人口遷入和聚集能給城市帶來(lái)經(jīng)濟(jì)活力和消費(fèi)需求，更重要的是，流入人口的購(gòu)房需求將在短期內(nèi)改變當(dāng)?shù)貥鞘邢滦械内厔?shì)。

新春伊始，各地就發(fā)出空前的“搶人”大招。 截至目前，2019年內(nèi)發(fā)布各種人才引進(jìn)與落戶等政策的城市已經(jīng)超過(guò)16個(gè)。其中，南京、西安等二線城市落戶政策的接連出臺(tái)，在讓外界感慨二線城市搶人力度的同時(shí)，也讓業(yè)界不免猜測(cè)未來(lái)房企投資的重心或?qū)闹盎馃岬娜木€城市向二線城市偏移。

“搶人”升級(jí)

2月14日，南京市公布了修訂后的《南京市積分落戶實(shí)施辦法》，從辦法的細(xì)則來(lái)看，加分指標(biāo)中房產(chǎn)、年齡、婚姻、落戶區(qū)域等加分政策均有變化。其中，新政中房產(chǎn)的指標(biāo)對(duì)積分落戶的影響權(quán)重再度升高。前一天西安市放出史無(wú)前例的“搶人大招”則更吸引眼球：具有本科（含）以上學(xué)歷的，不受年齡限制；具有本科（不含）以下學(xué)歷的，年齡在45周歲（含）以下；全國(guó)高等院校在校學(xué)生，均可遷入該市落戶。

截至目前，2019年內(nèi)發(fā)布各種人才引進(jìn)與落戶等政策的城市已經(jīng)超過(guò)16個(gè)。這一輪“搶人大戰(zhàn)”中，二線城市最多，力度也最大，包括西安、南京、合肥等城市，力度空前。

進(jìn)入2019年，之前那些嘗到甜頭的城市繼續(xù)加碼，分布看，城市基本全面開(kāi)花，人才標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)降低，很大程度已經(jīng)開(kāi)始變成了勞動(dòng)力之爭(zhēng)。特別是西安、南京等城市，在2018年力度空前基礎(chǔ)上繼續(xù)加碼人才政策。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，各地人才政策將直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化。過(guò)去兩年全國(guó)多個(gè)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了反彈，其中這些城市大部分都發(fā)布了力度空前的人才政策。特別是部分二線城市，房?jī)r(jià)上漲加速，最主要的一個(gè)原因就是人才政策變相地放開(kāi)了限購(gòu)等政策。

億翰智庫(kù)研究人士指出，落戶政策的進(jìn)一步放寬帶來(lái)的住房剛需一定程度上有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)沖下行周期。

投資轉(zhuǎn)向？

“人才戰(zhàn)略出臺(tái)短期內(nèi)對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘袩o(wú)疑是個(gè)利好，量?jī)r(jià)齊升降成為房企投資的重要風(fēng)向標(biāo)?！币晃粯鞘杏^察人士指出，經(jīng)濟(jì)放緩和樓市持續(xù)下行是這些城市出臺(tái)人才新政的主要原因之一。

數(shù)據(jù)顯示，2019年1月，全國(guó)30個(gè)重點(diǎn)城市整體成交2146萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌31%，同比也有14%的降幅。城市人才政策變相降低了限購(gòu)門(mén)檻，人口快速進(jìn)入將改變當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)格局，帶來(lái)樓市上漲預(yù)期。

該人士指出，二線城市在城市級(jí)別、GDP水平、輻射能力上原本對(duì)企業(yè)的吸引力就很大，二線城市購(gòu)買力也旺盛，曾一直是房企投資的重點(diǎn)區(qū)域。但此前嚴(yán)格的限購(gòu)限價(jià)調(diào)控政策抑制了當(dāng)?shù)貥鞘欣m(xù)期。同時(shí)，上一輪房?jī)r(jià)上漲的一輪中，二線城市的土地價(jià)格也處在高位，這令部分房企開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市尋求避險(xiǎn)。

