文/圖 中央電視臺記者 袁柏欣 本刊記者 劉暢
住房面積被“縮水”
開發(fā)商稱圖紙“失誤”
“本來我是買的兩室一廳的,現(xiàn)在卻只相當(dāng)于一室一廳了?!痹谖錆h萬科城小區(qū),“準(zhǔn)業(yè)主”葉樺郁悶地對記者說。
武漢萬科城小區(qū)位于武漢市機(jī)場高速路與三環(huán)路交叉口。一下機(jī)場高速,就可以看到“萬科城,領(lǐng)譽(yù)漢口”的大廣告牌。
“我們當(dāng)初買萬科的房子就是看重萬科這個品牌,誰知道萬科做這種事情?!比~樺說。
去年3月,葉樺以每平米9800元的價格購買了萬科城一期一套建筑面積71平米的期房,合同約定交房時間是今年的12月31日。今年4月,葉樺突然接到了開發(fā)商的電話。萬科方面在電話中告訴他,房子的一個房間少了0.58個平方,希望來簽一個雙倍補(bǔ)償協(xié)議?!拔耶?dāng)時接到這個電話之后,覺得萬科還真不錯,但是實(shí)際看房之后,我發(fā)現(xiàn)不是那么回事?!?/p>
在葉樺購買的萬科城G2棟905房間,葉樺告訴記者,按照當(dāng)初開發(fā)商的宣傳,除了朝向不一樣,他的這個房子和同樓層的03號房屬于同樣大小,同樣戶型的房子。但是經(jīng)過他的測量,他的這個房間的長度,足足比隔壁的03號的同一房型縮水了30厘米。“當(dāng)初,我看重這個房間是因?yàn)檫@個房間足夠做一個次臥,但是目前來看,這個房間不能充當(dāng)臥室了,只能充當(dāng)一個書房?!比~樺說,別小看這30厘米,它對這間房的使用、范圍或者說用途、功能來說,發(fā)生了一個很大的改變?!皼_著兩室一廳去的,現(xiàn)在只有相當(dāng)于一室一廳了。”
葉樺購買的是71平米的緊湊戶型,他手指一張購買時的戶型宣傳圖說,出問題的這個房間,從圖上看,其實(shí)就是儲藏間、陽臺和花池。但開發(fā)商當(dāng)初宣傳推介這個戶型的時候,這里被改造成了一個小臥室。“樣板房的照片,房間里擺上了床、柜子還有書桌。”葉樺說,71平米的房子被打造成了兩室一廳,房子雖小,但功能齊備,當(dāng)時覺得還是比較劃算?!八麄冃麄鞯臅r候就說這個房間完全跟樣板間是一模一樣的,不管是大小還是樣子都是完全一模一樣,他們銷售人員是這樣跟我說的。”
據(jù)了解,在萬科城,出現(xiàn)面積縮水的業(yè)主總共約60戶,分別在G2和G3單元,而且都是和葉樺一樣的戶型,出現(xiàn)的問題也都一樣。業(yè)主們表示,一個本來就小的房間,結(jié)果長度減少了30公分,導(dǎo)致使用功能大打折扣,這讓他們很難接受?!跋M(fèi)欺詐,騙我們,從買房子開始一直到后來存在問題,整個都在騙我們?!庇袠I(yè)主憤憤地說。
面積縮水問題實(shí)際是在去年12月,一位業(yè)主丈量家具尺寸時發(fā)現(xiàn)的。此后,業(yè)主們多次找到開發(fā)商交涉但都沒有結(jié)果。今年4月27號,小區(qū)開發(fā)商——萬科旗下的武漢王家墩現(xiàn)代城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,給業(yè)主們發(fā)了一份名為《合同附圖制作失誤的函》,稱萬科在工地檢查過程中發(fā)現(xiàn)部分房型合同附圖存在制作失誤,即合同附圖中次臥室面積尺寸較規(guī)劃藍(lán)圖以及在規(guī)劃局報(bào)批的施工圖紙尺寸寬約30厘米,并承諾按照實(shí)測建筑面積與合同約定建筑面積差異進(jìn)行補(bǔ)差處理。但是,對于這種制圖失誤的說法,業(yè)主們并不認(rèn)同。“這么大的一個房地產(chǎn)公司,怎么會出這樣的低級錯誤?”
