架空層被開發(fā)商改店面售賣 南昌新建區(qū)宜合家園產(chǎn)證難拿

區(qū)政府已介入?yún)f(xié)調(diào) 房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，架空層改店面不少見

中國江西網(wǎng)/江西頭條客戶端訊 記者李志強報道：南昌市新建區(qū)宜合家園住宅小區(qū)交房三年多了，可房產(chǎn)證卻受開發(fā)商違章建筑牽連，無法辦理。開發(fā)商南昌市熠順實業(yè)有限公司(以下簡稱：南昌熠順公司)將住宅樓架空層圍合封閉后，改建成店面售賣。此舉引發(fā)業(yè)主不滿和猜測，指責開發(fā)商建架空層并非為了業(yè)主居住環(huán)境考慮，而是沖著改建店面的目的。

有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)內(nèi)人士表示，開發(fā)商通常在房屋驗收合格后，把架空層改建成店面售賣，這是業(yè)內(nèi)慣常做法，屬違章建筑，因有利可圖，改建現(xiàn)象并不少見。

架空層被圍合改建店面售賣

9月9日上午，宜合家園住宅小區(qū)門外停車場，幾位上了年紀的業(yè)主坐在自己帶來的板凳上拉家常。借助小區(qū)17層高的住宅樓，躲避烈日?！盀槭裁匆谕＼噲?，難道小區(qū)里面沒有可以遮陰避暑的地方嗎？”對于這個讓人有點費解的問題，幾位業(yè)主幾乎異口同聲：“我們房子的架空層被開發(fā)商封閉了?！?/p>

他們告訴記者，小區(qū)里沒有公共活動區(qū)域，甚至找不到一塊可供休閑聊天的空地，迫于無奈他們才到小區(qū)外的停車場來。

走進小區(qū)，記者心里的疑惑得以解開，原來，該小區(qū)用地呈條形狀，三棟住宅樓緊連，圍墻下一條道路貫通小區(qū)，綠化分布道路兩側(cè)。除這些外，小區(qū)里不見可以納涼休閑的場地。

但業(yè)主告訴記者，原本住宅樓的架空層是公共活動的區(qū)域。然而，記者并沒有看到樓房有架空層。業(yè)主譚先生就指著墻面說：“開發(fā)商把架空層封閉了，外面看不出來?！?/p>

他帶著記者繞到臨街店鋪一頭，然后解釋道：“這一排店鋪原來規(guī)劃的面積每間只有三、四平方米，后來，開發(fā)商把架空層圍合，打通架空層與一樓店面相隔的墻體，架空層自然而然地變成了店面的一部分?！睘榱俗C實自己的說法，譚先生還帶記者看了兩個“沒有與架空層打通”的店面，記者看到，這種店面面積確實要小很多。

一份由業(yè)主提供的“宜合家園住宅小區(qū)總平面圖”復印件也證實，住宅樓圖案上標注了“底層架空”，架空層面積616.18平方米。

業(yè)主譚先生、劉先生告訴記者，他們小區(qū)總用地面積小，容納三棟住宅樓后，僅有一條道路和它兩側(cè)的一點綠化，活動空間很小，本來，地面上的架空層就是為了擴大小區(qū)空間，增加居住舒適度的，它使得小區(qū)更通透寬敞，還是小區(qū)唯一的休閑娛樂活動場地，還能用于停放電動車。但圍合之后，小區(qū)空間變得逼仄，舒適度大大降低。

為此，業(yè)主們很氣憤，認為開發(fā)商圍合架空層侵害了他們的利益。他們清楚知道，架空層歸全體業(yè)主共有，“我們購買的部分公攤面積，就是從架空層分攤來的?！?/p>

同時，業(yè)主們明白地指出“開發(fā)商是得利者”，“把架空層圍合后改成店面售賣，有部分已經(jīng)賣掉了?！?/p>

被定性違建致使產(chǎn)權(quán)證拿不到

憤怒的業(yè)主們要求開發(fā)商復原架空層，但沒有想到，這誘發(fā)開發(fā)商向業(yè)主開出二選一條件?！伴_發(fā)商說架空層和不動產(chǎn)權(quán)證，你們只能兩個選擇一個。”業(yè)主們告訴記者，他們雖然交房了，但還沒有拿到不動產(chǎn)權(quán)證，所以開發(fā)商以此來逼退他們。

