經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)-中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)編者按：10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，“換錨”后的“新版”房貸利率正式啟用。據(jù)悉，多地房貸利率“換錨”總體較為平穩(wěn)，各家銀行對(duì)“換錨”也做了充分準(zhǔn)備。

據(jù)悉，房貸利率定價(jià)方法轉(zhuǎn)換過程中，重點(diǎn)是保持調(diào)整前后利率水平基本穩(wěn)定。因此，“換錨”前后，居民家庭申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，利息支出基本不受影響。

對(duì)于各大商業(yè)銀行而言，其將根據(jù)實(shí)際經(jīng)營狀況和房地產(chǎn)政策導(dǎo)向，基于LPR基礎(chǔ)利率和基點(diǎn)等要素，重新計(jì)算房貸利率和進(jìn)行房貸的發(fā)放。有專業(yè)人士表示，后續(xù)各行利率自行調(diào)整的空間會(huì)更大。

房貸利率“換錨”首日平穩(wěn)有序

據(jù)中國證券報(bào)，記者走訪北京、上海、深圳、江蘇等多地發(fā)現(xiàn)，各地政策總體以穩(wěn)為主，“換錨”前后房貸利率變化不大。

北京地區(qū)多家銀行網(wǎng)點(diǎn)負(fù)責(zé)人表示，北京地區(qū)新的個(gè)人住房貸款利率下限為：首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR加55個(gè)基點(diǎn)，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR加105個(gè)基點(diǎn)，跟“換錨”前相比幾乎持平。

蘇州方面，某國有大行蘇州分行負(fù)責(zé)人告訴記者，“我們根據(jù)總行9月中旬下發(fā)的《新發(fā)放個(gè)人房貸利率調(diào)整的通知》，落實(shí)了10月8日?qǐng)?zhí)行新利率的工作，各行首套房仍舊保持此前基準(zhǔn)利率上浮25%的水平，統(tǒng)一執(zhí)行LPR加128個(gè)基點(diǎn)，即6.13%的利率，房貸利率水平不降低。二套房指客戶有一套房貸還未結(jié)清，首付80%，原來是基準(zhǔn)利率上浮30%的，現(xiàn)在在LPR基礎(chǔ)上加150個(gè)基點(diǎn)?！?/p>

值得一提的是，記者8日從接近央行的人士處獲悉，上海當(dāng)前執(zhí)行房貸利率初步為首套個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)，二套個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)。

對(duì)于上海首套個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)，相關(guān)消息人士解釋，上海這一做法主要是考慮到改革之前，上海首套房最低按照貸款基準(zhǔn)利率九五折之后，大概就是4.6%。如果按新定價(jià)機(jī)制，等于上海首套房要加20個(gè)基點(diǎn)，對(duì)于市場會(huì)有比較大的影響。

LPR傳導(dǎo)尚需時(shí)間

據(jù)上海證券報(bào)，記者從多位銀行分支行行長處獲悉，目前一些地區(qū)的加點(diǎn)下限要求尚未傳導(dǎo)至銀行分支機(jī)構(gòu)。

某城商行沿海省會(huì)城市支行行長表示，因?yàn)樾碌膫€(gè)人房貸利率形成機(jī)制剛開始執(zhí)行，目前還暫未接到來自當(dāng)?shù)亟鹑诠芾聿块T關(guān)于加點(diǎn)下限的具體要求，當(dāng)天接到上級(jí)行的通知是，保持與此前相同的最低貸款利率絕對(duì)值不變。

上述人士解釋道，目前行內(nèi)新的個(gè)人房貸合同已經(jīng)全部按照LPR加點(diǎn)的形式簽訂，但具體的加點(diǎn)數(shù)值，是通過“老辦法”確定的利率，倒推最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR得出。比如，此前當(dāng)?shù)厥滋追抠J款利率在基準(zhǔn)利率上上浮10%以上，以此前4.9%的貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算，上浮10%為5.39%，以此倒算加點(diǎn)下限為5.39%與4.85%的差值，也就是54個(gè)基點(diǎn)。

