長(zhǎng)江商報(bào)記者 金慧

一心想要挺進(jìn)行業(yè)前十的世茂房地產(chǎn)（00813.HK），在一年瘋狂抄底并購(gòu)后，今年11月份終于提前完成2100億的銷售目標(biāo)。然而，業(yè)績(jī)凱歌的背后，也留下了不少糾紛。

最新披露的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)顯示，截至今年11月份（未經(jīng)審核），世茂房地產(chǎn)累計(jì)銷售總額2277.3億元，同比增長(zhǎng)47%；合約銷售面積同比增長(zhǎng)36%。

然而，在全國(guó)多地，世茂項(xiàng)目因虛假宣傳、捆綁銷售等糾紛身陷“退房僵局”。近日，長(zhǎng)江商報(bào)記者接到武漢世茂龍灣五期國(guó)風(fēng)項(xiàng)目（下簡(jiǎn)稱“國(guó)風(fēng)項(xiàng)目”）業(yè)主投訴稱，該項(xiàng)目以別墅住宅名義售賣，但實(shí)則是商業(yè)用地，造成消防設(shè)施建設(shè)、宅院草地面積與樣板間嚴(yán)重不符。

湖北維力律師事務(wù)所盧青霞律師向長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，商服用地及住宅用地存在明顯區(qū)別，且其在土地利用上有明確規(guī)定，“商服用地”上可建設(shè)的應(yīng)為商業(yè)經(jīng)營(yíng)性使用的居住場(chǎng)所，而非“居住用地”中一類居住用地所指的別墅用地。

值得注意的是，今年以來(lái)世茂房地產(chǎn)頻繁爆出“退房”糾紛。而業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這與其激進(jìn)的銷售目標(biāo)有關(guān)。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，世茂房地產(chǎn)負(fù)債總額3046.60億元，同比增長(zhǎng)32.46%。其中，流動(dòng)負(fù)債總額約2142.72億元，占比超七成。

消防栓安在業(yè)主家中

在業(yè)主訴求中，最核心的問(wèn)題是交付房屋與樣板間“貨不對(duì)板”，室內(nèi)安裝有消防設(shè)備和管道，致使“6米層高隔成兩層別墅成為空談”。此外，承諾的大敞院縮水。

12月10日，長(zhǎng)江商報(bào)記者來(lái)到位于武漢蔡甸區(qū)的世茂龍灣項(xiàng)目售樓營(yíng)業(yè)大廳內(nèi)。在置業(yè)顧問(wèn)介紹中，世茂龍灣項(xiàng)目均為別墅，產(chǎn)權(quán)僅有40年，水電費(fèi)會(huì)高于普通住宅。

在售樓大廳內(nèi)部，長(zhǎng)江商報(bào)記者看到整體裝修古樸別致，盆景置于中央。而業(yè)主投訴的五期國(guó)風(fēng)項(xiàng)目對(duì)開廣告牌還懸置在兩旁，并寫有“獨(dú)門獨(dú)戶、院外有院、首層享6米層高”，“買獨(dú)院享約10畝敞院”。業(yè)主們均表示，購(gòu)買該項(xiàng)目均是看重了其獨(dú)院及承諾的大敞院。

當(dāng)天下午，長(zhǎng)江商報(bào)記者在業(yè)主帶領(lǐng)下進(jìn)入國(guó)風(fēng)項(xiàng)目查看。在樣板間中，最大的戶型前院修有亭臺(tái)，后院放置圓桌石凳，過(guò)道由鵝卵石鋪設(shè)。

“如此雅致，看了誰(shuí)都想買?！币晃粯I(yè)主表示，當(dāng)時(shí)樣板間前面池塘還放有水霧，看上去像仙境一樣，但現(xiàn)在看到交付房，簡(jiǎn)直是噩夢(mèng)。

在未裝修的交付樣板間中，長(zhǎng)江商報(bào)記者看到刷白的屋內(nèi)屋外并未有任何消防設(shè)備，屋內(nèi)也未見任何消防管道設(shè)施。而在建好的各業(yè)主房屋外墻上，可以看到顯著的消防箱，6米層高的室內(nèi)屋頂上，長(zhǎng)短不一的水管掛在上面。

