■中國(guó)江西網(wǎng)/江西頭條新聞客戶(hù)端記者王樊/文

近日，宜春網(wǎng)友王先生向記者反映，他于2014年在宜春上高帝景豪庭小區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一套房產(chǎn)，但由于開(kāi)發(fā)商未能將交房手續(xù)辦理完成，至今大批業(yè)主仍然未能拿到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

業(yè)主

買(mǎi)房5年沒(méi)拿到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證

王先生告訴記者，2014年2月，他與帝景豪庭小區(qū)開(kāi)發(fā)商江西同利實(shí)業(yè)有限公司帝景豪庭分公司簽訂了購(gòu)房合同，成為帝景豪庭小區(qū)17棟的業(yè)主。

“當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)在3千多一平方米，總價(jià)30多萬(wàn)，原本合同約定2015年交房，但實(shí)際交房時(shí)間比合同約定的晚了1年，直到2016年10月才從開(kāi)發(fā)商那里拿到鑰匙?！蓖跸壬榻B，當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商提出“免收3年物業(yè)費(fèi)”作為延期交房的補(bǔ)償，豈料，如今又過(guò)去了近3年，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證卻依舊“沒(méi)影兒”。

“從買(mǎi)房到現(xiàn)在跑了多趟，還沒(méi)看到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證?！钡劬昂劳バ^(qū)18棟業(yè)主曾先生告訴記者，他是2013年購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)，但多年過(guò)去了，仍沒(méi)有拿到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

據(jù)王先生介紹，帝景豪庭小區(qū)前期業(yè)主基本都辦下了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，“有證的能賣(mài)4千多每平方米，可以賣(mài)四五十萬(wàn)，但我的房子沒(méi)有證，賣(mài)也賣(mài)不掉?！?/p>

記者在采訪中了解到，在帝景豪庭小區(qū)，與王先生、曾先生一樣，至今沒(méi)拿到產(chǎn)權(quán)證的業(yè)主還有近百戶(hù)。

現(xiàn)狀

物業(yè)已撤場(chǎng) 開(kāi)發(fā)商“失聯(lián)”

業(yè)主魯先生告訴記者，此前開(kāi)發(fā)商曾做出過(guò)多次承諾，但是數(shù)年過(guò)去還是沒(méi)有結(jié)果，“之前每次去找開(kāi)發(fā)商，都說(shuō)回去等，正在準(zhǔn)備資料，誰(shuí)知現(xiàn)在直接找不到人了?！?/p>

“最搞笑的是，當(dāng)時(shí)延期交房開(kāi)發(fā)商提出免物業(yè)費(fèi)，結(jié)果現(xiàn)在小區(qū)物業(yè)都沒(méi)有了?！毙^(qū)業(yè)主魯先生反映，帝景豪庭小區(qū)物業(yè)在2018年5月就撤場(chǎng)，保安也沒(méi)有了，整個(gè)小區(qū)治安也沒(méi)有人管，時(shí)常發(fā)生電動(dòng)車(chē)電瓶失竊事件，甚至連小區(qū)的清潔工作也是業(yè)主自己出錢(qián)請(qǐng)人來(lái)打掃的，每戶(hù)每月出30元請(qǐng)保潔，因?yàn)閷?shí)在是太臟了。

王先生反映，因沒(méi)有物業(yè)，小區(qū)內(nèi)垃圾滿地、雜草叢生，還有不少業(yè)主在綠化帶里種菜、私自圈小院。另有該小區(qū)業(yè)主表示，“業(yè)主們發(fā)現(xiàn)有人私搭亂建就會(huì)打電話舉報(bào)，還好當(dāng)?shù)爻枪懿块T(mén)比較給力，經(jīng)常出動(dòng)來(lái)小區(qū)拆違建?！?/p>

此外，還有業(yè)主反映，小區(qū)交房時(shí)出現(xiàn)了漏水等質(zhì)量問(wèn)題。小區(qū)18棟業(yè)主曾先生購(gòu)買(mǎi)的是一套頂樓的房子，裝修入住時(shí)發(fā)現(xiàn)漏水嚴(yán)重。曾先生說(shuō)，“去報(bào)修物業(yè)也沒(méi)有人管，都是自己花錢(qián)重新做的防水，現(xiàn)在主臥窗戶(hù)旁還留了個(gè)口子，遇到下雨漏水自己可以去修；最氣人的是買(mǎi)房時(shí)交了燃?xì)獬跹b費(fèi)給開(kāi)發(fā)商，也開(kāi)了發(fā)票，但開(kāi)發(fā)商沒(méi)交錢(qián)給燃?xì)夤?，后面自己又在燃?xì)夤窘涣隋X(qián)才開(kāi)通?！绷?yè)?jù)多名業(yè)主反映，目前小區(qū)開(kāi)發(fā)商已撤場(chǎng)，業(yè)主們都難以聯(lián)系。5月5日，記者撥打開(kāi)發(fā)商電話，語(yǔ)音提示號(hào)碼已欠費(fèi)停機(jī)。

探因

開(kāi)發(fā)商“內(nèi)訌” 小區(qū)未辦交房手續(xù)

