未繳物業(yè)費不能辦卡使用電梯

南昌嘉彭公寓小區(qū)因屬小產權房無法籌建業(yè)委會 房管部門建議通過村民會議解決糾紛

◎文/圖 吳強 新法制報記者戴平華

2018年12月13日，南昌市青山湖區(qū)嘉彭公寓小區(qū)物業(yè)公司張貼出一份《關于啟用電梯刷卡的通知》，而辦卡卻與繳納物業(yè)費用掛鉤。

此前，因為對物業(yè)服務不滿，不少業(yè)主一直欠繳物業(yè)費。他們曾經嘗試更換物業(yè)公司，卻發(fā)現(xiàn)小區(qū)的性質導致難以成立業(yè)委會，而選定物業(yè)公司的村委會，又讓他們陷入兩難……

嘉彭公寓小區(qū)

繳清物業(yè)費才能辦卡乘電梯

2018年12月25日，新法制報記者來到地處南昌市青山湖區(qū)嘉彭路上的嘉彭公寓，整個小區(qū)由4幢高層建筑組成，業(yè)主彭先生所住的樓棟一共18層，在電梯入口處，江西萬廈物業(yè)有限公司（以下簡稱萬廈物業(yè)）在11月21日張貼了《啟用刷卡乘坐電梯的通知》，通知稱：為規(guī)范小區(qū)管理，經過與彭橋村委會和電梯廠家商議，將于近期啟用電梯刷卡功能，要求業(yè)主盡快憑物業(yè)交費憑證到物業(yè)辦理刷卡乘梯手續(xù)。

彭先生介紹說：“物業(yè)11月底張貼的這個通知，我去物業(yè)打聽才知道，必須要繳清物業(yè)費才能辦理刷卡乘梯手續(xù)，我家住在18樓，若不繳物業(yè)費就不能辦卡、不能使用電梯，這不是霸王條款嗎？”

據(jù)彭先生介紹，在嘉彭公寓像他一樣拒繳物業(yè)費的業(yè)主有不少，“當初嘉彭公寓交房時，業(yè)主必須先繳納1年的物業(yè)費用才能拿到鑰匙，當時我對物業(yè)費的收取無異議，但是入住嘉彭公寓以后這幾年，房屋出現(xiàn)質量問題卻遲遲得不到解決，我對物業(yè)的服務質量和態(tài)度非常不滿意，這些年跟物業(yè)公司溝通協(xié)調沒有效果，只能拒繳物業(yè)費。有的業(yè)主跟我一樣是因為房屋質量等問題沒有得到解決才不繳的，也有些業(yè)主是跟風拒繳的?！?/p>

“從2014年交房到現(xiàn)在，房子一直存在漏水、開裂等問題，物業(yè)過來維修了幾次，但一直沒有修好?！痹谂硐壬抑?，他向記者展示了他家房子的幾處墻壁滲水、開裂問題，滲水的墻壁已經發(fā)霉變黑，臥室的個別墻面上還有裂紋，彭先生家對面住戶的家中，滲水、開裂的問題也同樣存在。

記者在嘉彭公寓內走訪時了解到，該小區(qū)的住戶大部分是彭橋村的村民，“物業(yè)說是為了小區(qū)安全，其實還是為了收取物業(yè)費，不繳的人多，到時候真的不能用電梯了，大家都不得不繳，畢竟樓層那么高”。

也有村民表示：“現(xiàn)在每平方米1.3元的物業(yè)費沒有考慮到農民公寓的實際情況，如果物業(yè)費低一點，可能就不會有這么多村民不繳物業(yè)費了，畢竟物業(yè)公司也提供了服務，不繳費也說不過去?！?/p>

村委會：物業(yè)服務質量未出現(xiàn)重大問題

彭先生的這套住房是2012年拆遷安置置換的，他原本是南昌市青山湖區(qū)湖坊鎮(zhèn)彭橋村委會大彭自然村的村民，2012年，南昌市軌道交通一號線彭家橋站工程建設，包括他家在內的大彭村52戶村民的住房在規(guī)劃紅線內，當時彭橋村委會與他簽訂了一份安置協(xié)議書，把這次拆遷范圍內的村民安置在嘉彭公寓。

