□　本報記者　孫立昊洋　《法治周末》記者　馬金順

暫不使用或者使用后因自身原因空置1個月以上的房屋,其空置期間的物業(yè)服務(wù)費是否應(yīng)當(dāng)下調(diào)?業(yè)主未交物業(yè)服務(wù)費,物業(yè)公司是否可因此限制或者妨礙業(yè)主對水、電、氣、暖等的正常使用?利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的收益是否應(yīng)當(dāng)公開……

9月1日開始施行的《陜西省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》(以下簡稱《辦法》)對此均進行了明確規(guī)定。

《法制日報》記者了解到,該《辦法》由陜西省發(fā)展和改革委員會、陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、陜西省市場監(jiān)督管理局聯(lián)合印發(fā),有效期5年。為制定該《辦法》,三部門自3月19日至4月3日,公開征求對《辦法》(征求意見稿)的意見建議,采納了群眾、人大代表、政協(xié)委員,以及律師、業(yè)委會代表、物業(yè)公司等多方面意見建議。

“《辦法》有很多亮點,有助于解決物業(yè)管理長期以來的一些問題,彰顯了政府對物業(yè)服務(wù)市場的監(jiān)管決心和監(jiān)督力度,非常符合陜西省物業(yè)治理的現(xiàn)實需要?！蔽飿I(yè)管理專家何志恒說。

物業(yè)公司收費不再任性

“一方面定價權(quán)限發(fā)生了變化,2018年,經(jīng)陜西省政府同意,普通住宅小區(qū)(多層、高層)前期物業(yè)、保障性住房、房改房、老舊住宅的物業(yè)服務(wù)費和停車服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價；另一方面是群眾對現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)收費意見較大；為進一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為,維護好業(yè)主和物業(yè)公司的合法權(quán)益,促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展,特制定本《辦法》。”陜西省發(fā)改委工作人員如此解釋《辦法》出臺的初衷和原因。

《辦法》明確了物業(yè)服務(wù)收費項目內(nèi)涵及計費方式。比如《辦法》規(guī)定,物業(yè)服務(wù)收費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定向業(yè)主提供服務(wù)所收取費用的統(tǒng)稱,包括物業(yè)服務(wù)費、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通工具停放服務(wù)費和其他服務(wù)費。

按照不同物業(yè)的性質(zhì)和特點,分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。其中,成立業(yè)主大會之前的住宅小區(qū)(多層、高層)、保障性住房、房改房、老舊住宅的物業(yè)服務(wù)費和停車服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價。除此之外,其他類型物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費和停車服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價。

《辦法》規(guī)定,業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的,除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外,應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意,其物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。

《辦法》鼓勵對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)短時停車服務(wù)費實行優(yōu)惠,對臨時車輛停放服務(wù)費應(yīng)當(dāng)限定單日收費最高上限。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收到業(yè)主告知后,不得限制或者妨礙業(yè)主在自有以及租賃的空置車位上免費停放未登記車輛。并且對臨時停放30分鐘之內(nèi)的車輛；執(zhí)行公務(wù)的軍隊、武警、公安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)等特種車輛；殘疾人車輛(僅限小區(qū)地面無障礙車位停放的由殘疾人駕駛的車輛),不得收取費用。

另外,《辦法》還規(guī)定,業(yè)主因自身原因逾期不辦理物業(yè)交付手續(xù)的,其空置期間的物業(yè)服務(wù)費、停車服務(wù)費從建設(shè)單位書面通知業(yè)主辦理交付手續(xù)截止日期的次日起由業(yè)主按月交納。但經(jīng)業(yè)主驗收,暫不使用或者使用后因自身原因空置1個月以上的房屋、自有或者租賃車位經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記確認后,其空置期間的物業(yè)服務(wù)費、停車服務(wù)費應(yīng)當(dāng)下調(diào)。

未交物業(yè)費不得強制停水停電

之前,物業(yè)服務(wù)公司不合理收費或強制收費現(xiàn)象備受業(yè)主詬病。

西安一小區(qū)業(yè)主向記者抱怨,其在房屋裝修階段,物業(yè)公司在已經(jīng)收取裝修垃圾清運費的情況下,又按砸墻面積每平方米150元強行從裝修押金中扣除所謂“砸墻費”。

“本次《辦法》的亮點之一便是堅決取消物業(yè)公司強制向業(yè)主收取的公攤耗能費、砸墻費、垃圾清運費、有償服務(wù)費等不合理的自定收費項目,業(yè)主可以自行或者委托物業(yè)公司清運裝修產(chǎn)生的垃圾,委托物業(yè)公司清運裝修垃圾的收費標(biāo)準(zhǔn)由雙方自行約定?！标兾骱霕I(yè)律師事務(wù)所律師夏云峰說。

