今年上半年，國(guó)土資源部公布了5起國(guó)土資源領(lǐng)域違法違規(guī)案件的查處結(jié)果，這是自2012年初開始，我國(guó)全面清理“小產(chǎn)權(quán)房”工作正式啟動(dòng)實(shí)施的重要一步。而在國(guó)家強(qiáng)力整治小產(chǎn)權(quán)房的另一面，則是購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的中低收入人群的無(wú)奈。

    文/袁楊 本刊記者 劉暢

    如何走出小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)實(shí)困境？本刊記者就北京小產(chǎn)權(quán)房居民的生活現(xiàn)狀進(jìn)行了調(diào)查走訪。

    “老北京”：為了生活，小產(chǎn)權(quán)房的法律保障問題，似乎不那么重要了

    在北京市小產(chǎn)權(quán)房較為密集的昌平區(qū)，記者走訪了居住在小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)的幾戶家庭。

    小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主小陳是老北京人，隨著北京市的快速發(fā)展，他原本在宣武區(qū)的家被拆遷了，為了能讓老婆孩子住上稍微大點(diǎn)的房子，小陳把家安在遠(yuǎn)在市郊的昌平“宏福苑”小區(qū)，選擇居住相對(duì)便宜的小產(chǎn)權(quán)房。 

    但這付出的代價(jià)是，因?yàn)榫幼〉牡胤诫x市區(qū)太遠(yuǎn)，小陳放棄了在民政局的穩(wěn)定工作。為了謀生，他在小區(qū)附近，開了一家嬰兒游泳館。小陳說(shuō)，他很看好這門生意，盡管在這個(gè)城鄉(xiāng)結(jié)合地帶基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)不夠完善，但他認(rèn)為在這個(gè)區(qū)域嬰幼兒服務(wù)的生意很有市場(chǎng)前景。他的理由是，這片小產(chǎn)權(quán)房的面積相當(dāng)大，有80多個(gè)樓，“到現(xiàn)在這里還沒有同嬰幼兒有關(guān)的店，包括賣嬰幼兒的衣服，還有奶瓶、奶嘴、尿不濕這些母嬰用品的店?！?/p>

    其實(shí)小陳目前的生意并不如想象中樂觀，當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)于嬰幼兒早期教育熱情度并不高，送孩子去專門的嬰兒游泳館游泳的家庭更是少之又少，小陳的嬰兒游泳館一直處于虧損的狀態(tài)。面對(duì)不景氣的生意小陳顯得很無(wú)奈，正如選擇在市郊開始新的工作和生活，同樣也是無(wú)奈之舉。

    小陳告訴記者，他宣武區(qū)房子的拆遷補(bǔ)償款在“城里”根本買不起房子，“如果要是在四環(huán)以內(nèi)，買大產(chǎn)權(quán)的房子的話，只能買半套。所以多數(shù)人選擇往郊區(qū)走?！?/p>

    不得不說(shuō)，近幾年來(lái)北京市區(qū)不斷走高的房?jī)r(jià)，早已超出了小陳這樣的普通家庭能夠承受的能力范圍，面對(duì)瘋狂高漲的房?jī)r(jià)，像小陳這樣的老北京人，只能舍棄很多，為了新的生活，小產(chǎn)權(quán)房的法律保障問題，似乎顯得并不那么重要了。

    “我們只能割舍，割舍那邊的親戚朋友，割舍我自己的社會(huì)關(guān)系圈，而得到的是我能繼續(xù)生活下去，起碼在這邊有房子住。這是沒辦法的選擇，只能是這樣。至于小產(chǎn)權(quán)是50年也好，是40年也好，那都是以后的事情，起碼我現(xiàn)在還有的住，還在生活著?！?/p>

    不過，和小陳不一樣的是，當(dāng)?shù)夭疬w的居民境遇似乎好很多，拆遷后的村民們住進(jìn)了更加寬敞舒適的樓房，又有很多生活補(bǔ)貼，最重要的是，還是和原來(lái)的親戚朋友住在一起，生活圈子沒有受到太大影響。

    而小陳除了生活圈子不得不舍棄以外，郊區(qū)的生活多少讓他有些不大適應(yīng)。他現(xiàn)在雖然沒有物業(yè)費(fèi)，只需繳納每天3元錢的電梯管理費(fèi)，可是已經(jīng)過了電梯檢修時(shí)間，依然沒有人來(lái)檢修。盡管小區(qū)周邊配套設(shè)施相對(duì)健全，但是為了買到更加便宜和質(zhì)量上乘的物品，人們還是只能去幾站地以外的大型超市和菜場(chǎng)。