記者注意到，雙方購房合同約定，商品房交付之日起360日內(nèi)取得不動產(chǎn)權(quán)證書。業(yè)主們沒想到，他們反對開發(fā)商封閉架空層，開發(fā)商就依言執(zhí)行二選一條件，沒有按合同約定時間給業(yè)主辦理不動產(chǎn)權(quán)證，業(yè)主自2016年6月交房至今三年多了，不動產(chǎn)權(quán)證一直沒有拿到手。

于是，自2019年6月份起，業(yè)主們?nèi)虩o可忍，多次向城管、房管局等部門反映，希望有關(guān)部門責令開發(fā)商恢復架空層，并核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證。

業(yè)主們提供了一些由區(qū)城管等相關(guān)部門針對他們反映的回復函，上面提到大致如下內(nèi)容：宜合家園住宅小區(qū)開發(fā)商擅自變更規(guī)劃條件，將小區(qū)1#、2#架空層圍合，已按照執(zhí)法程序，依法對違章建筑實施查處，現(xiàn)在處于對當事人實施行政處罰階段。

“沒有投訴給相關(guān)部門前，開發(fā)商以不辦不動產(chǎn)權(quán)證來逼我們同意封閉架空層，使得我們拿不到不動產(chǎn)權(quán)證；投訴后，封閉架空層被定性為違章建筑，必須復原才符合規(guī)劃，才能拿到不動產(chǎn)權(quán)證，但投訴后違建物并沒有被依法拆除，弄不懂是何原因，我們也還是拿不到不動產(chǎn)權(quán)證。”業(yè)主們直言前后無變化令他們有點氣餒。他們表示，期待盡快拿到不動產(chǎn)權(quán)證，并依法拆除架空層違建物。

開發(fā)商承認違章，為彌補利潤改成店鋪賣

南昌熠順公司魏姓負責人坦承，架空層改的店鋪是違章建筑?！疤拱渍f，我們開發(fā)這個口盤項目基本沒什么利潤，所以才想到把架空層改成店鋪賣，來彌補利潤。”魏姓負責人如是說。

但他隨后又稱，他們封閉架空層的出發(fā)點是好的。他解釋道：“業(yè)主把架空層當電動車停放點，很多電動車，存在消防安全隱患，容易引起火災；還有就是，小區(qū)規(guī)劃設(shè)計是敞開式的，我們答應業(yè)主修筑圍墻、門頭等，改成封閉式小區(qū)，但交換條件就是把架空層讓給我們改店鋪?！?/p>

魏姓負責人說，封閉架空層后，起初是沒有業(yè)主提出來反對的，后來才有一些業(yè)主聚集發(fā)聲反對，經(jīng)過雙方協(xié)商，開發(fā)商同意出資改建成封閉式小區(qū)，來換取架空層改店鋪，這獲得了業(yè)主的同意。不過后來業(yè)主又分化成了兩派，其中一派就不同意封閉架空層，才導致又陷入矛盾中。

“目前區(qū)里有關(guān)部門正在協(xié)調(diào)這件事，我們要的結(jié)果是不拆違建物，變更規(guī)劃設(shè)計，如果能以對我們進行行政處罰罰款，補交土地出讓金增加容積率，來實現(xiàn)規(guī)劃變更，我們愿意接受?！蔽盒肇撠熑烁嬖V記者，區(qū)政府已多次組織他們進行調(diào)解，他們也提出了按現(xiàn)狀變更規(guī)劃的要求，若他們的想法通不過，一定要按違章建筑來拆除，他們只能認罰，這樣的話，他們承諾業(yè)主把小區(qū)改成封閉式小區(qū)的事也不會兌現(xiàn)。

區(qū)政府已介入，正處行政處罰階段

就此事，記者分別采訪了新建區(qū)城管、房管、規(guī)劃等部門。

新建區(qū)執(zhí)法局信訪科涂科長告訴記者，宜合家園住宅小區(qū)業(yè)主多次向他們投訴和反映，經(jīng)調(diào)查核實，開發(fā)商存在擅改規(guī)劃封閉架空層行為，已認定屬違章建設(shè)，目前正處在行政處罰階段。

