4月17日，自然資源部發(fā)布“制定實施2019年住宅用地供應(yīng)‘五類’調(diào)控目標(biāo)”的通知。其中要求，各地根據(jù)本地截至2019年3月的商品住房庫存消化周期情況制定住宅用地供應(yīng)調(diào)控目標(biāo)——消化周期在36個月以上的，應(yīng)停止供地；36~18個月的，要適當(dāng)減少供地；18~12個月的，維持供地持平水平；12~6個月的，要增加供地；6個月以下的，要顯著增加并加快供地。

據(jù)時代周報了解，早在2017年住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和國土資源部就聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，提出住宅用地供應(yīng)“五類”調(diào)控目標(biāo)?？藸柸饛V州區(qū)域首席分析師肖文曉對時代周報記者表示，此次通知在總體延續(xù)2017年調(diào)控表述的基礎(chǔ)上，又進一步作出了細化，指導(dǎo)意義更強。

對比發(fā)現(xiàn)，今年“五類”調(diào)控政策力度跟以往有所不同。比如，針對庫存消化周期的“18~12個月”的城市，新增了“維持供地持平水平”這一項；針對庫存消化周期在“36~18個月”的城市，調(diào)控目標(biāo)中的“要減少供地”前增加了“適當(dāng)”二字。

“按照通常標(biāo)準(zhǔn)，庫存高于18個月則意味著市場供大于求，需要減少。但減少到什么程度呢？‘適當(dāng)’則意味著只要庫存回到18-12個月的正常狀態(tài)即可。”肖文曉進一步解釋，“補充18~12個月這一檔調(diào)控目標(biāo)則是彌補了此前分類指導(dǎo)中對該類城市的管控空白?！?/p>

庫存在36個月以上的城市要停止供地，12~6個月的城市要增加供地，6個月以下的要顯著增加并加快供地。這一規(guī)定影響哪些城市？

克爾瑞機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2019年3月，在重點監(jiān)測26城中，僅廈門一個城市庫存消化周期超過36個月——其庫存面積272萬平米，消化周期為36.4個月。去化周期低于6個月的，包括重慶、杭州、南寧，分別為5.6個月、4.2個月、5.9個月，此外長沙和南京也接近6個月，分別為6.4個月和6.7個月。

據(jù)悉，近兩年廈門樓市受調(diào)控影響，成交急劇縮量。其中2018年全年成交僅70.32萬平米，環(huán)比下跌36.24%。但今年一季度市場有所回升——成交了21.73萬平米，同比提高26.3%。

克爾瑞機構(gòu)進一步指出，廈門的庫存情況計算口徑會帶來差異——如果是純住宅（住宅+別墅）的庫存，截至到3月末是184.91萬平，按照過去12個月的去化速度，去化周期是29.6個月。如果是商品住宅口徑（住宅+別墅+酒店式公寓）庫存則是266.47萬平方米，去化周期是36.9個月。

“這也是當(dāng)下計算庫存的一個難題，自然資源部提出的‘五類’調(diào)控目標(biāo)并沒有規(guī)定統(tǒng)計口徑，而庫存去化周期的結(jié)果對比較方式依賴較大，不同的比較路徑會帶來不一樣的結(jié)果?！毙の臅哉f，“一般政府說房住不炒，針對的是純住宅，所以從純住宅的標(biāo)準(zhǔn)來看，廈門去化周期還沒達到36個月的標(biāo)準(zhǔn)，今年只需要減少供地就可以了?！?/p>

這一點也符合廈門今年的供地情況——3月，廈門已經(jīng)公布2019年土地供應(yīng)計劃，2019年廈門計劃供應(yīng)住宅用地29宗，面積約118萬平米，同比去年縮幅約5.6%。

此外，除了去化周期的比較路徑有待確定，專家憂慮的還有另外一個方面——庫存情況的統(tǒng)計也是一個難題。

中指研究院研發(fā)中心總經(jīng)理白彥軍也曾在接受時代周報記者采訪時表示：“庫存是樓市調(diào)控很重要的一個衡量維度。但事實上庫存比較難以統(tǒng)計，它包括在售、待售、在建、待開發(fā)等多個組成部分，此外二手房市場也提供了大量的供應(yīng)。目前大多數(shù)庫存計算方式包涵的內(nèi)容有些局限，主要是在售、待售的部分?！?/p>

時代周報記者：謝中秀