時(shí)代周報(bào)記者 胡天祥 發(fā)自廣州

10分鐘收金近260億元。錘起錘落之間，廣州一天之內(nèi)出讓10宗經(jīng)營(yíng)性用地。

12月6日下午，廣州成功出讓10宗經(jīng)營(yíng)性用地，總成交價(jià)達(dá)到259.6億元。據(jù)悉，本次出讓的10宗地塊累計(jì)占地面積達(dá)133.5萬(wàn)平方米，其中3宗位于花都區(qū)，1宗位于白云區(qū)，1宗位于荔灣區(qū)，4宗位于番禺區(qū)，1宗位于從化區(qū)。

值得注意的是，相較于此前廣州土地多以高溢價(jià)拍出，本次出讓的10宗地塊，有8宗是以底價(jià)成交?！安粌H是廣州，從我們的調(diào)研結(jié)果看，之前拍出的南京某地塊，對(duì)比同地段的土地價(jià)格已經(jīng)降了30%左右，而杭州之前拍出的某地塊，對(duì)比同地段已降了50%左右。”華南一家房企中層告訴時(shí)代周報(bào)記者。

土地市場(chǎng)，不僅是樓市的晴雨表，亦是先行指標(biāo)之一。“這反映了相當(dāng)一部分城市的地價(jià)已經(jīng)明顯下降，開(kāi)發(fā)商存在買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的觀望心理；另一方面則是開(kāi)發(fā)商手中能動(dòng)用的資金也比較少?！鄙鲜龇科笾袑痈嬖V時(shí)代周報(bào)記者，無(wú)論是從投資策略還是現(xiàn)金流管理上講，房企開(kāi)始控制投資規(guī)模。

國(guó)企發(fā)力

除了地價(jià)有所變化。本次出讓的10宗地塊，有6宗地塊的競(jìng)得者有著國(guó)企背景，涉及的土地出讓金共約189.53億元，占總出讓價(jià)的73%。

如收獲頗豐的廣州地鐵集團(tuán)，其先以底價(jià)71.09億元競(jìng)得廣州白云區(qū)白云湖車(chē)輛段地塊，后以底價(jià)63.69億元摘得廣州番禺區(qū)陳頭崗?fù)＼?chē)場(chǎng)場(chǎng)站綜合體項(xiàng)目地塊。此外，保利地產(chǎn)以底價(jià)16.53億元競(jìng)得廣州番禺區(qū)化龍鎮(zhèn)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園地塊二，中國(guó)鐵建以17.30億元競(jìng)得廣州番禺安美塑料廠地塊，越秀地產(chǎn)以17.49億元底價(jià)拿下廣州花都鳳凰路地塊三。廣州住宅建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司以3.43億元底價(jià)競(jìng)得廣州荔灣區(qū)西灣路156號(hào)地塊。

“我們公司賬上資金比較充裕，而且銀行還會(huì)主動(dòng)找我們?nèi)谫Y。不過(guò)，因國(guó)企受負(fù)債率的限制，使得我們不能大筆投資。”廣州一家國(guó)資背景的企業(yè)中層人士告訴時(shí)代周報(bào)記者。

相比負(fù)債率低、資金相對(duì)充沛的國(guó)企，今年以來(lái)，在樓市調(diào)控與融資收緊雙重壓力下，部分民企的資金壓力逐步顯現(xiàn)，諸如中弘股份、五洲國(guó)際、粵泰股份等民營(yíng)房企已經(jīng)陷入了債務(wù)危機(jī)。

中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院博士后鄭良海表示，正是由于2015年和2016年房企高達(dá)1.6萬(wàn)億元的發(fā)債規(guī)模，方才有今年的償債壓力。他指出，從年償還量看，今年房企需償還3963.48億元債務(wù)，接近2017年的3倍，2019–2021年逐年提高，年償還規(guī)模高達(dá)4172.66億元、4621.51億元和6713.39億元。Wind數(shù)據(jù)顯示，2018年一季度末，房企資產(chǎn)負(fù)債率上升至79.42%。136家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，有近40家公司資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)80%，26家超85%。