新建區(qū)房產(chǎn)管理局一未透露姓名工作人員直白地告訴記者：“是業(yè)主不同意辦理不動產(chǎn)權(quán)證的?！彼f，宜合家園住宅小區(qū)開發(fā)商封閉架空層是與業(yè)主達成一致的，業(yè)主同意封閉圍合，以此交換開發(fā)商給小區(qū)建設(shè)在規(guī)劃設(shè)計之外的門頭、圍墻，以及一些公共設(shè)施等，由于至今開發(fā)商都還沒有完工，所以有些業(yè)主就在鬧情緒，不同意現(xiàn)在辦不動產(chǎn)權(quán)證，他們擔心辦了后開發(fā)商不繼續(xù)完工了。

針對開發(fā)商希望變更規(guī)劃的想法，新建區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計院一名遲姓工作人員說，宜合家園住宅小區(qū)規(guī)劃圖紙上是有架空層的，但驗收合格之后，開發(fā)商擅自更改了規(guī)劃，若開發(fā)商想維持架空層封閉后的現(xiàn)狀，即試圖在造成既定事實后申請更改規(guī)劃，這是違規(guī)的，是沒法實現(xiàn)的，這種為保住違建物，試圖通過補交土地出增加小區(qū)容積率來變更規(guī)劃的行為，是違規(guī)的。

以上相關(guān)三部門相關(guān)工作人員均提到，此事現(xiàn)正由新建區(qū)政府負責協(xié)調(diào)處理，區(qū)政府很重視，此前召集他們這些部門多次進行研討處理方案，不過目前還無結(jié)果，仍需等待。

延伸：架空層改建店面并不少見

采訪中，業(yè)主反復提出質(zhì)疑：開發(fā)商建架空層目的，就是沖著可以改建成店鋪出售。

業(yè)主們說，架空層計入公攤面積。開發(fā)商魏姓負責人也承認宜合家園住宅小區(qū)的架空層屬公攤面積。據(jù)此，業(yè)主們捋清了一個事實：“開發(fā)商把架空層公攤賣給我們后，又把架空層侵占并改成店鋪賣，這是重復銷售?！?/p>

對于業(yè)主質(zhì)疑，開發(fā)商魏姓負責人并不承認。但他告訴記者，封閉架空層的違建現(xiàn)象并不少見，這是房地產(chǎn)商的慣常做法，比如南昌市紅谷灘就有不少樓盤都建有架空層，但在房屋驗收合格之后，開發(fā)商都進行了封閉圍合處理，改建成了店面等。

說到架空層在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的內(nèi)幕，10日下午，江西上饒一房地產(chǎn)投資人周先生透露，大部分開發(fā)商不會放棄利用架空層，架空層有文章可做，開發(fā)商為了盈利都會利用架空層玩貓膩，由于架空層造假相對商品房來說更低，關(guān)鍵是算入公攤面積，就可以等同房價出售，這樣開發(fā)商就節(jié)約了成本，在架空層上獲得了利潤。不過，架空層之所以更讓開發(fā)商垂涎，其實是架空層適合改建成店鋪，開發(fā)商慣用做法是，通常會在房屋竣工驗收合格后，對架空層進行圍合封閉，改成店鋪或房屋進行出售。

“規(guī)劃是不能更改的，封閉架空層就是更改規(guī)劃，屬于違章建設(shè)，必須拆除的，還要進行罰款處罰?！敝芟壬毖圆恢M地說，他從事房地產(chǎn)開發(fā)多年來，見到有些地方的相關(guān)監(jiān)管部門在查處架空層封閉的違建事件中，并不是以拆除加罰款的方式來處理，而是通常會以維持違建物現(xiàn)狀，讓開發(fā)商補交土地出讓金，重新劃地增加容積率的辦法來處理?！斑@種以造成既定事實為由，然后進行更改規(guī)劃的做法，是違規(guī)的?！敝芟壬f。