中國(guó)消費(fèi)者報(bào)報(bào)道(韓莉蕓 記者 薛慶元)名校學(xué)區(qū)房，作為一種稀有資源，一經(jīng)推出，就會(huì)吸引不少人尤其是家長(zhǎng)競(jìng)相購(gòu)買。然而，真實(shí)的學(xué)校施教區(qū)范圍可能與開發(fā)商的宣傳相差甚遠(yuǎn)。近日，江蘇省蘇州市虎丘區(qū)人民法院對(duì)一起商品房銷售合同糾紛案依法作出判決，被告房地產(chǎn)開發(fā)商因廣告宣傳內(nèi)容不實(shí)而賠償原告購(gòu)房者1萬(wàn)元。

輕信開發(fā)商宣傳購(gòu)房

2013年，丁某夫婦預(yù)備購(gòu)房，因?yàn)樘貏e重視對(duì)女兒的教育，學(xué)區(qū)房成了他們的第一選擇。20年黃金教育鏈、12年全齡名?！吹揭患覙潜P這樣的宣傳語(yǔ)，夫婦倆一下子動(dòng)了心。同年10月，丁某夫婦與開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》，購(gòu)買了一套建筑面積130平方米、總價(jià)120萬(wàn)元的房子。

據(jù)丁某夫婦陳述，從兩人第一次看房到簽訂合同，以及在隨后的交房過程中，開發(fā)商一直向兩人聲稱，“雙學(xué)區(qū)”是其最大賣點(diǎn)，業(yè)主可在第一轄區(qū)的實(shí)驗(yàn)中學(xué)和第二轄區(qū)的外國(guó)語(yǔ)中學(xué)(均為化名)作雙向選擇。

“實(shí)驗(yàn)中學(xué)在當(dāng)?shù)乜墒琼懏?dāng)當(dāng)?shù)拿?。再說房子屬于第一轄區(qū)，孩子的小學(xué)也可以在該轄區(qū)就讀。”合同簽訂后，丁某夫婦按約支付了購(gòu)房款，并于2015年2月辦妥房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。至此，他們就靜候?qū)W校配套佳音。

破碎學(xué)區(qū)夢(mèng)引發(fā)訴訟

2015年4月到6月期間，轄區(qū)公安、教育等部門明確表示，丁某夫婦購(gòu)買的樓盤項(xiàng)目區(qū)劃屬于第二轄區(qū)，小學(xué)和初中施教區(qū)學(xué)校分別為第二轄區(qū)小學(xué)和外國(guó)語(yǔ)中學(xué)。

丁某夫婦這才發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商交付的房屋與當(dāng)初宣傳中的“雙學(xué)區(qū)房”有較大差距。 “女兒不僅讀不到實(shí)驗(yàn)中學(xué)，連第一轄區(qū)的小學(xué)也沒法就讀?！庇谑?，二人起訴到法院，要求判令開發(fā)商賠償房屋差價(jià)2萬(wàn)元。

據(jù)了解，購(gòu)房合同中對(duì)二人維權(quán)特別不利的是，開發(fā)商關(guān)于學(xué)區(qū)的宣傳和允諾內(nèi)容并沒有寫進(jìn)去。而且，該合同還在補(bǔ)充協(xié)議中約定：“買受人已充分了解該房屋的規(guī)劃內(nèi)容……買受人同意按照本房屋的現(xiàn)有狀態(tài)及小區(qū)規(guī)劃接受并簽署本合同，售樓沙盤、樣板房等所體現(xiàn)之房屋設(shè)計(jì)及小區(qū)規(guī)劃僅作廣告宣傳，不作為合同的具體組成部分?！?/p>

法院認(rèn)定開發(fā)商違約

法院審理查明，在該樓盤的路面廣告中，頻繁出現(xiàn)“雙學(xué)區(qū)”字樣;搜房網(wǎng)關(guān)于該樓盤的宣傳視頻中，置業(yè)顧問明確表示：樓盤中學(xué)為雙學(xué)區(qū)，業(yè)主可以雙向選擇;2014年2月至5月間，開發(fā)商微信公眾號(hào)推送的文章中，多次使用“雙學(xué)區(qū)”字樣。