據(jù)了解，該小區(qū)的物業(yè)是彭橋村委會指定的。

彭橋村委會主任彭志岡向記者介紹，萬廈物業(yè)是嘉彭公寓交房前招納的前期物業(yè)公司，彭橋村委會于2014年年初與江西萬廈物業(yè)有限公司簽訂了《嘉彭公寓物業(yè)委托管理協(xié)議》、《物業(yè)費支付協(xié)議》。

“村委會考察過周邊小區(qū)的物業(yè)收費標準，1.3元收費標準對于一個高層小區(qū)來說是比較低的，這些年也一直沒有變過，目前我們還沒有接到比較重大的物業(yè)服務質量問題的反映。”彭志岡坦言，當初村民會議也討論過進行自主管理，但是對于管理這種高層住宅小區(qū)缺乏經驗，為了更好地規(guī)范管理，保障小區(qū)的住宅安全，才考慮從社會引進物業(yè)公司。

“彭先生向村委會反映的物業(yè)問題，我們都積極回應處理，他家的房屋漏水已經維修了幾次，已經不存在問題，至于物業(yè)服務不到位的問題，是他的個人感受，如果公寓大部分村民都有相同的訴求，村委會會重視解決”。

對于物業(yè)公司要求辦理刷卡乘梯必須繳清物業(yè)費的通知，彭志岡解釋說：“物業(yè)公司2018年10月份向村委會提出了撤離的請求，考慮到嘉彭公寓的物業(yè)管理運行良好，只是無法達到物業(yè)企業(yè)的自身要求，現(xiàn)在的實際情況很難找到能接手的物業(yè)公司，村委會通過村民小組會議決定為嘉彭公寓安裝電梯刷卡設備，一方面加強小區(qū)的住戶安全，另一方面想通過刷卡設備的安裝，提高業(yè)主繳納物業(yè)費的積極性，畢竟大多數(shù)業(yè)主是繳納了物業(yè)費的，不是僅靠更換物業(yè)公司就能徹底解決的”。

物業(yè)：電梯刷卡與收費“掛鉤”是無奈

新法制報記者從萬廈物業(yè)了解到，嘉彭公寓共有320戶住戶，有近100戶欠繳物業(yè)費，嘉彭公寓的物業(yè)經理王麗華告訴記者，“自萬廈物業(yè)入駐嘉彭公寓以來，物業(yè)費的收取一直是‘老大難’，公司服務嘉彭公寓幾年來，收益很少，所以才提出撤離，最后還是村委會出面做工作，決定升級電梯設備來促進物業(yè)費的收取，公司才決定留下來?！?/p>

對于彭先生反映的房屋質量問題，王麗華說：“房屋出現(xiàn)一些小的質量問題在所難免，一般的商品住房才會要求繳納房屋維修基金，但是農民公寓是沒有這個費用的，房屋的維修都是住戶向物業(yè)公司反映，由村委會出資維修。彭先生反映的一直修不好的情況，我們會反映給村委會，協(xié)調維修到位”。

王麗華表示，安裝電梯刷卡設備來催交物業(yè)費也是無奈之舉，“我們去年通過向青山湖區(qū)人民法院起訴了一部分拒繳物業(yè)費的業(yè)主，官司贏了，可是花費的代價太大，效果也不是很明顯?！彼寡?，物業(yè)公司的服務質量本就沒有商品房和農民公寓之分。

房管部門：小產權房無法籌建業(yè)委會，可提起村民會議解決

“我希望物業(yè)費是在合理合法的情況下收取的，物業(yè)費1.3元，也沒有跟我們業(yè)主商議，現(xiàn)在很多業(yè)主都希望能降低收費標準，可是我們沒有一個平等的溝通平臺，物管方面的事情只能被迫接受。”業(yè)主彭先生一直想通過申請籌備業(yè)主大會來爭取嘉彭公寓業(yè)主的合法權益，但他聯(lián)系了相關部門，得到的回復都是，小產權房業(yè)主無權組建業(yè)主委員會。