此外，樣板間展現(xiàn)的可放圓桌的后院，大部分業(yè)主家里卻變成了1到3米寬的過(guò)道。

對(duì)此，業(yè)主們指出，造成目前問(wèn)題的根源在于開發(fā)商“掛羊頭賣狗肉”，即實(shí)際是商業(yè)用地，但卻以別墅住宅用地誘惑業(yè)主購(gòu)買，但最后消防驗(yàn)收卻是按商業(yè)用地驗(yàn)收，因此消防栓只能安在各業(yè)主家中。

業(yè)主向長(zhǎng)江商報(bào)記者展現(xiàn)的購(gòu)房合同顯示，該商品房用途為商業(yè)服務(wù)，層高為2.5-5.9（建筑物地上層數(shù)為2層的適用）或6（建筑物地上層數(shù)為1層的適用）米。在“裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)”附件中，并未有明確文字寫明室內(nèi)會(huì)裝有消防設(shè)備。

對(duì)此，長(zhǎng)江商報(bào)記者發(fā)函至世茂房地產(chǎn)董秘辦。12月20日晚，武漢世茂龍灣項(xiàng)目企劃負(fù)責(zé)人鄺女士致電長(zhǎng)江商報(bào)記者，告知香港總部將本報(bào)采訪函轉(zhuǎn)發(fā)至武漢總部，并告知集團(tuán)很重視，隨后會(huì)文字詳細(xì)回復(fù)。在電話中，鄺女士稱，在簽訂合同時(shí)注明了，該項(xiàng)目是商服用地，客戶都知道是商服用地，“我們不存在任何欺詐和隱瞞。不能說(shuō)他們?cè)诤炗喓贤臅r(shí)候沒(méi)有看，就說(shuō)我們是欺詐?！?/p>

針對(duì)消防管道問(wèn)題，鄺女士表示：“這個(gè)后期是可以處理的?！碑?dāng)長(zhǎng)江商報(bào)記者質(zhì)問(wèn)，所謂處理是業(yè)主可以自行拆除嗎？鄺女士表示，自己對(duì)此不是十分清楚，但肯定是符合相關(guān)規(guī)定的。

“貨不對(duì)板”存霸王條款

一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向長(zhǎng)江商報(bào)記者透露，目前地產(chǎn)商以商服用地建蓋別墅幾乎是行業(yè)內(nèi)通用做法。但通常，地產(chǎn)商會(huì)解決好消防問(wèn)題，要么將消防管道整體埋在墻體內(nèi)，要么在公共區(qū)域安裝消防設(shè)備，像這樣明顯將消防設(shè)置至于外的還比較少見。

對(duì)此，湖北維力律師事務(wù)所盧青霞律師認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按用途確定：居住用地七十年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年。又根據(jù)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，“商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地”中包括賓館、旅館、招待所、服務(wù)性公寓、度假村等用地?！熬幼∮玫亍敝幸活惥幼∮玫刂冈O(shè)施齊全、環(huán)境良好，以低層住宅為主的用地。

盧青霞律師認(rèn)為，顯然，商服用地及住宅用地存在明顯區(qū)別，且其在土地利用上有明確規(guī)定，“商服用地”上可建設(shè)的應(yīng)為商業(yè)經(jīng)營(yíng)性使用的居住場(chǎng)所，而非“居住用地”中一類居住用地所指的別墅用地。

湖北朋來(lái)律師事務(wù)所主任劉源波認(rèn)為，以商業(yè)用地建住宅別墅目前尚未被相關(guān)行政部門認(rèn)定違法。但因?yàn)橥恋匦再|(zhì)的原因，消防、綠化等驗(yàn)收合格標(biāo)準(zhǔn)與普通住宅會(huì)有較大區(qū)別。針對(duì)開發(fā)商存在“貨不對(duì)板”等行為，業(yè)主若想解除合同退房的，需要多收集開發(fā)商違約的證據(jù)，以達(dá)到證明開發(fā)商根本違約的證明目的，否則只能要求開發(fā)商承擔(dān)一般違約的法律責(zé)任。

而在合同中，小字體注明的“最終應(yīng)以該商品房實(shí)際交付現(xiàn)狀為準(zhǔn)，買受人對(duì)此表示理解并不持異議”屬于霸王條款，無(wú)效條款。

然而，事實(shí)上，世茂龍灣的糾紛并非首例。據(jù)媒體報(bào)道，世茂房地產(chǎn)在福建廈門的御海墅項(xiàng)目，就因虛假宣傳、捆綁銷售等糾紛陷入“退房僵局”。

