中國消費者報報道（孫瑩 董雅婷）朱先生夫婦本想在北京買套房子，沒想到為自己提供居間服務(wù)的中介員工偽造網(wǎng)簽合同，致使他們違約，不僅房子沒買到，還向賣房人賠了錢?？粗宦凤j漲的房價，朱先生夫婦將中介公司起訴至法院，索賠房屋差價等損失。筆者近日獲悉，北京市西城區(qū)人民法院認定，中介公司應(yīng)承擔(dān)員工偽造網(wǎng)簽給朱先生夫婦造成的損失，終審判決中介公司返還8萬余元居間服務(wù)費，賠償損失費近200萬元。截至目前，判決涉及的款項已執(zhí)行完畢。

案情回放

中介偽造合同致買房人違約

2015年7月底，朱先生夫婦在中介公司的介紹下，看中了房主張先生出售的一套位于北京市西城區(qū)車公莊附近的房子，雙方商定房價385萬元，并在房屋買賣合同中約定了交付首付款、網(wǎng)簽、過戶等時間點，以及相應(yīng)的違約責(zé)任。朱先生夫婦向房主交付了10萬元定金和70萬元首付款，按照合同約定，應(yīng)該在合同簽訂一個月內(nèi)完成網(wǎng)簽，80天內(nèi)拿到銀行的批貸函。直到2015年9月中旬，中介員工譚某才拿出一份網(wǎng)簽合同。讓人不解的是，朱先生夫婦按編號在當?shù)亟ㄎW(wǎng)站上查詢不到該份網(wǎng)簽合同。同年12月底，朱先生夫婦去中介公司核實，才得知網(wǎng)簽合同是偽造的，譚某已辭職。中介公司稱他們不明白，譚某為什么要私自偽造網(wǎng)簽合同。

更糟糕的是，譚某沒有協(xié)助辦理批貸手續(xù)。按照合同約定，如果逾期10天，朱先生夫婦還不能拿到批貸函，房主就有權(quán)單方解除合同，朱先生夫婦面臨著承擔(dān)違約賠償。

之后，房主以朱先生夫婦違約為由，向朱先生夫婦發(fā)出解除合同通知。但朱先生夫婦不甘心就此解約，起訴房主要求繼續(xù)履行合同，辦理房屋過戶手續(xù)，并同意支付剩余房款。房主不僅要求解除合同，還提出反訴，要求朱先生夫婦賠償總房款20%的違約金77萬元。

法院認為，中介員工偽造網(wǎng)簽合同，未協(xié)助辦理銀行批貸手續(xù)，導(dǎo)致原、被告簽訂的房屋買賣合同履行終止。房主在此過程中不存在違約情形，在已超過合同約定的最長履行期限的情況下，房主有權(quán)要求解除合同。最終，法院不僅判決解除雙方的房屋買賣合同，還酌定朱先生夫婦向房主支付違約金10萬元。

朱先生夫婦不服提起上訴，二審法院、高院均維持原判。朱先生夫婦繼續(xù)向檢察院申請檢察監(jiān)督，同樣未獲支持。為了減少損失，朱先生夫婦只好先接受現(xiàn)實，通過訴訟向房主要回了買房時支付的10萬元定金和70萬元首付款，接著將中介公司告上法院。

終審判決

中介賠償近200萬元

從2015年7月底，朱先生夫婦買房到此次起訴，涉案房屋已經(jīng)從385萬元漲到近670萬元。朱先生認為，中介的錯誤行為導(dǎo)致他們夫婦承擔(dān)了巨大損失，要求中介公司賠償房屋差價、歷次訴訟的訴訟費、給房主的10萬元違約金以及他們無房可住的租房費用等，累計索賠共計360萬元，此外還要返還中介費。

