霄云路8號(hào)真假提價(jià)

2月23日晚間，一則名為《關(guān)于合生·霄云路8號(hào)項(xiàng)目2019年2月23日漲價(jià)通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）在網(wǎng)上流傳?！锻ㄖ贩Q，新品開盤在即，開盤單價(jià)18萬元/平方米，同時(shí)接下來將對(duì)部分已經(jīng)開盤的房源提價(jià)15%。然而，北京商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在北京市住建委網(wǎng)站上并無該項(xiàng)目領(lǐng)取新預(yù)售許可證的信息，在擬領(lǐng)取項(xiàng)目中，也沒有該項(xiàng)目的身影。就《通知》真實(shí)性等問題，記者致電合生創(chuàng)展方面，對(duì)方僅透露后續(xù)會(huì)有升級(jí)版新品推出。究竟是確有市場(chǎng)空間的提價(jià)，還是又一輪炒作？對(duì)市場(chǎng)的影響幾何？

提價(jià)傳言

根據(jù)《通知》，霄云路8號(hào)項(xiàng)目C3新品已取得預(yù)售證，新品開盤在即，開盤單價(jià)18萬元/平方米，同時(shí)強(qiáng)調(diào)，為承接C3售價(jià)并為新品做價(jià)格支撐，自2019年4月1日起D1、D3號(hào)樓剩余房源價(jià)格再次上漲15%（包括特價(jià)房源）?！锻ㄖ肺哪┻€提示：“請(qǐng)全體營(yíng)銷人員周知，并由負(fù)責(zé)人通知相關(guān)渠道，避免因報(bào)價(jià)誤差流失客戶?！?/p>

《通知》的落款單位為北京新京潤(rùn)房地產(chǎn)有限公司。天眼查顯示，該公司成立于2006年6月19日，董事長(zhǎng)為張宇翔，大股東為吉潤(rùn)置業(yè)投資有限公司。在該公司的董監(jiān)高成員中，大部分與合生創(chuàng)展華北片區(qū)其他項(xiàng)目公司重合，董事徐國(guó)園更是北京合生北方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的法人代表。

就《通知》真實(shí)性、霄云路8號(hào)價(jià)格體系及合生創(chuàng)展華北區(qū)銷售策略等問題，北京商報(bào)記者致電霄云路8號(hào)項(xiàng)目及合生創(chuàng)展方面，合生創(chuàng)展華北區(qū)相關(guān)人士表示，銷售層面問題不便回應(yīng)，不過透露霄云路8號(hào)項(xiàng)目即將推出與世界頂級(jí)酒店品牌安縵合作的升級(jí)版新品。

合生·霄云路8號(hào)項(xiàng)目在業(yè)內(nèi)曾被譽(yù)為“立在頂豪塔尖”的項(xiàng)目，是北京“頂豪時(shí)代”開啟的第一波項(xiàng)目之一，曾一度摘得北京頂豪項(xiàng)目的銷售冠軍。坊間甚至流傳著“萬柳的墻，西宸的缸，霄8的頂兒”這樣一個(gè)段子。即使近年來霄云路8號(hào)推盤量漸減、新興豪宅后浪愈高，導(dǎo)致項(xiàng)目風(fēng)頭大不如前，但是在北京豪宅圈之中，依舊流傳著關(guān)于霄云路8號(hào)項(xiàng)目的“江湖傳說”。

公開信息顯示，合生·霄云路8號(hào)地處北京燕莎商圈、國(guó)貿(mào)商圈、亞奧商圈的金三角地帶，項(xiàng)目所在地段是北京高價(jià)樓盤集中地，該區(qū)域的商業(yè)價(jià)值和文化價(jià)值近年來備受各路開發(fā)商爆炒，高層塔樓與板樓交易的最高價(jià)也得以不斷刷新?？傄?guī)劃用地面積約108公頃，由9棟公寓建筑組成，其中2棟（D3、C2）為530平方米的景觀樓王，其余7棟均為450平方米的精裝大宅，建筑樓頂為近1000平方米的 “空中四合院”。

低售事實(shí)

盡管調(diào)價(jià)的傳言已經(jīng)刷屏，合生創(chuàng)展方面卻遲遲未有明確說明。

但北京商報(bào)記者查詢市住建委網(wǎng)站房地產(chǎn)交易系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)，這個(gè)備案名為“新燕都家園”的霄云路8號(hào)，近期并未取得最新銷售證照。

在北京市住建委預(yù)售商品房住宅項(xiàng)目公示信息中，包括期房與現(xiàn)房銷售在內(nèi)，與霄云路8號(hào)相關(guān)的記錄共有9條。距離當(dāng)前時(shí)間相對(duì)較近的預(yù)售證號(hào)為京房售證字（2015）200號(hào)，發(fā)證時(shí)間顯示為2015年11月20日，預(yù)售范圍包括C區(qū)3#住宅樓地上1層至28層全部房屋。而上述預(yù)售范圍內(nèi)的房源已被提示“預(yù)售許可的期限已到期，未售房屋不能進(jìn)行預(yù)售合同網(wǎng)上簽約。該項(xiàng)目樓棟需申請(qǐng)辦理初始登記,取得房屋所有權(quán)證后，方可現(xiàn)房銷售，進(jìn)行現(xiàn)房合同的網(wǎng)上簽約”。