在給業(yè)主發(fā)這張函的同時,開發(fā)商還分別給每個業(yè)主打電話,提出按照0.58平米給予業(yè)主雙倍賠償,也就是賠償業(yè)主1.16平方米面積的房款這樣一個解決方案?!百r償1萬多塊錢,萬科放話說,如果業(yè)主有更多的要求,可以走法律途徑。”一位張姓業(yè)主告訴記者。
對于萬科提出的這種解決方案,業(yè)主們同樣不能接受。他們認(rèn)為,“0.58平方米”是開發(fā)商單方面提出的一個面積差異數(shù)字,并沒有給出這個數(shù)據(jù)的合理來源。更為重要的是,本來他們買這個房子的初衷就是想要一個兩居室,現(xiàn)在因?yàn)槊娣e縮水,本來可以當(dāng)作次臥的房子,現(xiàn)在可能失去了部分的使用功能,這不是簡單用錢能解決的問題。
“我現(xiàn)在很糾結(jié),退房,我兒子要結(jié)婚;不退房,這個房子沒辦法住,我不知道怎么辦?”一位業(yè)主痛苦地說。
按照萬科城開發(fā)商的說法,導(dǎo)致業(yè)主房屋面積縮水,是因?yàn)樗麄兒贤懈綀D制作失誤造成的,合同附圖中的次臥比施工圖紙寬了30公分。商品房買賣合同,是具有法律效力的合同文本,并且要報(bào)房管部門備案。合同中如此重要的圖紙,開發(fā)商怎么會出現(xiàn)失誤呢?
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),萬科城房屋面積縮水的所有業(yè)主,在當(dāng)初簽訂房屋買賣合同時,同時還簽訂了一個委托改造協(xié)議。通過與購房合同上的圖對比發(fā)現(xiàn),其實(shí)這個改造協(xié)議的內(nèi)容,就是將儲藏室和陽臺改造成了一個小臥室,也就是業(yè)主們反映的出現(xiàn)面積縮水的房間。就“合同附圖制作失誤的函”中的說法,記者采訪了武漢萬科房地產(chǎn)有限公司助理總工程師段世忠。
段世忠對記者表示,做合同附圖的時候,是隨機(jī)人員筆誤搞錯了,“所以從我們這個意義上也就是說,多寫了30公分上去,我們感覺這的確是很低級的一種錯誤?!倍问乐页姓J(rèn),制圖失誤,他的確有很大責(zé)任,但是對于這種失誤是如何產(chǎn)生的,并沒有更多的解釋。他表示,他們當(dāng)初的樣板房確實(shí)是按照合同上的附圖做的,但是合同附圖的制作失誤,是他們在房子蓋成之后才知道的。
武漢市盈科律師事務(wù)所律師耿志宏認(rèn)為,從推介的樣板間到要求業(yè)主簽訂改造協(xié)議,將本來規(guī)劃的陽臺改造成臥室,萬科城的開發(fā)商從一開始就有違法的嫌疑?!斑@個合同我們看了一下,它的使用的面積是非常小的,它為了把這個房子更好地賣出去,顯然要增加它的使用功能,增加使用功能比較可行的辦法也就是改變它的使用用途,將陽臺作為臥室,這樣才會讓消費(fèi)者覺得買這個房子是合算的,甚至是優(yōu)惠的?!?/p>
耿志宏告訴記者,一些開發(fā)商之所以敢于這么做,其中一個很重要的原因在于,很多時候,處于強(qiáng)勢的開發(fā)商違約成本非常低。“我們的市場監(jiān)管部門,對于虛假宣傳、虛假廣告的打擊力度不足,開發(fā)商之所以能夠進(jìn)行一系列的不切實(shí)際的宣傳、誤導(dǎo),原因主要是利益驅(qū)使,另一方面則是違法成本比較低。”
住宅樓層被“置頂”
開發(fā)商玩數(shù)字“貓膩”
和萬科城59位業(yè)主同樣苦惱的,還有萬科金域華府小區(qū)的業(yè)主牛小嵐女士。不同的是,她遭遇了一出“貍貓換太子”鬧劇。
萬科金域華府小區(qū)位于武漢市武昌區(qū)友誼大道,2009年9月底,武漢市民牛小嵐以96萬的全款在這里購買了一套期房,合同約定,2011年10月31號正式交房。在等待了1年半之后,也就是今年的5月份,看到房子已經(jīng)蓋起來,牛小嵐按捺不住對新房的憧憬,就偷偷跑去了工地。
牛小嵐購買的是32層住宅,但當(dāng)她坐電梯來到32層的住房時,卻發(fā)現(xiàn)32層的房子和合同約定的“朝向”不一樣。她滿腹疑惑地分別又去了31層和33層查看,結(jié)果發(fā)現(xiàn)31層和33層房子的朝向和她住房的朝向是一樣的,但樓層不對,到底怎么回事?
被開發(fā)商挪到了頂層33層,而層數(shù)卻依然被標(biāo)注為32層,開發(fā)商究竟施展了哪般“騰挪轉(zhuǎn)移大法”呢?