法院認(rèn)為，商品房的銷售廣告和宣傳資料為“要約邀請(qǐng)”，出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為“要約”。根據(jù)相關(guān)文件，涉案房屋不屬于實(shí)驗(yàn)中學(xué)學(xué)區(qū)范圍，開發(fā)商違反了合同約定，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

“當(dāng)然，原告也存在過錯(cuò)?！狈ü俳忉屨f，“首先，在蘇州大市范圍內(nèi)，從未出現(xiàn)過某一小區(qū)屬于不同學(xué)校學(xué)區(qū)、業(yè)主可自由選擇就學(xué)的情況，購(gòu)房者應(yīng)有起碼的鑒別與判斷;其次，本著對(duì)自己負(fù)責(zé)的態(tài)度，原告也應(yīng)向相關(guān)政府部門核實(shí)后再作決定;第三，教育行政部門只有在小區(qū)樓盤完成交房、不動(dòng)產(chǎn)辦理登記后才會(huì)正式公布該小區(qū)的施教區(qū)劃分，房屋銷售過程中的學(xué)區(qū)廣告具有巨大的不確定性?！币虼耍ü俦硎?，原告由于疏忽、輕率而作出購(gòu)買涉案房屋的決定，自身也存在相當(dāng)過錯(cuò)。

至于原、被告雙方在合同附件中寫明的補(bǔ)充條款，法院認(rèn)為，上述約定作為出賣方提供的格式條款，形式上未采取足以引起購(gòu)房者注意的方式對(duì)原告進(jìn)行提示和說明，內(nèi)容上排除了買方主要的權(quán)利、免除了開發(fā)商自身義務(wù)，因而為無效約定。

最終，法院綜合考慮雙方的過錯(cuò)程度和合同的履行情況，酌情判定被告賠償原告損失1萬(wàn)元。

法官說法

核實(shí)入學(xué)政策

以購(gòu)買“學(xué)區(qū)房”為主的買房人，一定要提前向所在學(xué)校及教育部門核實(shí)好相關(guān)入學(xué)政策，因?yàn)椴煌胤降膶W(xué)區(qū)劃分政策或每年有微調(diào)。另外，就近入學(xué)指的是“相對(duì)就近”概念，而非絕對(duì)位置的遠(yuǎn)近，不是指某個(gè)孩子的家庭住址距離某所學(xué)校最近就能就近入學(xué)，也不是指某一所小學(xué)距離某一所中學(xué)近，就能就近入學(xué)。如果學(xué)校已建好，應(yīng)先去學(xué)校咨詢了解是否與開發(fā)商承諾一致，如未建好可讓開發(fā)商出示學(xué)校的招生協(xié)議，并可將這些名校分校入學(xué)作為購(gòu)房合同條款寫入合同。

專家觀點(diǎn)

要保障消費(fèi)者知情權(quán)

中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)律師團(tuán)團(tuán)長(zhǎng)邱寶昌表示，房地產(chǎn)開發(fā)商要自覺尊重消費(fèi)者知情權(quán)，履行信息披露義務(wù)。即使用房地產(chǎn)廣告的方式招攬客戶，也要堅(jiān)持實(shí)話實(shí)說。要謹(jǐn)記，當(dāng)房地產(chǎn)廣告對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生重大影響之后，就不再是普通廣告,而是成為合同的一部分。廣告公司在給開發(fā)商設(shè)計(jì)文案時(shí)，也要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控，詳細(xì)核實(shí)，一旦被認(rèn)定虛假?gòu)V告，會(huì)面臨索賠。

中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海認(rèn)為，不規(guī)范的房地產(chǎn)廣告嚴(yán)重干擾消費(fèi)者知情權(quán)。相對(duì)于開發(fā)商而言，消費(fèi)者處于弱勢(shì)地位,不僅是因?yàn)橄M(fèi)者所掌握的資源比開發(fā)商少,更重要的是消費(fèi)者無法掌握許多信息。房地產(chǎn)廣告在真實(shí)完整性方面理應(yīng)要求更高,不規(guī)范的房地產(chǎn)廣告對(duì)于整個(gè)樓市也會(huì)帶來負(fù)面影響。