在濟(jì)南，世茂璀璨悅府的業(yè)主稱，自己被捆綁了3萬(wàn)元的電商費(fèi)。在繳納時(shí)開發(fā)商自稱是定金，事后業(yè)主才發(fā)現(xiàn)開發(fā)商相當(dāng)于把營(yíng)銷費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到了購(gòu)房者身上；而山東世茂金洲府涉嫌捆綁車位進(jìn)行銷售。

負(fù)債總額3047億大增32%

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，世茂房地產(chǎn)頻繁爆出退房糾紛，與其激進(jìn)的銷售目標(biāo)有關(guān)。

數(shù)據(jù)顯示，2018年，世茂房地產(chǎn)銷售目標(biāo)還僅為1400億元，但到2019年銷售目標(biāo)為2100億元，銷售目標(biāo)增幅50%。

但即便如此，今年11月，世茂房地產(chǎn)就提前超額完成了年度銷售目標(biāo)。最新披露的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)顯示，截至今年11月份（未經(jīng)審核），世茂房地產(chǎn)累計(jì)銷售總額2277.3億元，同比增長(zhǎng)47%；合約銷售面積同比增長(zhǎng)36%。2019年11月份，世茂房地產(chǎn)合約銷售額為305.01億元，單月同比增長(zhǎng)達(dá)60%。

然而，如此亮眼業(yè)績(jī)的背后，卻是今年世茂房地產(chǎn)的大量并購(gòu)和收購(gòu)。

在今年年初業(yè)績(jī)會(huì)上，世茂集團(tuán)執(zhí)行董事許世壇公開表示，2019年70%以上的土儲(chǔ)都會(huì)來(lái)自并購(gòu)，將拿回款的50%買地。

半年報(bào)顯示，今年上半年世茂房地產(chǎn)新增土地60幅，總價(jià)約為788億元。而其權(quán)益計(jì)容面積達(dá)1412萬(wàn)平方米，是其去年同期的1.83倍。而在新增土儲(chǔ)面積中，有900萬(wàn)平方米是以收并購(gòu)方式獲取，占比約70%?？傌浿颠_(dá)到1800億元，主要分布于北京、南京、蘇州、杭州、廣州等核心城市。

實(shí)際上，過(guò)去幾年，世茂房地產(chǎn)拿地強(qiáng)度一直在不斷加大。根據(jù)申萬(wàn)宏源統(tǒng)計(jì)，世茂房地產(chǎn)的權(quán)益土地購(gòu)置金額從2016年300億升至2017年的680億，2019年則通過(guò)并購(gòu)項(xiàng)目的方式增加儲(chǔ)備。

值得注意的是，在房地產(chǎn)下行期中，多數(shù)房企選擇了收縮?；浱?、泰禾等房企接連甩賣旗下項(xiàng)目，以求盡快回籠資金。但世茂房地產(chǎn)卻在逆勢(shì)收購(gòu)。

就在12月17日，有消息稱，世茂房地產(chǎn)正在與福晟集團(tuán)進(jìn)行洽談，擬收購(gòu)福晟手中的項(xiàng)目資產(chǎn)包，并初步選定了部分項(xiàng)目，近期或宣布具體細(xì)節(jié)。

據(jù)悉，今年世茂房地產(chǎn)以24.99億元從粵泰手中收購(gòu)的天越公館項(xiàng)目目前已取得預(yù)售證，顯示其總套數(shù)為264套，總建筑面積約65711㎡。

事實(shí)上，大肆并購(gòu)的背后，世茂房地產(chǎn)資金鏈也承受了巨大壓力。

財(cái)報(bào)顯示，今年上半年，世茂房地產(chǎn)負(fù)債總額3046.60億元，同比增長(zhǎng)32.46%。其中，流動(dòng)負(fù)債總額約2142.72億元，占比超七成。非流動(dòng)負(fù)債總額約903.88億元。

世茂房地產(chǎn)資產(chǎn)總額約4159.37億元，資產(chǎn)負(fù)債率約73.25%，凈負(fù)債率為59.6%，呈持續(xù)走高態(tài)勢(shì)。

并購(gòu)的巨大投入，世茂房地產(chǎn)的資金流帶來(lái)巨大壓力。上半年，世茂投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量額為負(fù)12億左右，較去年同期大幅增加111%。

而財(cái)報(bào)顯示，債務(wù)主要來(lái)自費(fèi)用增加，包括自持物業(yè)投入增加有關(guān)，及購(gòu)買子公司股權(quán)所致。