《辦法》明確規(guī)定了物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成,其中,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)照明、景觀、消防、安防、電梯等歸屬業(yè)主共有公共配套設(shè)施設(shè)備的用水、用電費用以及電梯維護保養(yǎng)和年檢費用計入物業(yè)服務(wù)費成本,不得單獨收取。

《辦法》第十九條規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定向業(yè)主收取相關(guān)費用,不得將簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》或者《物業(yè)服務(wù)合同》內(nèi)容以外的其他服務(wù)合同作為向業(yè)主交付物業(yè)的前置條件強制捆綁、強制服務(wù)、強制收費,或者只收費不服務(wù)、多收費少服務(wù),以及變相收費。

根據(jù)《辦法》,業(yè)主需要裝飾裝修房屋的,應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主可以自行或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運裝修期間產(chǎn)生的垃圾。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運裝修垃圾的收費標(biāo)準(zhǔn)由雙方自行約定。

《辦法》還規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專營單位委托代收費用的,不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用,也不得以未交物業(yè)服務(wù)費為由限制或者妨礙業(yè)主對水、電、氣、暖等的正常使用。

賬單從糊涂變明白

“現(xiàn)在小區(qū)物業(yè)的很多維修和收益就只給一個告知單,具體收費標(biāo)準(zhǔn)和收益用在什么地方?業(yè)主們并不清楚。”西安一小區(qū)業(yè)主張先生在接受記者采訪時如是說。

該小區(qū)的另一業(yè)主也表示,物業(yè)公司應(yīng)該公示其物業(yè)費開支情況。按照規(guī)定進行相關(guān)服務(wù),使得各種賬目清晰明了、各項費用公開透明。但實際情況是,物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)難以界定、費用明細不及時公布,因而就產(chǎn)生了業(yè)主對物業(yè)不信任的矛盾。

“《辦法》最大的亮點就是把物業(yè)管理成本和物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)逐步地公開化、透明化。將過去的‘糊涂賬’逐步走向‘明白賬’?！焙沃竞惚硎?。

《辦法》要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示承接本小區(qū)物業(yè)的承接查驗報告,以及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備分布圖,明確車位權(quán)屬,便于業(yè)主查詢。

根據(jù)《辦法》,物業(yè)服務(wù)企業(yè)要在每年第一季度將上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、歸屬業(yè)主收益等情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置據(jù)實公示,公示時間不得少于一個月。業(yè)主有權(quán)查閱、抄錄或者復(fù)制所有歸屬全體業(yè)主收益的相關(guān)財務(wù)資料,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供便利。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)向全體業(yè)主公開物業(yè)服務(wù)費和停車服務(wù)費收入以及成本費用(構(gòu)成)支出明細。

《辦法》還規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)與專營單位簽訂的相關(guān)合同應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公開,不得損害業(yè)主利益。利用、占用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事廣告、出租等經(jīng)營活動的,所得收益歸屬全體業(yè)主所有,優(yōu)先用于抵扣物業(yè)服務(wù)費或者專項維修資金,也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

各地抓緊制定實施細則

陜西省發(fā)改委工作人員表示,由于從發(fā)布到開始執(zhí)行的時間比較緊,各地市目前正在抓緊制定實施細則或過渡性文件?！掇k法》要落地,最終要體現(xiàn)在各地的實施細則上。

《辦法》也規(guī)定,各地發(fā)展改革部門、物業(yè)行政主管部門、市場監(jiān)督管理部門要加強物業(yè)服務(wù)收費監(jiān)督管理工作。發(fā)展改革部門要嚴(yán)格按照有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定合理制定收費標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)行政主管部門要建立守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制,加強物業(yè)服務(wù)行業(yè)誠信管理。市場監(jiān)督管理部門要對超過政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)收費、不實行明碼標(biāo)價等違法違規(guī)行為,依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)以及規(guī)定嚴(yán)肅查處。

據(jù)西安市發(fā)改委方面介紹,在科學(xué)測算和充分調(diào)研基礎(chǔ)上,西安市發(fā)改委擬定了《西安市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》(征求意見稿)和《西安市物業(yè)服務(wù)收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》(征求意見稿),下一步,西安市發(fā)改委還將廣泛聽取各方面意見,待辦法完善后按相關(guān)程序盡快出臺。

同時,西安市發(fā)改委明確為保持西安市物業(yè)服務(wù)市場基本穩(wěn)定,在《西安市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》及《西安市物業(yè)服務(wù)收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》正式出臺之前,西安市實行政府指導(dǎo)價管理的物業(yè)服務(wù)費和停車服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn),暫按《西安市物價局西安市住房保障和房屋管理局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)陜西省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法的通知》(市物發(fā)〔2014〕147號)和《西安市物價局關(guān)于加強物業(yè)區(qū)域內(nèi)交通工具停放服務(wù)收費管理的通知》(市物發(fā)〔2018〕185號)等相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。