    小陳說(shuō)，讓這邊小區(qū)火起來(lái)的另一個(gè)原因就是便利的交通，在小區(qū)門口，就是公交車607路和快3的總站，高速公路也在不遠(yuǎn)處，出行非常方便。但也因?yàn)檫@條居民出行的必經(jīng)之路臨近高速，存在很多安全隱患。

    打工族：不想將來(lái)怎么樣，現(xiàn)在能安居樂業(yè)就可以了

    記者了解到，“小產(chǎn)權(quán)房”一般是在農(nóng)村集體所有的建設(shè)用地和宅基地上建成的，大都集中在市郊城鄉(xiāng)結(jié)合地帶，可以說(shuō)是農(nóng)村城市化進(jìn)程的產(chǎn)物。像小陳所在的京西“宏福苑”這樣的“小產(chǎn)權(quán)房”小區(qū)，在北京并非只此一處，擁有小產(chǎn)權(quán)房的也不僅是“老北京”，還有很多的外來(lái)打工一族。

    在通州區(qū)張家灣“太玉園”小區(qū)，35歲的小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主史先生就是外來(lái)務(wù)工者。 

    史先生到北京已經(jīng)十幾年了，他回憶起多年前和進(jìn)京上大學(xué)的哥哥一起，帶著對(duì)首都的憧憬和簡(jiǎn)單的夢(mèng)想，從農(nóng)村老家出來(lái)踏上去往北京的列車那一幕，依然恍若一夢(mèng)。

    初來(lái)北京時(shí)，史先生還是一個(gè)18歲的孩子，因?yàn)闆]有學(xué)歷沒有工作經(jīng)驗(yàn)，他只能在工廠里當(dāng)學(xué)徒、去建筑工地打雜工等等，干一些簡(jiǎn)單的體力活，過著居無(wú)定所朝不保夕的日子。

    也許對(duì)于無(wú)數(shù)的建筑工人來(lái)講，高樓林立的城市在他們的心里總有著某種特殊的情感，一座座高大建筑在他們的辛勤勞作中拔地而起，而那些房子永遠(yuǎn)都是遙遠(yuǎn)的作品，能夠在城市里擁有一個(gè)屬于自己的家，是多數(shù)農(nóng)民工想都不敢想的事情。

    史先生說(shuō)，到了30歲，他想要在城市安家立業(yè)的愿望已極為強(qiáng)烈，頻繁換崗和四處打工只能離夢(mèng)想越來(lái)越遠(yuǎn)。最后，盡管風(fēng)險(xiǎn)很大，他還是選擇了自主創(chuàng)業(yè)。但第一次創(chuàng)業(yè)他失敗了，還虧了大約20萬(wàn)元。為了償還債務(wù)，史先生只好與大學(xué)畢業(yè)后去海外留學(xué)的哥哥做點(diǎn)簡(jiǎn)單的外貿(mào)生意，一點(diǎn)一點(diǎn)補(bǔ)救經(jīng)濟(jì)上的損失。

    幾年之后，他用再次積累的財(cái)富購(gòu)買了一套每平米2780元的小產(chǎn)權(quán)房，而同期的大產(chǎn)權(quán)房每平米8000元。史先生告訴記者，當(dāng)時(shí)買這個(gè)房子并沒有多少顧慮，“那個(gè)時(shí)候我認(rèn)為大家對(duì)這個(gè)政策根本是搞不明白，我自己也沒有大產(chǎn)權(quán)和小產(chǎn)權(quán)這個(gè)概念之分。我也不認(rèn)為這個(gè)村一級(jí)的政府，賣出的這個(gè)房子會(huì)違法?！?/p>

    專家表示，選擇購(gòu)買毫無(wú)法律保障的小產(chǎn)權(quán)房，一方面是由于對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)問題法律知識(shí)的匱乏，而另一方面則是不斷高漲的房?jī)r(jià)，讓多數(shù)外來(lái)打工人員對(duì)大產(chǎn)權(quán)房只能望洋興嘆。以“鏈家地產(chǎn)”調(diào)研的通州區(qū)二手房市場(chǎng)價(jià)格為例，目前大產(chǎn)權(quán)房每平方米14000元到16000元左右，而私下交易的小產(chǎn)權(quán)房只需要6000元到8000元左右就能買到，平均售價(jià)是大產(chǎn)權(quán)房的三分之一到二分之一之間。