但如今形式已經(jīng)發(fā)生了變化，此前部分企業(yè)下沉三四線城市戰(zhàn)略可能將會(huì)有所調(diào)整。一方面，當(dāng)前三四線城市改善型需求家庭平均居住面積已遠(yuǎn)高于一二線城市。貝殼研究院最新發(fā)布的《2018年居住報(bào)告》顯示，三四線城市家庭的人均居住面積達(dá)到了28.3平方米，遠(yuǎn)高于一二線城市。表明這些城市后期改善需求非常弱，需求只停留在首套住房層面，因此后勁不足，未來(lái)房?jī)r(jià)支撐有限。

剛需家庭也通過(guò)上一輪棚改實(shí)現(xiàn)了居住升級(jí)，而隨著棚改貨幣化逐漸退出，未來(lái)三四線城市的發(fā)展空間較為有限，此前在三四線城市投資比重較高的房企如恒大、萬(wàn)科、碧桂園等銷售增速都出現(xiàn)了下滑。

上海易居房地產(chǎn)研究院此前發(fā)布的《100城住宅價(jià)格報(bào)告》顯示，2018年，三四線城市房?jī)r(jià)在連續(xù)10個(gè)月環(huán)比上漲的基礎(chǔ)上，12月首次出現(xiàn)止?jié)q現(xiàn)象。另外，隨著近兩年三四線城市樓市宏觀調(diào)控逐步強(qiáng)化，消費(fèi)者對(duì)于樓市未來(lái)走勢(shì)產(chǎn)生觀望，返鄉(xiāng)置業(yè)隨之降溫。

除了三四線城市外，一線城市未來(lái)在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)仍將處于嚴(yán)格的調(diào)控狀態(tài)沒(méi)有太多懸念。

二線城市則不同，當(dāng)前各省加強(qiáng)以省會(huì)為核心的二線城市的集中建設(shè)和資源聚集，以及二線城市高鐵網(wǎng)絡(luò)的日臻成熟，再加上新一輪“搶人大戰(zhàn)”啟幕，二線城市將有望成為下階段開(kāi)發(fā)商的投資重點(diǎn)，對(duì)房企而言如何找到最具競(jìng)爭(zhēng)力的二線城市才是關(guān)鍵。

警惕市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年1月，40個(gè)一二線城市賣地2525.9億元，同比減少15.4%，環(huán)比減少32.4%。2019年開(kāi)年全國(guó)多城市土地成交依然處于調(diào)整，房企對(duì)非優(yōu)質(zhì)類土地相對(duì)慎重。

克而瑞研究中心研究總監(jiān)楊科偉認(rèn)為，2019年土拍市場(chǎng)底價(jià)成交將是常態(tài)，建議房企土拓投資回歸核心一二線城市。這些城市的市場(chǎng)需求支撐更穩(wěn)定，長(zhǎng)期去化有保證，應(yīng)謹(jǐn)慎進(jìn)入弱二線以及多數(shù)三四線城市。

業(yè)內(nèi)人士指出，二線城市有機(jī)會(huì)借人才戰(zhàn)略增加對(duì)房企的吸引力。這些城市不可能直接松綁限購(gòu)政策，卻可以采用迂回戰(zhàn)術(shù)，間接為樓市打開(kāi)一個(gè)口子。落戶寬松、購(gòu)房首套不限購(gòu)、提供購(gòu)房補(bǔ)貼是大部分二三線城市發(fā)布的主要人才政策，目前看，全國(guó)一線城市嚴(yán)格的限購(gòu)，疊加高房?jī)r(jià)，使得很多人才難以居住，這種情況下，二三線城市更有吸引力。

“一些城市沒(méi)有做好吸引人才后如何留住人才的準(zhǔn)備，簡(jiǎn)單地吸引會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)?！睆埓髠ケ硎?，目前大部分城市的人才政策，只考慮到了用降低門(mén)檻吸引人才，但吸引來(lái)的很多是購(gòu)房者，而且甚至有可能出現(xiàn)炒房客借助人才政策在不同城市購(gòu)房落戶的可能性，人才對(duì)應(yīng)的應(yīng)該是產(chǎn)業(yè)，否則只能導(dǎo)致當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的短期波動(dòng)，而無(wú)法對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)產(chǎn)生持續(xù)正面的影響。

另一位業(yè)內(nèi)人士也發(fā)出警示，部分城市人口引進(jìn)的門(mén)檻過(guò)低，很大程度上是為了吸引購(gòu)房者。容易帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不穩(wěn)定，這對(duì)后續(xù)房企投資也會(huì)帶來(lái)更多不確定因素。

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