在可查詢的霄云路8號(hào)項(xiàng)目在售現(xiàn)房詳細(xì)信息中，取證于2014年6月11日以及2013年5月17日的5批現(xiàn)房房源仍在銷售，其中不同樓棟的在售住宅受樓層分布、面積以及取證時(shí)間等因素影響，擬售價(jià)格各不相同，但總結(jié)來看，霄云路8號(hào)項(xiàng)目近年來的房源成交均價(jià)遠(yuǎn)低于北京市住建委方面審批的擬售價(jià)格，同批次的房源成交均價(jià)與擬售價(jià)格最高相差超四成。

具體來看，取證于2014年6月11日、預(yù)售證編號(hào)為X京房權(quán)證朝字第1372114號(hào)的房源擬售價(jià)格最高，為14萬元/平方米。批準(zhǔn)銷售的4號(hào)樓中的50套房源，當(dāng)前已簽約23套，成交均價(jià)為75009.47元/平方米；取證于2013年5月17日的兩批次房源擬售價(jià)格最低，均為9.5萬元/平方米。其中，批準(zhǔn)銷售的6號(hào)樓中5套房源，已簽約1套，成交均價(jià)5.6萬元/平方米；批準(zhǔn)銷售的5號(hào)樓中的8套房源，暫無成功簽約，1套已預(yù)訂。

對(duì)此，多位在京有過操盤經(jīng)驗(yàn)的營(yíng)銷總監(jiān)表示，住建委的擬售價(jià)一般是限制最高價(jià)格，在預(yù)售證難拿、利潤(rùn)攤薄的當(dāng)下，一般項(xiàng)目都愿意貼著限價(jià)走?！芭c擬限價(jià)差距多的，要么就是幾輪產(chǎn)品推的有差距，給后期提價(jià)提供空間，要么就是本身出了問題，比如原來房山某華東開發(fā)商做的所謂北京首個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目，就是因?yàn)楫a(chǎn)品推的問題，最終低于限價(jià)?！?/p>

沒有上漲的市場(chǎng)

在中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)同業(yè)聯(lián)盟主席胡景暉看來，霄云路8號(hào)項(xiàng)目的一紙漲價(jià)通知，更像是一波廣告造勢(shì)。

胡景暉分析稱，“我估計(jì)又是在搞預(yù)售證沒下來之前的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，排號(hào)造勢(shì)。這實(shí)際上反倒反映出今年的房地產(chǎn)銷售形勢(shì)并不樂觀，是對(duì)市場(chǎng)沒有信心的表現(xiàn)”。

來自克而瑞的一組統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，反映出了豪宅開發(fā)商火熱宣傳背后，豪宅市場(chǎng)成交量下跌的真實(shí)態(tài)勢(shì)。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2018年，北上廣深四城豪宅成交均創(chuàng)近五年新低，甚至達(dá)不到2014年成交水平。北上廣三城降幅最為突出，全年豪宅成交套數(shù)分別為2156套、3610套和503套，約為2016年豪宅成交套數(shù)的三成。其中，北京均價(jià)10萬元以上的豪宅成交連續(xù)三年呈下行趨勢(shì)，2016-2018年，成交套數(shù)分別為463套、344套和259套，成交金額分別為156.4億元、85.7億元和84.9億元。

“不過報(bào)價(jià)是報(bào)價(jià)，成交價(jià)才決定購(gòu)房需求對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值判斷?！焙洗T機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅指出，不管是期房還是現(xiàn)房，住建委都會(huì)對(duì)開發(fā)商提交的項(xiàng)目報(bào)價(jià)進(jìn)行審核，并確定擬售價(jià)格上限。霄云路8號(hào)項(xiàng)目漲價(jià)通知中涉及到的D1、D3號(hào)樓剩余房源，若真能上調(diào)15%的售價(jià)，說明此前項(xiàng)目報(bào)價(jià)距離住建委審批的售價(jià)至少有15%的差距。

“特別是頂豪項(xiàng)目，每套成交都會(huì)經(jīng)歷成交價(jià)格、付款方式的艱苦談判，成交價(jià)與報(bào)價(jià)間本身就存在差距。報(bào)價(jià)漲，特別是住建委批復(fù)的價(jià)格上漲，只是說明區(qū)域價(jià)值的提升。更何況，該項(xiàng)目目前仍未獲得房管部門最新批復(fù)。此外，地處二環(huán)的德勝門項(xiàng)目不過才批到13.5萬元/平方米?！?/p>

就如此一個(gè)“頂豪”、有話題度的樓盤漲價(jià)傳聞，是否真的會(huì)造成市場(chǎng)恐慌、為房?jī)r(jià)上漲形成助力的問題，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉直言，“不會(huì)”。并表示，房?jī)r(jià)上漲與否主要看供需結(jié)構(gòu)。

“開發(fā)商為何此前沒有按照批復(fù)價(jià)格售賣？可以說，市場(chǎng)早就給出了答案。因而該項(xiàng)目即使真的漲價(jià)，也不會(huì)影響到整體市場(chǎng)。畢竟只有真實(shí)需求接盤才能印證上漲，樓盤報(bào)價(jià)上漲沒有實(shí)際意義?！惫闳缡茄a(bǔ)充道。

北京商報(bào)記者 孟凡霞 榮蕾