    現(xiàn)實(shí)中，像史先生這樣的外來(lái)打工者，能在北京安家落戶，過上安居樂業(yè)的城市生活，就是最幸福的事情。而把房子買在市區(qū)還是郊區(qū)，是大產(chǎn)權(quán)還是小產(chǎn)權(quán)，只要是能夠買得起，擁有一個(gè)屬于自己的家，其他的似乎都不重要了。史先生就說(shuō)，“我不太在乎，也沒有過多地考慮什么小產(chǎn)權(quán)怎么樣，會(huì)怎么樣，將來(lái)想怎么樣。我是覺得我這樣住，只要能安居樂業(yè)就可以了?！?/p>

     小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)實(shí)困境

    購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的人群，除了因?yàn)槭杖脒^低，又面臨基本居住問題而做出的無(wú)奈之舉之外，多少存在法不責(zé)眾的僥幸心理，那么購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主是否真地能夠住得踏實(shí)，實(shí)現(xiàn)多數(shù)購(gòu)買者想要的“安居樂業(yè)”的心理欲求呢？或許我們從徐先生的賣房經(jīng)歷中能找到些許答案。

    徐先生1995年參軍來(lái)到北京，退伍后他當(dāng)過司機(jī)干過保安，也自己開過旅游公司。如今孩子到了上小學(xué)的年齡，家鄉(xiāng)山東那邊又有很多創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)，徐先生決定賣掉自己88平米的小產(chǎn)權(quán)房，舉家遷回家鄉(xiāng)發(fā)展。這些天，徐先生一方面在網(wǎng)上發(fā)布售賣信息，一方面去各家中介公司尋求賣房機(jī)會(huì)，但情況不容樂觀?！按蠹乙豢葱‘a(chǎn)權(quán)房都不想買，要求現(xiàn)場(chǎng)看房的沒有。”

    對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)的顧慮，早在徐先生購(gòu)買這套房子之初就有，但是由于市區(qū)房?jī)r(jià)實(shí)在太高，他最終放棄了在百子灣附近購(gòu)買大產(chǎn)權(quán)房的想法，冒著風(fēng)險(xiǎn)花20萬(wàn)購(gòu)買了通州公莊小區(qū)的這套小產(chǎn)權(quán)房。而如果購(gòu)買大產(chǎn)權(quán)房，首付就得20萬(wàn)，貸款要貸20年。

    事實(shí)上購(gòu)買大產(chǎn)權(quán)房的壓力比徐先生預(yù)想的還要大得多，以售價(jià)60萬(wàn)元的商品房貸款購(gòu)買為例，如果首付款為20萬(wàn)元，貸款20年，以基準(zhǔn)利率計(jì)算，每月本息需向銀行繳納還款3053元錢。而當(dāng)時(shí)徐先生的月收入根本無(wú)法抵付貸款，更別提滿足妻兒老小的生活支出了。

    為了能夠讓孩子有一個(gè)穩(wěn)定的生活環(huán)境，徐先生東拼西湊，湊足20萬(wàn)元錢，購(gòu)買了這套小產(chǎn)權(quán)房，結(jié)束了長(zhǎng)達(dá)十余年四處漂泊的生活。而這套房子雖然給這個(gè)三口之家?guī)?lái)了6年的安定生活和無(wú)數(shù)的快樂，但是難以解決的就業(yè)壓力和孩子上學(xué)問題，讓徐先生不得不重新考慮回鄉(xiāng)生活。

    但沒想到的是，原以為低價(jià)賣掉這套房子是很容易的事情，誰(shuí)知一冠上“小產(chǎn)權(quán)房”的名頭，售賣起來(lái)卻是四處碰壁。所有的中介公司一聽說(shuō)是小產(chǎn)權(quán)房，都拒絕為徐先生提供服務(wù)。中介公司現(xiàn)都明確表示，“只賣大產(chǎn)權(quán)”。他們說(shuō)，因?yàn)閲?guó)家明令禁止買賣“小產(chǎn)權(quán)房”。