盡管傳導(dǎo)尚需時(shí)間，但總體而言，個(gè)人住房貸款利率“換錨”正有序推進(jìn)。根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)，北京、上海、深圳三地目前只有個(gè)別銀行未采用新定價(jià)方式。

從具體銀行在全國的布局看，招行已在全國44家分行實(shí)現(xiàn)了個(gè)人貸款參照LPR為基準(zhǔn)利率的投放，并順利度過了新一期LPR報(bào)價(jià)的更新，新貸款平穩(wěn)完成轉(zhuǎn)換。

對(duì)個(gè)人房貸選擇、月供等影響幾何？

據(jù)經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)，個(gè)人房貸利率“換錨”后，對(duì)個(gè)人房貸選擇、月供等影響如何？據(jù)悉，“換錨”后，個(gè)人住房貸款仍可選擇固定利率或浮動(dòng)利率的利率執(zhí)行方式。

如果選擇固定利率的，貸款利率由LPR加點(diǎn)確定，且在借款期限內(nèi)，該利率保持不變；選擇浮動(dòng)利率的，貸款利率由LPR加點(diǎn)確定，并按照借款合同約定的利率調(diào)整周期進(jìn)行調(diào)整，利率隨參考的LPR變動(dòng)而浮動(dòng)。新發(fā)放個(gè)人住房貸款的重定價(jià)周期最短為1年，貸款利率、月還款額不會(huì)按月調(diào)整變化。

如經(jīng)借貸雙方協(xié)商一致，約定重定價(jià)周期為1年，貸款利率“于1月1日調(diào)整”，則貸款利率會(huì)在每年的1月1日按照上年12月20日LPR加點(diǎn)重新計(jì)算。又如經(jīng)借貸雙方協(xié)商一致，約定重定價(jià)周期為3年，貸款利率“于起息日在對(duì)月對(duì)日調(diào)整”，如起息日為2019年10月28日，貸款利率會(huì)在每隔3年的10月28日按照當(dāng)年10月20日LPR加點(diǎn)重新計(jì)算。

那么，存量房貸利率如何“換錨”？10月8日前，已發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行；已簽訂合同但未發(fā)放的個(gè)人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。10月8日后簽訂借款合同的，應(yīng)參考LPR定價(jià)。據(jù)相關(guān)人士表示，存量貸款“換錨”相關(guān)政策正在研究中，但不管怎樣，會(huì)堅(jiān)持保護(hù)借貸雙方合法權(quán)益的原則。

房貸利率存在進(jìn)一步下調(diào)的可能

據(jù)第一財(cái)經(jīng)，從全國主要的一二線城市看，目前房貸利率水平相比二季度有輕微波動(dòng)，但多數(shù)城市依然維持在過去兩年的最低利率。融360大數(shù)據(jù)研究院此前的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，8月，全國首套房貸款平均利率為5.47%，環(huán)比上漲了3bp；二套房貸款平均利率為5.78%，環(huán)比上漲2bp。

房貸利率換錨后，LPR每月20日會(huì)公布一次，理論上商業(yè)銀行也可根據(jù)實(shí)際情況修改所加基點(diǎn)的數(shù)量，因此，利率后續(xù)存在調(diào)整的可能。購房者還關(guān)心，未來房貸利率可能出現(xiàn)怎樣的變化？

