中國經(jīng)濟網(wǎng)北京6月18日訊（記者 關(guān)婧） 近日，房地產(chǎn)企業(yè)新力控股（集團）有限公司（以下簡稱“新力控股”）于港交所披露了招股書，農(nóng)銀國際和華泰金控擔任聯(lián)席保薦人。

新力控股的上市招股書顯示，在2016年至2018年，新力控股的收入分別為22.23億元、52.41億元、84.16億元，復合年增長率為94.6%。公司凈利潤分別為1.31億元、2.78億元、5.55億元，復合年增長率約為105.9%。

根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)披露，新力控股的銷售規(guī)模分別為161.3億元、428.1億元和887.3元億元，復合年增長率達136%。

在規(guī)?？焖僭鲩L同時，新力控股作為一家中小房企，也不可避免的出現(xiàn)了高負債和高資金成本的問題。

2016年、2017年和2018年，新力控股的借款總額為64.37億、166.75億、221.02億元，尚未償還銀行及其他借款總額分別為64.37億、166.75億、215.11億元，加權(quán)平均實際利率高達9.3%、9.1%和9.3%。而公司的凈資本負債比率分別達到了190%、270%、240%，遠高于行業(yè)平均水平。

值得關(guān)注的是，新力控股在2018年初提出“保800億爭1000億元”目標，公司項目從江西急速延伸至珠三角、長三角領(lǐng)域，但是快速擴張同時，公司對于項目把控能力卻并未隨之提高。

2017年以來，新力控股在南昌市的新力·公園壹號項目未按規(guī)定辦理施工許可及安全監(jiān)督手續(xù)，被南昌市建委要求限期整改。另外，南昌的新力禧園項目和新力龍灣項目額外收取“居間服務費”被消費者舉報。

2018年5月，武漢市房管局還曾通報，由湖北華中盤龍收藏品交易市場開發(fā)有限公司開發(fā)建設的新力·帝泊灣項目存在標價和公示收費之外加價，另行收取未予標明的費用的問題。

同年9月，贛州新力力合置業(yè)有限公司和贛州新力未來置業(yè)有限公司開發(fā)建設的新力·帝泊灣一期、二期，未辦理質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)擅自開工，被贛州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)通報。

另外，新力控股董事會主席張園林與其胞兄張國印控股的江西省第五建筑集團有限公司、胞弟張國金控股的廣西路港建設集團，三家企業(yè)已經(jīng)維持六年的業(yè)務關(guān)系。

中國經(jīng)濟網(wǎng)記者試圖聯(lián)系新力控股相關(guān)人員，但截至發(fā)稿時沒有得到回復。

中小房企沖上市 新力控股銷售額不足千億

招股書披露，2016年、2017年、2018年，新力控股的收入分別為22.23億元、52.41億元、84.16億元，凈利潤分別為1.31億元、2.78億元、5.55億元。

另外，在2016年及2017年，新力經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量為負，分別約-20.37億以及-65.47億元，新力控股稱主要是因物業(yè)開發(fā)活動持續(xù)增加及增強土地收購力度而令經(jīng)營所用現(xiàn)金凈額重大所致。

2016年、2017年、2018年，新力控股的資產(chǎn)總額分別為200.2億元、488億元及776億元，凈資產(chǎn)分別為28億元、45.95億元以及50.6億元。

招股書中，新力控股并未透露公司銷售額。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)披露，2015年新力控股銷售規(guī)模僅為45億，2016至2018年間，銷售額分別達到161.3億、428.1億和887.3元億，復合年增長率高達136%，不過仍未夠到千億銷售額門檻。

在土地儲備方面，截至3月31日，新力共計擁有101個處于不同發(fā)展階段的物業(yè)項目，包括77個由公司子公司開發(fā)的項目，以及24個由合營公司和聯(lián)營公司開發(fā)的項目，合計建筑面積約為1480萬平方米。其中，包括已竣工面積10.93萬平方米、開發(fā)中物業(yè)面積1130萬平方米，及持作未來開發(fā)物業(yè)的總建筑面積約340萬平方米。

新力控股凈資本負債比率超200% 遠高于行業(yè)平均水平

招股書顯示，2016年、2017年、2018年及截至2019年3月31日，新力控股的流動負債總額分別約為137.58億、366.28億、595.49億以及640.57億元。

2016年、2017年、2018年，新力控股的借款總額分別為64.37億、166.75億、221.02億元，現(xiàn)金及銀行結(jié)余分別為10.33億元、42.83億元、100.65億元。