新法制報記者隨后聯(lián)系了南昌市住房保障和房產管理局物業(yè)管理處，該處的工作人員表示，根據(jù)現(xiàn)行的物業(yè)管理條例，農民公寓這樣的小產權房成立業(yè)主大會沒有明確的實施細則。

目前，小區(qū)業(yè)主要成立業(yè)主大會，程序上首先需要進行確權，只有擁有房產證的業(yè)主進行產權確認才可通過，否則無法籌備召開業(yè)主大會、選舉產生業(yè)委會，而集體土地上建設的小產權房，首先在確權上就存在爭議，無法進行相關的產權確認，從某種意義上說小產權房的業(yè)主只是合法的居住人，而不是產權的擁有者。

該工作人員進一步介紹說：“現(xiàn)在南昌市農民公寓等安置小區(qū)主要是由城中村改造、城市交通建設產生的拆遷，安置在集體土地上的小產權房，這類小區(qū)的物業(yè)一般屬于村級公共事務的一部分，可以由入住村民通過當?shù)卮逦瘯灾鞴芾?，或者是由村委會引進物業(yè)公司來進行管理，當?shù)卮逦瘯g接承擔了業(yè)主大會管理小區(qū)物業(yè)的職責。如果村民對嘉彭公寓物業(yè)的服務質量和收費標準有異議，可以按照村民議事程序，提起村民會議商討解決?！?/p>

對于嘉彭公寓物業(yè)的收費標準，該工作人員表示，南昌市各小區(qū)的情況各有不同，物業(yè)公司投入的人力物力資源也存在差異，目前南昌市物業(yè)服務收費標準已經放開，實行市場調節(jié)價，按照服務合同約定執(zhí)行，如果在物業(yè)公司服務期間，對價格存在爭議，多數(shù)村民認為價質不符，可以提請村委會進行商議，進行價格調節(jié)或者解聘物業(yè)公司自主管理。

當記者問到物業(yè)公司把辦理刷卡乘梯和繳納物業(yè)費捆綁起來，這樣的做法是否違規(guī)，該工作人員告訴記者：“行業(yè)條例對這一行為未做出過明確定性規(guī)定，建議業(yè)主與物業(yè)協(xié)商，如果沒有結果，且該行為影響到業(yè)主的正常生活，可以就具體事項向法院提起訴訟”。

律師：物業(yè)公司捆綁收費屬侵權

江西豫章律師事務所律師劉太金認為，把為業(yè)主開通刷卡乘梯權限和物業(yè)費的收取捆綁起來，侵犯了業(yè)主的合法權利，業(yè)主享有房屋所有權和使用權，“進家門”是業(yè)主最基本的權利，只要該權利受到侵害，業(yè)主可以要求排除妨害。

劉太金建議，涉事的物業(yè)公司應當在提升服務質量的同時，通過更好的合法手段催收物業(yè)管理費，村委會作為村民集體訴求的表達者，不應當針對業(yè)主的拒繳幫助物業(yè)公司“以暴制暴”，而是應當積極協(xié)調雙方溝通，既要聽取村民的合理訴求督促物業(yè)公司予以改正，還要在村民中加強宣傳物業(yè)服務“有償消費”的概念。

按照業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務合同，物業(yè)服務不達標要承擔責任，業(yè)主不繳納物業(yè)費，也涉嫌違約，不能因為業(yè)主主觀評價物業(yè)服務不達標而拒付物業(yè)費。

截至記者發(fā)稿前，彭先生告訴記者，2019年1月1日，嘉彭公寓已經啟用刷卡乘梯功能，他現(xiàn)在被迫每天走18層樓梯回家，家中的老母親已經多天沒有出門。目前，他已經向相關物業(yè)管理部門反映，必要時將通過法律途徑維護權益。

對于事件的進展，本報將持續(xù)關注。