受制于融資壓力和債務(wù)高企，民企們紛紛開(kāi)始控制投資規(guī)模。

“集團(tuán)有不少區(qū)域已經(jīng)暫停拿地了。”廣東一家超大型民營(yíng)房企工作人員告訴時(shí)代周報(bào)記者。據(jù)悉，該企業(yè)在今年第三季度拿地權(quán)益金額僅為百億級(jí)別。2017年，該企業(yè)拿地金額超過(guò)3000億元。

“因?yàn)槟壳颁N(xiāo)售市場(chǎng)受到調(diào)控政策及大環(huán)境影響，很多房企資金回籠都成問(wèn)題之后，肯定會(huì)把回籠資金放在發(fā)展首位，減少拿地支出?！鄙鲜龇科笾袑痈嬖V時(shí)代周報(bào)記者，房地產(chǎn)周期下，企業(yè)彎道超車(chē)的前提是先活下來(lái)。所以今明兩年，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)特別注重回款，同時(shí)也會(huì)加快開(kāi)發(fā)進(jìn)度。

行業(yè)洗牌

事實(shí)上，每一次樓市調(diào)整期，都會(huì)帶來(lái)行業(yè)的重新洗牌。

比如高喊“活下去”的萬(wàn)科，在擴(kuò)儲(chǔ)上同樣沒(méi)有停下。今年前10個(gè)月，萬(wàn)科累計(jì)新增項(xiàng)目205個(gè)，累計(jì)耗資1338.17億元。11月單月，萬(wàn)科共計(jì)新增14個(gè)項(xiàng)目，權(quán)益地價(jià)達(dá)140.51億元。財(cái)報(bào)顯示，今年前11月，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額5439.5億元，反超恒大升至房企銷(xiāo)售排名第二（碧桂園前11月實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額約6636.9億元，恒大為5352.1億元）。

今年以來(lái)，華潤(rùn)置地也加大了在土地市場(chǎng)的投資力度。2018年前11月，華潤(rùn)置地總計(jì)收購(gòu)了81宗土地，權(quán)益土地出讓金846億元。而在2017年前11月，華潤(rùn)置地在全國(guó)共收購(gòu)54個(gè)項(xiàng)目，權(quán)益土地出讓金585.54億元。

再如定下“重返行業(yè)前三”目標(biāo)的保利發(fā)展（原名“保利地產(chǎn)”），也在這兩年不斷加大拿地支出。2015年和2016年，保利在土地方面的支出分別為656億元、1214億元，到了2017年已猛增至2765億元。2018年前11月，保利斥資近1362億元獲取了124余宗土地。今年12月，保利還以底價(jià)16.53億元競(jìng)得廣州番禺區(qū)化龍鎮(zhèn)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園地塊二，以約53.84億元的價(jià)格競(jìng)得廣州白云區(qū)三元里的商、住用地。財(cái)報(bào)顯示，2018年1–11月，保利實(shí)現(xiàn)簽約面積2469.16萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)23.96%；實(shí)現(xiàn)簽約金額3682.91億元，同比增長(zhǎng)34.28%。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷告訴時(shí)代周報(bào)記者，房企不應(yīng)再奢望未來(lái)的市場(chǎng)還會(huì)有高增長(zhǎng)。平穩(wěn)的市場(chǎng)，反而有利于企業(yè)做好戰(zhàn)略規(guī)劃、調(diào)整資源分配、爭(zhēng)取均衡發(fā)展。

歐陽(yáng)捷表示，在保證產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì)的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)繼續(xù)堅(jiān)持資金高周轉(zhuǎn)策略，加快資金回籠，確保企業(yè)現(xiàn)金流安全。

http://www.time-weekly.com/html/20181218/255748_1.html