一頭霧水的牛小嵐趕緊到售樓部門,想找當(dāng)初賣房的售樓員,但她被告知,當(dāng)初的售樓員早就已經(jīng)調(diào)到了外地。牛小嵐說她電話聯(lián)系了當(dāng)時的銷售員,對方說“跟你講過這個情況,32樓就是33樓”,牛小嵐否定后,對方又說“反正這個事情怎么樣子都說不清楚”。牛小嵐說,“我合同上面是32層,我有合同”,對方只好說“現(xiàn)在又沒房給你換,我們后期的物業(yè)會比較好,到時候物業(yè)這個方面可能會給你一些關(guān)照……”
牛小嵐告訴記者,購房合同上寫得非常清楚,他們所在的這棟樓總共34層,合同約定房號是32層03號房。她認(rèn)為,無論如何她的房子不可能到頂層。合同上約定的32層的房子,怎么突然變成了33層呢?牛小嵐告訴記者,不僅僅是樓層的變化,更為關(guān)鍵的是她家的房子的主臥部分成為了頂層,將來會有隔熱和防水的隱患,而這些情況她在買房時也并不知情。
記者跟隨牛小嵐夫婦來到了金域華府小區(qū),他們吃驚地發(fā)現(xiàn)電梯的樓層號都發(fā)生了變化。
牛小嵐告訴記者,就在幾天前他們來這里的時候,電梯上還是1到34層的標(biāo)號,但是現(xiàn)在變成了1到33層的標(biāo)號,中間多出了一個2A的樓層。而在被指定是牛小嵐家門口的墻上,記者注意到,依然還寫著3303的標(biāo)號。“這個數(shù)字應(yīng)該是當(dāng)初最開始的時候,開始修這個房子的時候,標(biāo)定了真正的層數(shù),寫的是3303,我家合同是3203,但現(xiàn)在卻要把這一家交給我?!?/p>
記者了解到,牛小嵐購買的這套房是一個錯層結(jié)構(gòu),但現(xiàn)在主臥的位置變成了頂層。牛小嵐認(rèn)為,按照購房合同標(biāo)明,他們家是3203號房,這個錯層的主臥也應(yīng)該是33層,頂上應(yīng)該還有一個34層,而不應(yīng)該是頂層?!拔覒?yīng)該是在下面的一家,就是3103的那家?!?/p>
從今年5月份發(fā)現(xiàn)這個問題之后,牛小嵐多次找到萬科金域華府的開發(fā)商,想討個說法。但是對方一直堅(jiān)稱不存在問題。
當(dāng)著記者的面,牛小嵐撥通了武漢萬科房地產(chǎn)有限公司的一位姓趙的客戶經(jīng)理的電話。她在電話中指責(zé):“你合同明顯地在欺騙消費(fèi)者,我買的不是頂樓,你現(xiàn)在不能交頂樓給我……” 對方反問:“那你為什么買的時候不說,到現(xiàn)在才說呢?”
牛小嵐說:“一個有信譽(yù)的企業(yè)會要業(yè)主親自到房子里一個個地去審核我的房子到底在哪一層嗎?合同不能說明問題嗎?要合同干什么……”
經(jīng)過交涉,牛小嵐和這位萬科的客戶經(jīng)理約定下午在武漢萬科總部見面。牛小嵐很想搞清楚,本來是34層的房子,為什么非要加一個2A的樓層呢?
對此,趙經(jīng)理承認(rèn)“從合同上看不是頂層”。但他解釋,樓層34層寫得清清楚楚,肯定沒有問題,因?yàn)橛?A層。他強(qiáng)調(diào)“2A層合同上不可能寫”,他堅(jiān)持銷售人員在賣房時肯定告知過。牛小嵐則表示,銷售員并沒有就這一情況告知過她。
耐人尋味的是,趙經(jīng)理建議“走法律程序”。牛小嵐氣憤地說:“我付了96萬買了房子,還要拿錢請律師打官司?”