央行公告明確，LPR執(zhí)行后，借款人申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款時(shí)，可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定利率重定價(jià)周期。重定價(jià)周期可由雙方協(xié)商約定，最短為1年，最長為合同期限。借款人和貸款銀行可根據(jù)自身利率風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)和管理能力進(jìn)行選擇。每次利率重新定價(jià)時(shí)，定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)表示，就目前而言，LPR不會(huì)有太大的變動(dòng)，基點(diǎn)在短期內(nèi)也不會(huì)有太大變動(dòng)，如何調(diào)整的關(guān)鍵還要看貸款合同約定?！叭绻s定每年調(diào)整一次，那么到期的時(shí)候，就會(huì)根據(jù)‘新LPR+老基點(diǎn)’來調(diào)整，一年內(nèi)并不會(huì)變動(dòng)；如果約定30年不調(diào)整，那么就相當(dāng)于一直不變了，即‘老LPR+老基點(diǎn)’?！?/p>

對(duì)于各大商業(yè)銀行而言，其將根據(jù)實(shí)際經(jīng)營狀況和房地產(chǎn)政策導(dǎo)向，基于LPR基礎(chǔ)利率和基點(diǎn)等要素，重新計(jì)算房貸利率和進(jìn)行房貸的發(fā)放。有專業(yè)人士表示，后續(xù)各行利率自行調(diào)整的空間會(huì)更大。

另從趨勢上看，當(dāng)前全球降息的動(dòng)作依然會(huì)持續(xù)，國內(nèi)降息預(yù)期同步增強(qiáng)，將對(duì)LPR及房貸利率產(chǎn)生影響。有觀點(diǎn)分析，房貸政策短期內(nèi)不會(huì)放松，但后續(xù)隨著金融環(huán)境的進(jìn)一步寬松，以及房地產(chǎn)市場的周期性調(diào)整，預(yù)計(jì)LPR房貸利率存在進(jìn)一步下調(diào)的可能。

央視調(diào)查：良好信用記錄對(duì)房貸利率影響更大

據(jù)央視，在申請(qǐng)房貸時(shí)，有些人會(huì)很容易批下來，而有些人則會(huì)發(fā)現(xiàn)，自己的房貸利率比別人高出不少。銀行人士提醒，相對(duì)于貸款市場報(bào)價(jià)利率對(duì)房貸利率的影響，其實(shí)個(gè)人信用記錄對(duì)房貸利率的影響要更大。

浙商銀行首席財(cái)務(wù)官景峰指出，底線的要求我們基本都是按照當(dāng)?shù)刈畹屠?，但是其?shí)具體到每筆業(yè)務(wù)上，起決定性作用的，還是客戶他自身的信用資質(zhì)，所以這個(gè)得因人而異。

景峰介紹說，目前各地銀行公布的房貸利率，其實(shí)只是實(shí)際發(fā)放貸款利率的下限，也就是最低值，如果你信用不好，往往得不到最低的房貸利率。

一般來說，有貸款沒有按時(shí)歸還的記錄，就會(huì)直接影響個(gè)人征信。你在任何一家金融機(jī)構(gòu)的違約記錄，都會(huì)被上報(bào)到央行的征信系統(tǒng)里。下次，無論你在哪家銀行申請(qǐng)房貸，銀行都會(huì)根據(jù)這個(gè)不良信用記錄，提高房貸利率，甚至是拒貸。最常見的不良信用記錄就是信用卡逾期。

興業(yè)銀行計(jì)劃財(cái)務(wù)部副總經(jīng)理官文元認(rèn)為，有些消費(fèi)者信用卡刷卡消費(fèi)的時(shí)候，比較瀟灑，但在還款的時(shí)間里，忘了還款，過了還款期，之后也把錢還上了，但是這樣也會(huì)形成一個(gè)不良的信用記錄。

銀行人士還提醒，在等額本息還款模式下，如果你簽的房貸重新定價(jià)周期是一年，那么一年內(nèi)無論市場利率怎么變，每月的還款額都是不變的。但是當(dāng)?shù)诙甑亩▋r(jià)周期到來時(shí)，房貸月供就可能會(huì)發(fā)生變化，這時(shí)就要關(guān)注一下變化后的還款額，以免因還款不足影響自己的信用記錄。