中國消費者報報道(姜馨)業(yè)主委員會如何維護業(yè)主正當權(quán)益?小區(qū)物業(yè)費怎么定價才合理?誰來監(jiān)督公共維修基金的使用?近日，北京市物權(quán)法學(xué)研究會等機構(gòu)聯(lián)合召開《北京市物業(yè)管理條例(草案)(征求意見稿)》(以下簡稱條例草案)研討會，與會法律和業(yè)界人士對條例草案的框架設(shè)計、物業(yè)管理內(nèi)容、業(yè)主權(quán)利與義務(wù)等提出了看法和意見。

據(jù)悉，北京市住建委起草了條例草案及說明，于10月22日起就條例草案公開征求意見，將于11月21日截止。條例草案共8章100條，包括總則、物業(yè)管理區(qū)域、前期物業(yè)、業(yè)主及業(yè)主組織和物業(yè)管理委員會、物業(yè)服務(wù)、物業(yè)的使用與維護、法律責任和附則。

賦予業(yè)委會更多權(quán)利

條例草案規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主的專有部分達到建筑物總面積50%以上的，5%以上的業(yè)主、專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主或者建設(shè)單位可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的申請。居(村)民委員會也可以組織達到前述條件的業(yè)主或者建設(shè)單位提出成立業(yè)主大會的申請。

對于“專有部門”，北京市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會法務(wù)部主任劉立華指出，其概念沒問題，但是實際操作中應(yīng)理解為不包括公攤面積的套內(nèi)建筑面積，現(xiàn)在房產(chǎn)證上記載的是使用面積，這往往造成實際情況中兩者銜接不對等。所以要具體明確“專有部分”在實踐中如何認定和計算。

參會的部分業(yè)界人士認為，成立業(yè)主大會更多體現(xiàn)的是業(yè)主自治權(quán)，所以關(guān)于申請成立業(yè)主大會還是應(yīng)以業(yè)主申請為前提。居委會應(yīng)該是以協(xié)調(diào)為主，而不是組織為主。

關(guān)于業(yè)主自治，首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)法學(xué)院教授翟業(yè)虎指出，業(yè)主委員會是經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下、經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，由業(yè)主代表組成的代表業(yè)主利益、監(jiān)督物業(yè)管理公司工作和廣大業(yè)主履行業(yè)主公約的民間性組織。由于法律沒有賦予業(yè)主委員會應(yīng)有的民事法律地位，發(fā)生物業(yè)糾紛時，時常出現(xiàn)業(yè)主維權(quán)難。業(yè)主委員會身份的問題，導(dǎo)致其在行使管理職責上存在障礙。

“小區(qū)議事規(guī)則和管理公約是小區(qū)自治的基本綱領(lǐng)，只要其內(nèi)容不違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，均應(yīng)受到保護，應(yīng)給予業(yè)委會法人或非法人組織主體地位?！钡詷I(yè)虎建議，應(yīng)從法律上賦予業(yè)委會更多的權(quán)利和義務(wù)。他還建議，成立物業(yè)仲裁庭，當業(yè)主、物業(yè)公司和行業(yè)協(xié)會發(fā)生糾紛時，試行“一裁終局”制。

對于不具備成立業(yè)主大會條件的，或因各種原因未成立的小區(qū)，條例草案規(guī)定，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責組建物業(yè)管理委員會，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項。

部分業(yè)界人士認為，這條規(guī)定將更多的職責歸于街道辦事處，但是目前街道辦事處的工作人員缺少，任務(wù)很難較好執(zhí)行。同時，如果由街道辦事處負責組建物業(yè)管理委員會，會降低業(yè)主的自主參與意識。

物業(yè)費實行市場調(diào)節(jié)價

條例草案規(guī)定，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項目清單，明確服務(wù)標準和服務(wù)內(nèi)容。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當監(jiān)測并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項目成本信息和計價規(guī)則，供業(yè)主和物業(yè)管理人在協(xié)商物業(yè)服務(wù)費用時參考。物業(yè)服務(wù)費按照規(guī)定納入政府定價目錄的，由市發(fā)展和改革委員會同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門根據(jù)情況予以調(diào)整。

北京市盛廷律師事務(wù)所主任律師畢文強提出，根據(jù)2004年實施的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費的規(guī)定，北京的住宅小區(qū)物業(yè)費大多實行政府指導(dǎo)價，優(yōu)點是能確保物業(yè)收費價格穩(wěn)定，但凸顯出的問題是，物業(yè)收費與市場變化逐步疏離，物業(yè)管理成本上漲，物業(yè)費未漲，進而出現(xiàn)了“物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降——業(yè)主拒繳物業(yè)費——居住品質(zhì)惡化”怪圈。

畢文強建議，物業(yè)費與市場變化動態(tài)密切相關(guān)，才能確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，繼而減少物業(yè)管理矛盾，但物業(yè)費動態(tài)調(diào)整不是隨意調(diào)整，定價協(xié)調(diào)機制也應(yīng)秉持“降低業(yè)主組織決議成本”的原則。

細化專項維修資金追繳

條例草案規(guī)定，專項維修資金余額不足首期籌集金額30%的，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應(yīng)當及時通知、督促業(yè)主按照屆時適用的標準補足專項維修資金。業(yè)主申請不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記或者抵押登記時，應(yīng)當向不動產(chǎn)登記機構(gòu)提供已足額交納專項維修資金的相關(guān)憑證。

關(guān)于專項維修資金的管理與監(jiān)督，北京市部分街道辦工作人員提出，業(yè)主不積極繳納公共維修基金，收繳難度較大并不鮮見，建議細化條例中關(guān)于公共維修基金“追繳”措施的規(guī)定。此外，街道辦工作人員提到，當小區(qū)公共設(shè)施損壞需要動用公共維修基金修繕時，小區(qū)業(yè)主意見時常出現(xiàn)分歧，有人認為該用這筆錢，而有人認為不該動。業(yè)主意見征求難，公共維修基金遲遲無法啟用，建議引進第三方機構(gòu)，界定和監(jiān)督是否確實可動用公共維修基金。

有業(yè)界人士建議，增加關(guān)于專項保險的安排，專項保險是指除了財產(chǎn)險、第三者責任險和雇主責任險之外的電梯保險、火災(zāi)保險等。隨著建筑物物理年限的延長，各種風險因素都在加大加重，現(xiàn)實中有非常多的案例，教訓(xùn)慘痛，所以應(yīng)當強制安排保險來應(yīng)對風險。