“開(kāi)發(fā)商不理事，小區(qū)一些樓棟的交房驗(yàn)收未辦理，因此產(chǎn)權(quán)證還未辦下來(lái)?！鄙细呖h房管局開(kāi)發(fā)辦相關(guān)人士介紹，帝景豪庭小區(qū)一期1棟至16棟，在相關(guān)部門(mén)的介入下，組織了綜合驗(yàn)收，目前基本辦完了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。該小區(qū)二期17棟到20棟，當(dāng)?shù)胤抗芫纸M織了綜合驗(yàn)收，“但是需要開(kāi)發(fā)商派人來(lái)履行手續(xù)、蓋公章，測(cè)繪費(fèi)用大約幾萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有交，還有些地方需要做整改，也需要開(kāi)發(fā)商來(lái)做?！?/p>

此外，該小區(qū)三期21棟-26棟已開(kāi)建22、24、26棟，“房子主體結(jié)構(gòu)做好了，樓梯沒(méi)做好，還有一些掃尾工作未完成，現(xiàn)在還達(dá)不到交房標(biāo)準(zhǔn)?！?/p>

另?yè)?jù)上高縣房管局工作人員透露，帝景豪庭小區(qū)規(guī)劃有26棟房屋，已建成或在建的有23棟，目前還有3棟(21、23、25棟)未開(kāi)建，“開(kāi)發(fā)商陷入多起債務(wù)糾紛，不過(guò)現(xiàn)在房產(chǎn)市場(chǎng)還算景氣，后期如果有企業(yè)愿意接盤(pán)未開(kāi)建的3棟樓，這個(gè)項(xiàng)目可能還有回轉(zhuǎn)的余地?！?/p>

對(duì)于小區(qū)開(kāi)發(fā)商“不理事”的原因，知情人士透露，除了資金鏈斷裂、深陷多起債務(wù)糾紛外，開(kāi)發(fā)商股東“內(nèi)訌”、互相起訴也是原因之一。公開(kāi)信息顯示，開(kāi)發(fā)商江西同利實(shí)業(yè)有限公司二股東謝某某(占股49%)以損害公司利益為由，將大股東魏某某(占股51%)訴至公堂。由于目前法律程序還未走完，孰是孰非尚無(wú)定論。

律師

產(chǎn)權(quán)證“難產(chǎn)” 應(yīng)提高違約成本

律師劉先生分析，開(kāi)發(fā)商無(wú)法正常辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，有如下幾大原因：開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)不善資金鏈斷裂；違規(guī)建設(shè)、超規(guī)劃容積率或侵犯用地紅線，導(dǎo)致不能通過(guò)規(guī)劃竣工驗(yàn)收；業(yè)主違規(guī)裝修，改變房屋外立面，導(dǎo)致規(guī)劃驗(yàn)收無(wú)法通過(guò)；開(kāi)發(fā)商與承建商經(jīng)濟(jì)糾紛，導(dǎo)致辦理五方驗(yàn)收“難產(chǎn)”；未足額繳納土地出讓金；未通過(guò)消防或人防工程竣工驗(yàn)收；土地或地上房屋涉訴被法院查封。劉律師表示，一般而言，大部分延期辦證小區(qū)，主要因?yàn)槲赐ㄟ^(guò)工程驗(yàn)收手續(xù)，最終導(dǎo)致無(wú)法辦證。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證“難產(chǎn)”，主要原因還是在開(kāi)發(fā)商。

據(jù)了解，商品房從項(xiàng)目規(guī)劃立項(xiàng)、建設(shè)開(kāi)工、銷(xiāo)售交房，直到為業(yè)主辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，涉及多個(gè)環(huán)節(jié)，其中任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，都會(huì)影響后續(xù)流程，最末端的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證辦理也將因此被拖延，業(yè)主也只能望“證”興嘆。

對(duì)此，劉律師分析，很多業(yè)主遲遲無(wú)法拿到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，一個(gè)重要的原因就是開(kāi)發(fā)商逾期辦證的違約成本太低。在購(gòu)房前，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者通常會(huì)將產(chǎn)權(quán)證辦理時(shí)間作為一項(xiàng)重要內(nèi)容寫(xiě)進(jìn)購(gòu)房合同，但作為“強(qiáng)勢(shì)方”的開(kāi)發(fā)商，即便將辦證時(shí)限延長(zhǎng)到法律規(guī)定的90日以外，甚至是三五年，業(yè)主也往往不得不咬牙認(rèn)簽。而在后續(xù)的實(shí)際履約中，開(kāi)發(fā)商違約者屢見(jiàn)不鮮。即便違約賠付，合同中開(kāi)發(fā)商大多才承擔(dān)首付款1%甚至更低的違約金，幾千元的違約“成本”其實(shí)很難起到震懾作用。

律師建議，應(yīng)探索建立提高開(kāi)發(fā)商違約成本的相關(guān)制度，提高罰金上限并輔以強(qiáng)制執(zhí)行對(duì)其進(jìn)行約束，從而更好地構(gòu)建房屋公平交易機(jī)制，破除開(kāi)發(fā)商在售房過(guò)程中“話語(yǔ)權(quán)”的壟斷地位。