購房維權(quán)：需要一個清醒的頭腦

——訪北京市潮陽律師事務所律師楊曉虹

       有的消費者因為和開發(fā)商產(chǎn)生糾紛，就拒絕向銀行償還貸款，這在法律上是不同的法律關系，如果因此發(fā)生訟爭，銀行起訴消費者，消費者將會敗訴。還有，有的消費者因為和開發(fā)商發(fā)生糾紛，就拒絕繳納物業(yè)管理費和供暖費，如果因此發(fā)生訟爭，消費者也會面臨不利的法律后果。

   隨著近年來房地產(chǎn)市場的火爆發(fā)展，買房租房的人越來越多，關于房產(chǎn)的維權(quán)糾紛問題也越來越多。

   對此，日前中國質(zhì)量萬里行記者采訪了北京市潮陽律師事務所的楊曉虹律師。楊律師是從業(yè)15年的資深律師，對房地產(chǎn)領域的消費者維權(quán)尤其熟悉，她向記者介紹了在房地產(chǎn)領域維權(quán)的一些情況，并表示消費者維權(quán)最重要的就是要保持清醒的頭腦，做到理性維權(quán)。

   楊律師說，目前房地產(chǎn)投訴已經(jīng)成為消費維權(quán)領域的熱點、難點問題。房屋質(zhì)量、遲延交付房屋、承諾不兌現(xiàn)、房產(chǎn)證辦理等問題，成為消費者投訴的最主要問題。而且尤其讓人憂慮的是，即使消費者的投訴事實清楚、證據(jù)確鑿，但依然很難協(xié)調(diào)解決，房產(chǎn)糾紛維權(quán)難度很大。

    房產(chǎn)維權(quán)力不從心

   房產(chǎn)糾紛維權(quán)為什么會這么難呢？楊律師告訴記者，由于房地產(chǎn)領域至今未能列入《消費者權(quán)益保護法》范疇，因此，大多數(shù)消費者在維權(quán)時缺乏法律的支持，往往“力不從心”。

    據(jù)楊律師的總結(jié)，房產(chǎn)領域的消費者在維權(quán)過程中通常會遇到以下問題：

    一、調(diào)查取證困難；

    二、維權(quán)成本高；

    三、信息不對稱，處于被動地位；

    四、消費維權(quán)存在法律漏洞及法律法規(guī)的沖突；

    五、隱性侵權(quán)；

    六、違法行政和司法不公等。

   商品住房因其標的額大，依靠消費者自身的力量、消費者協(xié)會的力量難以解決商品房市場所存在的諸多問題。比如房屋質(zhì)量糾紛，解決起來就是個“老大難”問題，涉及賠償就更難。一些不負責任的開發(fā)商對常見的質(zhì)量問題往往敷衍了事，不解決根本問題。對于一些嚴重的質(zhì)量問題，消費者又很難出具權(quán)威證明，因此很難得到開發(fā)商的賠償。消費者花了一輩子的積蓄，沒有買來安居，卻買來了“無盡的辛酸和煩惱”。要退退不了，要換沒希望，要修不順暢。

   現(xiàn)在，人們的維權(quán)意識和法律意識都越來越強，很多消費者在碰到問題的時候往往拿起法律武器，通過訴訟途徑維護自身的權(quán)益，這無疑是社會的進步。但是楊律師提醒大家，法律是一把雙刃劍，如果不能合理地運用法律武器，有時它不但達不到維護自身權(quán)益的目的，相反可能還會傷及自身。

    要慎重選擇法律途徑

    總的來說，消費者在房產(chǎn)領域維權(quán)的活動中需要注意以下幾點：

   一、立足于解決問題，不要輕起訟爭，因小失大。對于解決問題而言，如果能協(xié)商解決，對雙方都有利，除非萬不得已，不要輕起訟爭，要知道，訴訟是有風險的。由于訴訟請求不當，證據(jù)不足，對法律的不同理解等等，都可能導致敗訴。有的雖然勝訴了，但所花費的時間、精力、費用等已遠遠超過了所要爭取的利益，顯然是得不償失。因此，在決定起訴前，一定要仔細權(quán)衡利害得失，對于沒有把握勝訴的，一定要慎重決定。

   二、注意保留搜集相關的證據(jù)。掌握充分、可靠的證據(jù)是勝訴的保證。即使沒有涉訴，掌握開發(fā)商違約的充分、可靠的證據(jù)，也會使自己在和開發(fā)商的談判中處于有利的地位。因此，在整個交易的過程中，消費者都應該注意保留和收集一切能夠證明事實的相關證據(jù)，例如：因房屋質(zhì)量問題向開發(fā)商索賠時，就需要提交購房合同、開發(fā)商提供的房屋質(zhì)量保證書，房屋質(zhì)量與合同及開發(fā)商承諾事項不符，給住戶造成的財產(chǎn)損失的客觀證據(jù)材料等。如果購房者沒有這樣的意識和事先的準備，一旦發(fā)生糾紛，就可能面臨不利的訴訟結(jié)果。

   三、注意分清不同的法律關系?，F(xiàn)在，消費者在購買商品房時，大部分都采取銀行按揭的方式，通過銀行貸款購房。這里既有消費者和開發(fā)商的房屋買賣合同關系，也有消費者和銀行的借款合同關系，二者既相互聯(lián)系，也是各自獨立的法律關系。實踐中，很多消費者對此認識不清。有的消費者因為和開發(fā)商產(chǎn)生糾紛，就拒絕向銀行償還貸款，這在法律上是不同的法律關系，如果因此發(fā)生訟爭，銀行起訴消費者，消費者將會敗訴。還有，有的消費者因為和開發(fā)商發(fā)生糾紛，就拒絕繳納物業(yè)管理費和供暖費，如果因此發(fā)生訟爭，消費者也會面臨不利的法律后果。因此，消費者無論遇到什么樣的糾紛，一般來說，應盡可能就事論事，不要激化和擴大矛盾，如果認識不清，應請教有關的專業(yè)人士，切不可蠻干。

   四、要理智、冷靜、善意地考量彼此的權(quán)利義務。在消費者和開發(fā)商發(fā)生紛爭時，即使是開發(fā)商的過錯，消費者也有義務合理、善意地采取措施，防止損失的進一步擴大，法律上對此有明確的規(guī)定。因此，消費者和開發(fā)商發(fā)生糾紛時，不能僅僅揪住對方的責任不放，也要看到自己應該履行的義務，以理智、冷靜、善意的態(tài)度處理彼此的紛爭。

    《中國質(zhì)量萬里行》