    記者了解到，“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，許多小產(chǎn)權(quán)房是村集體之間通過整合集體所有的建設(shè)用地和宅基地，然后再在整合之后的集體土地上建設(shè)的。

    根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地也只享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。

    鏈家地產(chǎn)梨園時(shí)尚街區(qū)店店長(zhǎng)王占賢在接受記者采訪時(shí)就表示，“我們公司禁止買賣小產(chǎn)權(quán)房屋，完完全全是根據(jù)國(guó)家規(guī)定來(lái)執(zhí)行的”。由于小產(chǎn)權(quán)房禁止買賣的政策限制，原本想賣房的業(yè)主，也只好選擇自住或者出租自己的房子。

    鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部高級(jí)分析師陳雪告訴記者，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房都是中低收入人群，正常能夠買得起普通商品房的購(gòu)房者，還是會(huì)選擇買大產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)購(gòu)房者，一般都是因?yàn)楸本┑姆績(jī)r(jià)過高，以致無(wú)法承受，無(wú)奈冒險(xiǎn)去買一些小產(chǎn)權(quán)房。

    從鏈家地產(chǎn)的調(diào)研分析來(lái)看，小產(chǎn)權(quán)房大多在郊區(qū)存在，是城鄉(xiāng)結(jié)合地帶城市化進(jìn)程的產(chǎn)物，由于小產(chǎn)權(quán)房的土地使用權(quán)屬于農(nóng)民集體所有，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的城市居民，在房屋產(chǎn)權(quán)問題上很難得到法律保障。

    在國(guó)家明令禁止售賣小產(chǎn)權(quán)房和強(qiáng)力懲處國(guó)土資源領(lǐng)域違法違規(guī)案件的大背景下，以北京市為例，近期國(guó)土資源局延慶分局依法對(duì)違法建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房的案例做出行政處罰，沒收在違法占用的土地上建設(shè)的51棟樓房。但是在全面治理“小產(chǎn)權(quán)房”的問題上，也有許多不同看法。

    陳雪就認(rèn)為，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房來(lái)說(shuō)，一刀切的辦法其實(shí)是很不合理的，因?yàn)樗a(chǎn)生的原因是很復(fù)雜的?！叭绻坏肚械脑?，肯定會(huì)造成很多比如說(shuō)保障性的人群，沒有住房的情況。但是投資性的，這一部分如果給他們合理化了，其實(shí)就是一種投機(jī)的行為的一種成果，就是默認(rèn)的贊許的投機(jī)行為?！?/p>

    還有不少專家也認(rèn)為，在解決小產(chǎn)權(quán)房問題上，國(guó)家有關(guān)部門不能只考慮管理上的方便，應(yīng)當(dāng)從全局考慮問題，還要更多地考慮到、照顧到現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買者的利益。

    國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)研究中心研究員胡遲就表示，由于房?jī)r(jià)太高，很多人買不起房，特別是中低收入者買不起房，國(guó)家的保障房、廉租房，不僅量少而且門檻比較高，很多外來(lái)務(wù)工人員沒有本市戶口，連廉租房申請(qǐng)的資格都沒有，只能選擇購(gòu)買或者租用價(jià)格相對(duì)便宜的小產(chǎn)權(quán)房。他同時(shí)認(rèn)為，“因?yàn)檫@部分人大部分是城市外來(lái)務(wù)工者，他們中低收入，他們?yōu)橹袊?guó)城市化作出了巨大的貢獻(xiàn)，因?yàn)樯矸莸脑?，收入的原因，他們?cè)诔鞘谢l(fā)展中分享利益比較少，可以說(shuō)他們的貢獻(xiàn)大于他們的所得，那么小產(chǎn)權(quán)房正好是他們分享這個(gè)城市化的利益一個(gè)切合點(diǎn)。

    如何找到一種創(chuàng)新的治理方法，既能保證小產(chǎn)權(quán)房在保障性住房方面的功能，又能遏制投機(jī)行為帶來(lái)的小產(chǎn)權(quán)房不斷增多的現(xiàn)象，在胡遲看來(lái)，差異化地管理小產(chǎn)權(quán)房可能是相對(duì)合理的操作方式。

    但是具體標(biāo)準(zhǔn)該如何去制定，如何去執(zhí)行，由哪一部分人去執(zhí)行，哪些管理部門合理地去協(xié)作，還需要更為細(xì)致的調(diào)查和研究。

《中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行》2012年8月刊