在法庭上，中介公司只同意退還84700元居間費，不同意賠償其他損失。

法院認為，居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應(yīng)當承擔(dān)損害賠償責(zé)任。朱先生夫婦因中介公司員工辦理虛假網(wǎng)簽合同導(dǎo)致違約并造成損失，中介公司負有賠償責(zé)任。在計算具體賠償數(shù)額時，法院首先確認，朱先生夫婦被法院判決賠償房主的10萬元違約金屬于實際損失，中介應(yīng)予賠償。此外，中介公司對造成朱先生夫婦不能與房主完成房屋交易造成的房屋差價損失，應(yīng)予賠償。2016年10月底，二審法院作出解除房屋買賣合同的終審判決后，朱先生夫婦就應(yīng)息訴止損，因此法院以此時間點鑒定得出的涉案房屋價格571.46萬元為參考，認定中介公司應(yīng)賠償朱先生夫婦房屋差價186.46萬元。朱先生夫婦第一次訴訟的訴訟費2萬余元，中介公司也要賠償。

計算下來，中介公司除返還84700元居間服務(wù)費之外，還要賠償朱先生夫婦近200萬元。據(jù)悉，此案判決后，雙方均未上訴，判決涉及的款項已執(zhí)行完畢。

法官釋案

精準定位過錯方

由于此類案件往往會涉及到多次訴訟以及多種法律糾紛，消費者在維權(quán)時經(jīng)常摸不著頭腦。北京漢鼎聯(lián)合律師事務(wù)所律師湯浩對此案進行了解析。

湯浩認為，朱先生與房東之間的糾紛屬于房屋買賣合同糾紛。根據(jù)《合同法》第九十四條：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：……（四）當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的。”第一百二十一條：“當事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決?！币蛑薪楣締T工的錯誤行為，導(dǎo)致合同無法履行，且已超過合同約定的最長履行期限，房主反訴要求解除合同，理由正當，所以朱先生敗訴，法院判決房屋買賣合同解除，朱先生賠償房主10萬元違約金。

之后，朱先生通過訴訟向房主要回了買房時支付的10萬元定金和70萬元首付款，主要是因為，朱先生在合同履行中，因第三人中介公司的原因造成違約，但不構(gòu)成根本違約，所以法院判處房主應(yīng)將朱先生支付的首付和定金退還給朱先生。

湯浩表示，朱先生與中介公司的糾紛為居間合同糾紛。根據(jù)《侵權(quán)責(zé)任法》第三十四條：“用人單位的工作人員因執(zhí)行工作任務(wù)造成他人損害的，由用人單位承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任?！薄逗贤ā返谒陌俣鍡l：“……居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應(yīng)當承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！北景钢兄薪楣締T工因執(zhí)行工作任務(wù)給朱先生造成了權(quán)益的侵害，責(zé)任的承擔(dān)主體應(yīng)是中介公司。因此，法院判決中介公司將居間費退還給朱先生，并按照《合同法》的規(guī)定賠償朱先生的損失186萬余元。

此案的復(fù)雜之處在于，很多人會將朱先生與房主之間的房屋買賣糾紛，以及朱先生與中介公司之間的居間合同糾紛混為一談。在買賣雙方的合同關(guān)系中，房主并未存在過錯事由，因此買方起訴賣方無法獲得法律支持，只能敗訴，同時賣方反訴獲得法律支持，得到了應(yīng)有的賠償。而在買方與中介公司的居間關(guān)系中，買方是因中介公司過錯，導(dǎo)致無法完成買賣房屋約定事由，從而錯過買房先機，買方以中介公司過錯為由獲得相應(yīng)賠償。

湯浩建議，消費者在維權(quán)過程中，應(yīng)厘清法律關(guān)系，精準定位過錯方，找到求償?shù)母?，避免因法律關(guān)系混亂導(dǎo)致維權(quán)對象錯誤，從而浪費時間與精力。另外，買房消費者在進行房屋交易前應(yīng)核實房產(chǎn)中介公司資質(zhì)，確認具體負責(zé)銷售人員與中介公司是否存在勞動關(guān)系。在中介辦理網(wǎng)簽及貸款過程中，及時自覺到相應(yīng)網(wǎng)站或?qū)?yīng)部門查詢目標房屋真實性與進展。真正做到“買房需謹慎，細節(jié)應(yīng)核實”。