■信息日?qǐng)?bào)/信息日?qǐng)?bào)客戶端記者曹琦/文

3月25日晚，泰禾集團(tuán)公告稱，南昌茵夢(mèng)湖項(xiàng)目四家標(biāo)的公司各51%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給世茂，總對(duì)價(jià)約為18.06億元，其中，股權(quán)對(duì)價(jià)約為14.89億元，承接債務(wù)約為3.17億元。

“接盤俠”換了一輪又一輪，開(kāi)工第九年之際，南昌茵夢(mèng)湖項(xiàng)目能否被“盤活”？3月26日，記者對(duì)南昌茵夢(mèng)湖背后曲折的故事一探究竟。

收購(gòu)半年 泰禾轉(zhuǎn)讓一半以上股權(quán)

25日晚，泰禾集團(tuán)公告，全資子公司福州泰禾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與世茂房地產(chǎn)控股有限公司全資子公司福州傲爾企業(yè)管理有限公司簽署《南昌茵夢(mèng)湖國(guó)際旅游度假區(qū)項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》，擬轉(zhuǎn)讓南昌茵夢(mèng)湖項(xiàng)目四家標(biāo)的公司各51%股權(quán)，雙方將合作開(kāi)發(fā)南昌茵夢(mèng)湖國(guó)際旅游度假區(qū)項(xiàng)目。

根據(jù)公告，四家標(biāo)的公司分別為南昌茵夢(mèng)湖置業(yè)、南昌歐風(fēng)置業(yè)、南昌茵夢(mèng)湖酒店投資、南昌安晟置業(yè)。交易總對(duì)價(jià)18.05億元，其中世茂房地產(chǎn)需承擔(dān)約3.1億元債務(wù)。

據(jù)了解，南昌茵夢(mèng)湖的股權(quán)是泰禾在2018年9月份2次斥資約29.3億元收購(gòu)，當(dāng)時(shí)泰禾表示，本次交易是為了增加項(xiàng)目土地儲(chǔ)備，有利于拓展公司房地產(chǎn)項(xiàng)目資源。

茵夢(mèng)湖項(xiàng)目位于南昌縣銀三角，按照規(guī)劃，這個(gè)總投資31億，面積達(dá)3300畝的項(xiàng)目，擬打造成一個(gè)融入歐洲風(fēng)情、文化、生活方式及生活元素，讓游客、業(yè)主一站式體驗(yàn)原味歐洲的主題公園。但是，從2011年開(kāi)工至今，因資金鏈斷裂該項(xiàng)目一直未能完工。

直到去年1月，泰禾以18.98億元從上市公司小商品城手中競(jìng)得茵夢(mèng)湖項(xiàng)目部分股權(quán)及債權(quán)，該項(xiàng)目才獲得重新盤活的機(jī)會(huì)。2018年9月27日，泰禾繼續(xù)加碼南昌茵夢(mèng)湖項(xiàng)目，全資子公司福州泰禾又與江西康莊投資、呂澤亮、胡曉霞簽署了多項(xiàng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)，擬受讓南昌茵夢(mèng)湖置業(yè)、歐風(fēng)置業(yè)、茵夢(mèng)湖酒店等三家公司股權(quán)，總對(duì)價(jià)10.31億元。

這樣前后兩次并購(gòu)總耗資29.3億元，被外界視為茵夢(mèng)湖項(xiàng)目重?zé)ㄉ鷻C(jī)的信號(hào)。然而短短半年，茵夢(mèng)湖項(xiàng)目的歸屬問(wèn)題又起波瀾。實(shí)際上，這不是泰禾第一次轉(zhuǎn)讓股權(quán)給世茂地產(chǎn)。就在日前，泰禾剛宣布，世茂地產(chǎn)以3.78億元買下杭州蔣村項(xiàng)目51%的股權(quán)。泰禾在公告中表示，兩次出售項(xiàng)目股權(quán)，泰禾可增加歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)約4.23億元。

多次輸血茵夢(mèng)湖項(xiàng)目仍沒(méi)有起色

南昌茵夢(mèng)湖項(xiàng)目是南昌縣的招商引資項(xiàng)目，2011年8月由江西康莊投資控股有限公司投資開(kāi)工建設(shè)，計(jì)劃于2012年底正式對(duì)外開(kāi)放。2013年9月，引入上市公司小商品城合作開(kāi)發(fā)，投資10.9億元和江西康莊共同成立南昌茵夢(mèng)湖置業(yè)有限公司。