數(shù)據(jù)顯示，新力控股尚未償還銀行及其他借款（不包括公司債券）總額分別約為64.37億、166.75億、215.11億元，加權(quán)平均實際利率分別為9.3%、9.1%和9.3%。

和諸多中小房企一樣，新力較為依賴信托融資。截至3月底，新力尚有28項信托融資尚未償還，其中利率最高的一筆為15.36%。截至2018年12月31 日，新力未償還信托融資總額占同日借款總額的51.6%。

而凈資本負債率方面，新力控股招股書披露，2016年、2017年、2018年公司的凈資本負債比率分別為190%、270%、240%。這一數(shù)字遠高于行業(yè)平均水平。

新力控股在招股書中指出，凈資本負債比率由2016年的1.9倍增加至2017年的2.7倍，原因在于同年銀行及其他借款增加。由2017年的2.7倍減少至2018年的2.4倍，主要因為2018年完成及交付了更多的物業(yè)使現(xiàn)金流量增加。

關(guān)聯(lián)交易頻發(fā) 兄弟間已做了六年生意

根據(jù)招股書披露，新力控股董事會主席張園林此前曾任江西省第五建筑集團有限公司（以下簡稱“江西五建”）的總經(jīng)理，而張園林的胞兄張國印，是江西省第五建筑集團有限公司執(zhí)行董事兼控股股東，持股比例約80.4%。

在報告期內(nèi)，江西五建為新力控股的物業(yè)開發(fā)提供了大量工程、建筑和噴涂業(yè)務。招股書披露，2016年至2018年，新力控股對江西五建應付總服務費金額分別為3.83億元、4.11億元和8.00億元，分別占比公司采購額的16.3%、6.6%和10.4%。

另外，張園林的胞弟張國金，為廣西路港建設集團的實控人，持股比例為97.65%。

2016年廣西路港集團開始為新力控股物業(yè)開發(fā)項目提供建設服務，　　2017年至2018年，新力控股對廣西路港建設集團應付服務費金額分別為1.88億元和2.64億元，分別占比新力控股總采購金額的3.0%和3.4%。

招股書披露，新力控股與上述兩家近親控股的企業(yè)已維持了6年穩(wěn)定的業(yè)務關(guān)系。且新力控股董事估計，截至2019年、2020年及2021年12月31日止，與廣西路港建設集團建筑服務框架協(xié)議的最高交易額將分別不超過10億元、16億元和18億元。

值得關(guān)注的是，截至2018年末，新力控股及控股股東共同對廣西路港建設集團總額7億元的借款進行擔保。

新力控股近六成銷售依賴于大本營江西

新力控股2010年成立于南昌，是江西省規(guī)模最大的房地產(chǎn)公司。2016年8月，新力成立深莞惠城市公司，開始進行全國布局。公司先是以股權(quán)收購方式大舉挺進廣東惠州，接著進入廣州，拿下南沙、花都、肇慶、清遠等7宗地塊。

2017年，新力地產(chǎn)將總部從南昌遷入上海，同時在上海周邊的無錫、昆山、蘇州投子布局，擴張重點由珠三角轉(zhuǎn)向長三角。

2018年初，新力控股董事會主席張園林在公司年會上確定“保800億爭1000億元”目標，提出“4+X”戰(zhàn)略，著重“以南昌為中心的中部區(qū)域”、“以上海為中心的長三角區(qū)域”、“以深圳為中心的珠三角區(qū)域”、“以成都為中心的西部區(qū)域”，同時機會性進入其它片區(qū)，進一步擴展全國布局。

根據(jù)招股書，截至2019年3月31日，新力控股旗下有101個項目，總土地儲備約為1480萬平方米，其中有高達52.6%比例的土地儲備位于江西省，42.8%位于南昌。

2018年，新力控股在江西地區(qū)的銷售額達到了539億元，占總銷售額的59%，近六成銷售依賴于江西地區(qū)。

新力控股在招股書中援引戴德梁行報告，就2018年住宅物業(yè)的簽約銷售總額而言，公司位居江西省房地產(chǎn)開發(fā)商之首。不過由于項目布局過度集中，新力控股也表示，江西省經(jīng)濟狀況的任何顯著下滑，均可能對公司經(jīng)營業(yè)績、財務狀況及業(yè)務前景造成重大不利影響。

