zhǎng)明顯。2021年上半年，華東區(qū)域和東南區(qū)域成為金地銷(xiāo)售的主力區(qū)域。其中，上海的單城市銷(xiāo)售規(guī)模突破200億元，南京單城市銷(xiāo)售規(guī)模突破150億元。公司共有13個(gè)城市的市場(chǎng)占有率在今年上半年進(jìn)入當(dāng)?shù)厍笆?。其中，上海、金華、呼和浩特位列第一，大連、南京、東莞進(jìn)入前五。從銷(xiāo)售占比來(lái)看，一二線城市的銷(xiāo)售面積占比約63%，銷(xiāo)售金額占比則達(dá)到了71%。

從單體項(xiàng)目看，明星項(xiàng)目的銷(xiāo)售貢獻(xiàn)占比在不斷提升：深圳中心天元項(xiàng)目單盤(pán)銷(xiāo)售額超過(guò)50億元，南京南部新城G13項(xiàng)目、義烏萬(wàn)家風(fēng)華項(xiàng)目、上海西虹橋項(xiàng)目銷(xiāo)售額超過(guò)40億元，上海嘉定北項(xiàng)目、廣州風(fēng)范雅苑項(xiàng)目銷(xiāo)售額超過(guò)30億元，溫州甌江峯匯、北京華樾國(guó)際、南京語(yǔ)山棠花園等項(xiàng)目銷(xiāo)售額超過(guò)20億元。

較高的銷(xiāo)售增速是金地未來(lái)結(jié)轉(zhuǎn)收入的有力保障，也是金地中長(zhǎng)期業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的核心動(dòng)力之一。預(yù)期隨著下半年推貨量的增加，金地全年有望實(shí)現(xiàn)2800億元的銷(xiāo)售目標(biāo)。

靈活精準(zhǔn)投資：總量合理、質(zhì)量良好、布局得當(dāng)

面對(duì)“兩集中”政策背景下的土地市場(chǎng)，今年上半年金地集團(tuán)秉持深耕廣拓的戰(zhàn)略，精準(zhǔn)把握投資窗口期，運(yùn)用多元化投資方式，靈活、精準(zhǔn)投資，做到了投資總量合理、投資質(zhì)量良好、投資布局得當(dāng)。

數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，金地新獲取土地81宗，新增了約1,247萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，其中公開(kāi)市場(chǎng)拿地的平均溢價(jià)率僅有13.88%。

在布局方面，金地堅(jiān)持價(jià)值投資路線。在深耕一二線核心城市的同時(shí)，適度布局優(yōu)質(zhì)三四線城市，上半年新增土儲(chǔ)中一二線城市占比59%。

截至上半年末，公司土地儲(chǔ)備累計(jì)大約6,729萬(wàn)平方米，其中71%為一二線城市。優(yōu)質(zhì)的城市布局和土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)，為公司未來(lái)規(guī)模和業(yè)績(jī)的穩(wěn)健增長(zhǎng)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

營(yíng)收高增長(zhǎng)，“大運(yùn)營(yíng)體系”確保經(jīng)營(yíng)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)

2021年上半年，金地集團(tuán)的房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算面積146.42萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)50%，較2019年同期增長(zhǎng)6.97%；結(jié)算收入294.04億元，同比增長(zhǎng)73.65%，較2019年增長(zhǎng)46.78%；報(bào)告期內(nèi)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入342.74億元，同比增長(zhǎng)72.45%。

受年內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)及節(jié)奏的影響，金地上半年的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為14.25%，歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)18.25億元，同比下降38.79%。

分析金地的財(cái)務(wù)報(bào)表可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)期凈利潤(rùn)表現(xiàn)主要與報(bào)告期的結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)有關(guān)。2017-2018年期間獲取的低毛利項(xiàng)目，在今年上半年集中進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)高峰，占當(dāng)期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)轉(zhuǎn)收入的占比較高，進(jìn)而拉低了整體利潤(rùn)率。

“近年來(lái)部分城市推出了限價(jià)等管控措施，針對(duì)前景較弱的項(xiàng)目，公司的銷(xiāo)售策略始終是堅(jiān)持在尊重市場(chǎng)規(guī)律的前提下進(jìn)行科學(xué)定價(jià)，平衡量?jī)r(jià)關(guān)系，以換倉(cāng)提效，保證總體資產(chǎn)質(zhì)量的良好。”金地方面表示，隨著下半年待結(jié)轉(zhuǎn)貨值充裕，且毛利率水平較上半年有所提升，預(yù)計(jì)全年結(jié)算收益較上年有一定增長(zhǎng)。