這一次的協(xié)商,最終還是無果而終。牛小嵐告訴記者,如果當(dāng)初知道是頂層,她肯定不可能買這個房子,一般情況下,頂層的房子不是很好賣。所以她一直懷疑開發(fā)商是在用玩數(shù)字游戲的手段,欺騙她買了本該不是頂層的房子。
律師:強(qiáng)勢開發(fā)商傷害社會公平與誠信
事實(shí)上,近年來房屋面積縮水、購房合同欺詐、房屋質(zhì)量問題,以及綠地消防被占等房地產(chǎn)領(lǐng)域的問題日趨尖銳,專家認(rèn)為這背后既是房地產(chǎn)領(lǐng)域商業(yè)誠信的迷失,又說明房地產(chǎn)領(lǐng)域的法制建設(shè)亟待完善。
多年從事房地產(chǎn)法律研究以及房地產(chǎn)維權(quán)的知名律師秦兵認(rèn)為,大企業(yè)出現(xiàn)欺詐的概率可能低一點(diǎn),但是并不等于沒有。秦兵介紹,他們接觸的案件中,90%以上的開發(fā)商就面積問題存在欺詐行為?!霸诒本┲灰o測量公司每平方米多20塊錢,測量公司就給他多測很多,我們叫公攤面積的數(shù)字面積,物理上盡管不存在,測量公司每平方米多掙了十幾塊錢,但是開發(fā)商多掙了幾十萬?!?/p>
秦兵調(diào)侃,萬科旗下的開發(fā)商說圖紙出現(xiàn)失誤,“這已經(jīng)算是很自謙的了,人家大部分都不說圖紙出現(xiàn)失誤了,都說建筑公司施工出現(xiàn)問題,我們現(xiàn)在正在訴訟建筑公司,然后把所有責(zé)任全部都推出去。能夠自謙地說自己圖紙出現(xiàn)失誤,那已經(jīng)是,我認(rèn)為道德很高尚的開發(fā)商了。”
“開發(fā)商都是行家,他可以找出100個理由,就自己違約進(jìn)行解釋?!鼻乇f,因?yàn)殚_發(fā)商如果不會解釋,他就沒法生存?!八运藭墼p以外,還要會對欺詐的內(nèi)容進(jìn)行解釋。但是無論你怎么解釋,違約是個事實(shí),是個客觀的事實(shí),對于消費(fèi)者來說,你必須就這個違約的客觀事實(shí),要求開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。第一個是簡單的違約責(zé)任,第二是欺詐的責(zé)任,第三可能還有其它責(zé)任?!?/p>
但記者了解到,大部分業(yè)主從現(xiàn)實(shí)角度考慮,不到萬不得已,他們并不打算走訴訟程序,他們還是希望同開發(fā)商協(xié)商解決問題,盡管他們已經(jīng)對于萬科失去了最初的信任。
武漢盈科律師事務(wù)所律師耿志宏對此表示理解,他認(rèn)為,面對強(qiáng)大的開發(fā)商,處于弱勢的購房者維權(quán)途徑和維權(quán)效果,通常都很不理想,而開發(fā)商的一個所謂小失誤或是違約行為,給購房者帶來的可能是永久的傷害?!爱?dāng)然,開發(fā)商的這些行為,也大大降低了企業(yè)自身的信譽(yù)度?!?/p>
不過,秦兵建議業(yè)主們還是應(yīng)該拿起法律武器,“業(yè)主最有效的方法就是一個單元組織起來,甚至說一層業(yè)主組織起來都行,共同聘請律師,就這個問題和開發(fā)商進(jìn)行談判、進(jìn)行協(xié)商,或者進(jìn)行訴訟。單個的業(yè)主基本上很難讓對方履行應(yīng)盡的責(zé)任?!?/p>
耿志宏更為擔(dān)心的是,萬科“忽悠”消費(fèi)者的情況會大大傷害社會公平與誠信?!叭f科有品牌,有良好的社會美譽(yù)度……但在獲得了更多資源更好回報(bào)的情況下,沒有相應(yīng)的付出,甚至還有欺詐,還有一些違約,事后也不采取積極的處理措施,這樣會導(dǎo)致我們普通的民眾,對于我們整個社會的大型企業(yè)、民營企業(yè)、信用良好的企業(yè)沒有信心,也會導(dǎo)致民眾對整個社會里的正義、公平、秩序都會喪失信心?!?/p>
而現(xiàn)實(shí)中更棘手的問題是,監(jiān)管難。監(jiān)管難的背后是立法質(zhì)量不高?!耙?guī)劃部門、建設(shè)部門、土地部門,基本上是這三大部門來監(jiān)管,但是有個問題,監(jiān)管也要依法監(jiān)管,只要你法律質(zhì)量低了,監(jiān)管也沒有辦法?!鼻乇硎?,“行政部門想去監(jiān)督開發(fā)商,前提是必須有監(jiān)督的法律,但是我們的法律現(xiàn)在立法質(zhì)量太差,非常粗糙,監(jiān)管部門拿到法律都沒法去操作。”他認(rèn)為,中國的房地產(chǎn)法律是全世界最多的,但都缺少針對性和實(shí)用性。
要想改變這種局面,就得讓更多的人大代表參與房地產(chǎn)領(lǐng)域的立法,這樣才能寫出相對完善可行的法律。
《中國質(zhì)量萬里行》