新力控股頻曝違規(guī)被處罰 南昌武漢贛州遭監(jiān)管通報

在新力控股急速擴張的背后，公司頻頻因違規(guī)而被各地監(jiān)管部門處罰。

據(jù)《江西日報》2017年5月8日的報道，南昌市建委對外通報違規(guī)建設典型案例，其中位于南昌市麻丘鎮(zhèn)環(huán)湖路的新力·公園壹號項目，未按規(guī)定辦理施工許可及安全監(jiān)督手續(xù)，現(xiàn)場三臺塔吊在未按規(guī)定辦理安裝告知的前提下安裝使用。此外，鋼結(jié)構(gòu)縱向跨度超36米，屬超過一定規(guī)模的危大工程，未按規(guī)定履行程序的前提下已施工。南昌市建委下發(fā)《建設工程安全監(jiān)督手續(xù)催辦通知單》及《限期整改通知書》，要求施工單位立即停止該項目的施工作業(yè)，完善相關(guān)建設手續(xù)，對現(xiàn)場存在的安全生產(chǎn)隱患采取有效措施予以消除。

據(jù)《中國經(jīng)營報》2017年12月16日報道，新力控股在南昌九龍湖板塊的新力禧園項目，額外收取“居間服務費”被消費者舉報。據(jù)消費者介紹，新力禧園置業(yè)顧問告知若參加“11萬抵25萬”活動，房價即可優(yōu)惠。但是在后續(xù)購房過程中，前期支付的11萬元卻沒有算入合同，只開具一張收據(jù)，導致支付總房價和單價均超過實際備案價格，違反“一房一價”規(guī)定。此外消費者投訴稱，該項目還存在虛假宣傳和欺詐消費者的行為。

收到舉報后，南昌市新建區(qū)房管局執(zhí)法人員趕到新力禧園售樓處，進行調(diào)查取證，并約談了項目負責人。新建區(qū)房管、規(guī)劃、工商和物價部門已經(jīng)對此聯(lián)合調(diào)查，暫時叫停了樓盤銷售活動，責令其出具整改方案。

另外經(jīng)南昌市城鄉(xiāng)建設委員會調(diào)查發(fā)現(xiàn)，位于南昌市高新區(qū)的新力公園壹號的建設、施工或監(jiān)理的五個工程項目未辦理質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)及施工許可證，被要求立即停工并限期整改。

2018年5月24日，《楚天都市報》報道，武漢市房管局通報房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為整治情況，由湖北華中盤龍收藏品交易市場開發(fā)有限公司開發(fā)建設的新力·帝泊灣項目存在標價和公示收費之外加價，另行收取未予標明的費用的問題。

據(jù)新力控股的官網(wǎng)查詢顯示，公司包括武漢在內(nèi)的8個城市建有新力·帝泊灣項目。

2018年9月3日，贛州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)信息公開平臺顯示，贛州新力力合置業(yè)有限公司開發(fā)建設的新力·帝泊灣一期，和贛州新力未來置業(yè)有限公司開發(fā)建設的新力·帝泊灣二期工程，未辦理質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)擅自開工，違反了《建筑工程質(zhì)量管理條例》第十三條，即建設單位在開工前，應當按照國家有關(guān)規(guī)定辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)，工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)可以與施工許可證或者開工報告合并辦理。

消費者在人民網(wǎng)投訴：新力龍灣開發(fā)商違規(guī)收取價外款

2018年11月21日，有消費者在人民網(wǎng)地方領(lǐng)導留言板頻道留言，投訴新力龍灣開發(fā)商違規(guī)收取價外款。該消費者稱自己于2017年10月份在（南昌）新力龍灣購買商品房一套，新力龍灣開發(fā)商除了收取合同房款外，還收取了9萬元的居間服務費，并且只開具收據(jù)。

消費者稱，新力龍灣開發(fā)商要求消費者與第三方（夢龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）簽署一份虛假的借款合同，顯示該消費者簽借款9萬元，但并沒有實際的借款支付行為。該消費者稱由于不清楚相關(guān)事項，被開發(fā)商銷售人員哄騙簽了上述合同。

這名消費者質(zhì)疑，新力龍灣的上述行為是違規(guī)銷售，開發(fā)商在合同價款之外收取居間服務費，存在逃避政府監(jiān)管的限價政策、變相抬高房價進行市場銷售的意圖。

另外，新力龍灣開發(fā)商收取居間服務費只開具收據(jù)，是否涉及偷逃稅款，以及樓盤銷售人員哄騙消費者簽署借款合同，但并沒有實際支付的借款行為，該借款合同是否屬于合同欺詐？

對此投訴，南昌市房管局表示消費者可聯(lián)系該局開發(fā)管理處，并提供相關(guān)材料，以便解決所涉問題。