事實(shí)上，受行業(yè)下行、地價(jià)上漲、融資成本增加等不利因素影響，近幾年房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)算利率走低已經(jīng)是行業(yè)的普遍趨勢(shì)。根據(jù)wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至8月25日，54家已披露半年報(bào)的房企平均凈利潤(rùn)率由上一年同期的10.4%下滑至9.3%，下滑1.1個(gè)百分點(diǎn)，五年來(lái)首次跌破至10%以下，不少頭部房企都面臨著較大的毛利率壓力。

從公司的觀察來(lái)看，公司投資項(xiàng)目的毛利率水平，在2019、2020年和今年的結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目，將對(duì)整體利潤(rùn)表現(xiàn)有一定的修復(fù)。比如上海、廣州、東莞、西安、呼爾浩特、南京等城市銷(xiāo)售創(chuàng)造的毛利率水平較高，部分城市甚至超過(guò)了30%，為利潤(rùn)率的恢復(fù)提供了有力的保障。

今年，金地集團(tuán)修訂后的全年竣工計(jì)劃約為1,450萬(wàn)平方米，較2020年實(shí)際竣工面積增長(zhǎng)了32%，這也將為金地全年結(jié)算規(guī)模的增長(zhǎng)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。從報(bào)表數(shù)據(jù)來(lái)看，上半年金地實(shí)際完成竣工面積為354萬(wàn)平方米，占全年竣工計(jì)劃的24%，下半年占全年竣工計(jì)劃的76%，待結(jié)轉(zhuǎn)貨值充裕。預(yù)計(jì)全年結(jié)算收入將取得比較好的增長(zhǎng)，且毛利率水平較上半年也會(huì)有所提升，全年結(jié)算收益預(yù)計(jì)較上年有一定增長(zhǎng)。

在行業(yè)整體毛利下降的大趨勢(shì)下，如何在投資、運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)品端發(fā)力，提升股東回報(bào)水平，是企業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)力的真實(shí)體現(xiàn)。過(guò)去數(shù)年來(lái)，金地積極應(yīng)對(duì)行業(yè)政策及市場(chǎng)形勢(shì)的變化，構(gòu)建了一套集投資、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售于一體的“投-產(chǎn)-銷(xiāo)三年一體化”管控模式，按季度動(dòng)態(tài)調(diào)整存銷(xiāo)比，加強(qiáng)了市場(chǎng)預(yù)判和提前調(diào)度的能力。

通過(guò)科學(xué)精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)，全面提高開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理水平。在“投-產(chǎn)-銷(xiāo)三年一體化”管控模式指引下，金地的跨專(zhuān)業(yè)職能協(xié)同能力有了明顯加強(qiáng)，投資體系、運(yùn)營(yíng)管控、營(yíng)銷(xiāo)管理等關(guān)鍵工作的決策和執(zhí)行能力得到了顯著提升。近年來(lái)，公司在銷(xiāo)售、投資端均有著高質(zhì)量的增長(zhǎng)，驗(yàn)證了金地“投-產(chǎn)-銷(xiāo)三年一體化”管控體系的精準(zhǔn)性和有效性。

財(cái)務(wù)層面持續(xù)穩(wěn)健，三條紅線全綠檔

融資方面，作為過(guò)去五年為數(shù)不多的“三條紅線”全綠檔企業(yè)，金地集團(tuán)與銀行等金融機(jī)構(gòu)均建立了良好的長(zhǎng)期合作關(guān)系，善于利用多種融資渠道獲取優(yōu)質(zhì)資金，債務(wù)融資加權(quán)平均成本為4.65%，處于行業(yè)低位水平。

截至報(bào)告期末，公司的實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率為69.44%，凈負(fù)債率為69.59%，現(xiàn)金短債比為1.19，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)繼續(xù)保持在“三道紅線”的綠檔水平。

由于在資本市場(chǎng)上始終保持著良好的信用狀況，金地的主體信用評(píng)級(jí)及各項(xiàng)融資產(chǎn)品評(píng)級(jí)均為AAA級(jí)，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾、穆迪維持給予金地的長(zhǎng)期信用評(píng)級(jí)分別為BB、Ba2。

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