中國網(wǎng)財經(jīng)11月4日訊(記者 安平)克而瑞近期發(fā)布了最新一份中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜，2019年1-10月，東原地產(chǎn)的全口徑銷售金額同比增長12.95%至435.1億元，在榜單上的排名是第60名，上年同期的名次是第55名。

值得一提的是，東原地產(chǎn)董事長羅韶穎曾于2018年提出：“集團的目標是進入房企50強，下一個目標是30強”。2018年，東原地產(chǎn)的確實現(xiàn)了進入50強這個“小目標”，但并沒有“坐穩(wěn)”。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，東原地產(chǎn)2018年實現(xiàn)流量銷售規(guī)模為548.7億，位于排行榜的第50名。2019年1-10月，在全國房地產(chǎn)企業(yè)中，全口徑銷售排名第50和第30的分別是大悅城和祥生地產(chǎn)，銷售金額分別為531.2億元和836.2億元。以此計算，東原地產(chǎn)距離30強和50強，分別有96.1億元和401.1億元的差距。

部分拿地溢價率超100%

公開資料顯示，東原地產(chǎn)于2004年在重慶成立，率先開拓了西南和華中市場，10年后(2014年)，東原地產(chǎn)通過重組置入迪馬股份，成功登陸A股。據(jù)了解，迪馬股份目前有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務和特種車制造業(yè)務，東原地產(chǎn)就是房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的運營主體。

2017年，東原地產(chǎn)將總部搬至上海，加快全國化進程。截至目前，東原地產(chǎn)已成長為與龍湖、金科并稱的“渝派三強”，并布局了南京、杭州、西安等省會城市或經(jīng)濟發(fā)展核心城市。

業(yè)內(nèi)有人用“快、準、狠”來形容東原地產(chǎn)近幾年來的拿地節(jié)奏。2019年1-10月，東原地產(chǎn)的拿地金額為116億元，行業(yè)排名第59。其中在7月3日，東原地產(chǎn)子公司昆明東易房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(東易地產(chǎn))通過競拍方式，以約20.32億元成功競得云南省昆明空港經(jīng)濟區(qū)DTCKG2018-017-A1、A2、A3號地塊國有建設(shè)用地使用權(quán)，溢價率高達144%。

然而，上述昆明地塊并非東原地產(chǎn)首次以超過100%的溢價率拿地。2016年4月，東原地產(chǎn)在蘇州拿下的地塊溢價率高達284%，在杭州拿下的地塊溢價率也高達183%。

對于高溢價拿地，有房地產(chǎn)評論員在接受中國網(wǎng)財經(jīng)記者采訪時表示，這并不代表房地產(chǎn)企業(yè)熱衷此種模式。這與土地市場制度有關(guān)，即“價高者得”。由于地方政府在控制地價上缺乏相應策略，地價上漲的結(jié)果由房企來承擔。一些中小型房企若頂不住資金壓力，就會面臨著轉(zhuǎn)型或被淘汰的風險。

還有分析師告訴中國網(wǎng)財經(jīng)記者，高地價預示著后期開發(fā)入市的時間會被拉長，房企正常的拿地、開發(fā)、銷售高周轉(zhuǎn)模式遭遇挑戰(zhàn)。

或許是受拿地成本過高等因素影響，東原地產(chǎn)近幾年的盈利能力有所下滑。迪馬股份2019年半年報顯示，公司房地產(chǎn)及物業(yè)服務的毛利率為32.3%，與上年同期相比減少了3.75個百分點。

控股方曾爆發(fā)債務危機

高溢價拿地的同時，東原地產(chǎn)的資金狀況如何？據(jù)中國網(wǎng)財經(jīng)記者了解，東原地產(chǎn)的控股方重慶東銀控股曾于2017年11月爆發(fā)債務危機。據(jù)相關(guān)媒體報道，約有三十多家銀行及其他金融機構(gòu)涉及與東銀控股的債務問題，其中渤海銀行等七家主要銀行就涉及了上百億貸款。不過，東原地產(chǎn)今年1月在其官網(wǎng)發(fā)布的資料顯示，大股東債務危機解決。

截至2019年9月30日，東原地產(chǎn)母公司迪馬股份的總負債為630.44億元，資產(chǎn)負債率82.2%，其中一年內(nèi)到期的非流動負債為34.03億元，賬上的貨幣資金同比下滑33.73%至52.9億元。據(jù)了解，迪馬股份2018年底的總負債為473.5億，資產(chǎn)負債率為80.44%。

迪馬股份還表示，公司積極推進公司債、中期票據(jù)、供應鏈ABS、商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券等融資進程，多元化拓展融資渠道，獲取發(fā)展所需資金。今年1月30日，迪馬股份公告稱，擬發(fā)行總額不超過20億元公司債券，用于償還有息債務、補充運營資金、項目建設(shè)(例如長租公寓項目)等企業(yè)經(jīng)營活動。

多地項目陷“口碑危機”

在東原地產(chǎn)“加速跑”的過程中，一些違規(guī)行為也頻頻發(fā)生。湖南長沙市住建局今年7月發(fā)布《企業(yè)、個人失信行為曝光臺信息匯總表》，圣特羅佩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因未取得建筑工程施工許可證擅自開工被點名。

天眼查顯示，圣特羅佩房地產(chǎn)目前有兩大股東，分別為武漢東原勵豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(簡稱“東原勵豐”)和湖南電廣傳媒股份有限公司(簡稱“電廣傳媒”)，兩者持股比例分別為70%和30%。東原勵豐是武漢東原睿成投資有限公司的全資子公司，而后者隸屬于東原地產(chǎn)。

此外，東原地產(chǎn)位于多地的樓盤項目，在交房后遭遇了業(yè)主的投訴維權(quán)。《人民日報數(shù)字河南》今年8月報道，鄭州東原晴天見小區(qū)消防通道存隱患不達標，業(yè)主拒不收房。河南電視臺也曾報道稱，該小區(qū)還存在幼兒園占地與合同約定不符，綠化不達標，私改消防規(guī)劃、防火門窗沒有安裝等問題。

此外，據(jù)《武漢熱線房產(chǎn)網(wǎng)》2018年報道，東原地產(chǎn)位于武漢的東原晴天見、東原啟城均遭遇了業(yè)主維權(quán)。據(jù)了解，東原晴天見原定于2918年8月22日開盤，當時樓盤對外宣稱：“短短90分鐘，開盤即售罄！以平均一分鐘3套的速度！首批推出的276套房源，100%去化率！勇奪武漢8月住宅市場銷冠！”結(jié)果開盤第二天，就有200多名業(yè)主集體維權(quán)退房。據(jù)悉，業(yè)主們認為開發(fā)商在銷售過程中存在欺詐行為。同年11月11日，東原啟城業(yè)主也在項目售樓部進行了維權(quán)活動，維權(quán)的主要原因集中在精裝質(zhì)量及精裝標準上。從網(wǎng)絡上流傳的視頻來看，有業(yè)主進入工地查看項目情況，卻發(fā)現(xiàn)項目質(zhì)量堪憂：糊了水泥的樓梯用腳一蹬就爛了。而針對精裝部分，部分業(yè)主認為，該項目開發(fā)商存在精裝減配及質(zhì)量問題，如前期宣傳的保溫墻體，實際上只有暖氣片等。

針對相關(guān)問題，中國網(wǎng)財經(jīng)記者試圖采訪東原地產(chǎn)，但截至發(fā)稿未收到任何回復。