盡管有上市公司輸血，但是四年過(guò)去了，茵夢(mèng)湖項(xiàng)目依然沒(méi)有起色，于是2017年11月29日，小商品城發(fā)布公告，全資子公司“商城房產(chǎn)”擬通過(guò)公開(kāi)掛牌的方式，以不低于18.98億元轉(zhuǎn)讓南昌茵夢(mèng)湖項(xiàng)目，涉及南昌茵夢(mèng)湖置業(yè)75%的股權(quán)、1.07億元應(yīng)收賬款，江西康莊3.44億元應(yīng)收賬款。

“開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，填不了這個(gè)窟窿?！蹦喜h銀三角管委會(huì)一名有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。去年年初，為盤活該項(xiàng)目，南昌縣專門成立了一個(gè)債務(wù)處理小組，對(duì)茵夢(mèng)湖項(xiàng)目進(jìn)行清算，并積極協(xié)助項(xiàng)目找尋新的投資方。

多方撮合下，2018年9月，泰禾正式收購(gòu)南昌茵夢(mèng)湖項(xiàng)目，對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行了一系列的調(diào)整。規(guī)劃顯示，泰禾茵夢(mèng)湖規(guī)劃了溫泉酒店、度假民宿、泰禾劇院、水上湯池、體育館、水上健身館、療養(yǎng)中心、水秀劇場(chǎng)、泰禾影城、吸水樂(lè)園、繽紛沙灘、霍比特花園等項(xiàng)目，從上述各項(xiàng)規(guī)劃看，可以知道泰禾茵夢(mèng)湖打造的是輕資產(chǎn)文旅項(xiàng)目。

今年2月20日茵夢(mèng)湖畔，泰禾江南院子商業(yè)文旅項(xiàng)目也正式開(kāi)工。短短半年時(shí)間開(kāi)始甩手，外界猜測(cè)，泰禾究竟是想盤活整個(gè)文旅項(xiàng)目，還是打著文旅的旗號(hào)做商業(yè)地產(chǎn)？不少業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在住宅市場(chǎng)面臨全面調(diào)控、拿地成本居高不下等壓力下，越來(lái)越多的房企通過(guò)收并購(gòu)的方式加碼商業(yè)地產(chǎn)。

南昌茵夢(mèng)湖項(xiàng)目是否能被盤活？“文化旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，投資大、回收周期長(zhǎng)，但做商業(yè)地產(chǎn)能更好地拿地和快速回流資金，沒(méi)有堅(jiān)守就不可能真正打造一個(gè)好的主題公園。”江西財(cái)大旅游系教授曹國(guó)新認(rèn)為。

債務(wù)壓頂 泰禾集團(tuán)出售多個(gè)項(xiàng)目

隨著樓市不斷調(diào)控，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一貫高杠桿性，使得地產(chǎn)商面臨較緊的現(xiàn)金缺口，泰禾集團(tuán)也不例外。

泰禾集團(tuán)2018年三季報(bào)顯示，截至2018年三季度末，其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額與短期借款、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債之間的缺口超過(guò)500億元。例如5月3日有一筆20億元公司債到期，8月份則還將有3筆總計(jì)15.79億元債務(wù)到期。3月28日，泰禾集團(tuán)有一筆30億元的公司債到期。這筆名為“16泰禾01”的債券是泰禾在2016年5月，通過(guò)長(zhǎng)城證券募集，票面利率7.3%。

收購(gòu)的南昌茵夢(mèng)湖項(xiàng)目也未實(shí)現(xiàn)盈利，審計(jì)報(bào)告顯示，項(xiàng)目標(biāo)的公司南昌茵夢(mèng)湖置業(yè)自2018年6月至今一直在虧損，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)虧損891.64萬(wàn)元，凈利潤(rùn)虧損762.43萬(wàn)元，負(fù)債總額16.11億元；南昌歐風(fēng)置業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)虧損21.52萬(wàn)元，凈利潤(rùn)虧損18.29萬(wàn)元，負(fù)債總額2.68億元；南昌茵夢(mèng)湖酒店投資營(yíng)業(yè)利潤(rùn)虧損14.68萬(wàn)元，凈利潤(rùn)虧損12.48萬(wàn)元，負(fù)債總額1.31億元；安晟置業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)虧損107.75萬(wàn)元，凈利潤(rùn)虧損89.79萬(wàn)元，負(fù)債總額12.51億元。四家項(xiàng)目公司累積負(fù)債總額達(dá)到32.61億元，凈利潤(rùn)虧損達(dá)882.99萬(wàn)元。

巨額負(fù)債下，有媒體報(bào)道，“泰禾甩賣12個(gè)項(xiàng)目，貨值超600億元”，并指出售范圍包括杭州大城小院在內(nèi)，涉及8個(gè)城市12個(gè)項(xiàng)目在內(nèi)的重量級(jí)資產(chǎn)包。這次轉(zhuǎn)讓南昌茵夢(mèng)湖項(xiàng)目，是否也意在償清債務(wù)？