南昌部分開發(fā)商因資金鏈斷裂或違規(guī)開發(fā)帶來諸多問題

遭遇“爛尾樓盤” 讓購房者左右為難 不能自行停止還房貸 走法律途徑維權(quán)不容易

“開發(fā)商承諾2016年交房，但現(xiàn)在成了一個爛尾樓盤，根本交不了房。”熊先生是南昌縣錦繡天地青年城的購房業(yè)主，他告訴記者，雖然目前房子已封頂，但沒有水電和其他善后設(shè)施，不可能入住，還有就是無法拿到產(chǎn)權(quán)證。

近日，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在南昌這樣的“爛尾樓盤”不在少數(shù)，如鉆石國際廣場、銘威銅鑼灣、凱旋公館等樓盤，均不能如期交房給業(yè)主。

多為資金鏈斷裂或違規(guī)開發(fā)所致

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“爛尾樓盤”涉及房企多為中小開發(fā)商，“爛尾”的原因多為資金鏈斷裂或違規(guī)開發(fā)。

一位不愿透露姓名的房企負(fù)責(zé)人告訴記者，近年來，南昌房地產(chǎn)市場很熱，吸引眾多資本涌入，而在土地價格攀升、信貸緊縮等形勢下，一些實(shí)力不濟(jì)的中小開發(fā)商融資、開發(fā)成本也快速上升，資金鏈斷裂使得一些樓盤成了爛尾樓。

南昌曾經(jīng)的地王“銘威瓏珺”樓盤，由于資金鏈斷裂成了“爛尾”。2010年1月，江西銘威地產(chǎn)以701萬／畝的價格拿下了位于西湖區(qū)原新聞出版學(xué)校用地。沒料到，由于背負(fù)億元債務(wù)，今年8月中旬，不得不拍賣。

而被投訴的南昌錦繡天地青年城，同樣是由于開發(fā)商資金鏈斷裂，導(dǎo)致樓盤停工。

另外一個重要原因就是違規(guī)開發(fā)、“五證”不全，也導(dǎo)致遲遲不能交房。最為典型的就是鉆石國際廣場，原址曾建青山湖文化廣場，屬公園綠地用地。針對此違規(guī)開發(fā)，住建部進(jìn)行了掛牌督辦。

“我們沒拿到房產(chǎn)證，也有開發(fā)商存在手續(xù)不全的原因?！比A東·青云匯樓盤業(yè)主章先生告訴記者，該樓盤未驗(yàn)收就交房。據(jù)了解，商品房只有通過建設(shè)、勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工方這五方驗(yàn)收后，開發(fā)商才能申請辦理《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》?！督ㄖこ炭⒐を?yàn)收備案表》是房屋是否合法的標(biāo)志，沒拿到竣工驗(yàn)收備案表，房產(chǎn)證也自然無法辦理。

不能自行停止還貸

采訪中，記者了解到，雖然交房遙遙無期，維權(quán)又是持久戰(zhàn)，但是業(yè)主每月償還的房貸卻不能停。

“開發(fā)商資金鏈斷裂，我們業(yè)主怎么辦啊，房子就在那里卻無法收房辦產(chǎn)權(quán)證，搭進(jìn)去首付不說，現(xiàn)在每個月還要不停還貸。”錦繡天地青年城業(yè)主陳先生為此很無奈。

陳先生告訴記者，他曾試圖停止還貸，但被銀行告知，如果擅自停止還貸會被列為失信黑名單。

“拿不到房子和還銀行貸款，是兩個法律關(guān)系，不能以拿不到房為理由拒絕還貸。”律師許華告訴記者，業(yè)主和開發(fā)商簽訂的是房屋買賣合同，而和銀行簽訂的則是借貸合同，兩個合同并無直接關(guān)聯(lián)。

許華表示，如果業(yè)主擅自停止還貸，一旦銀行起訴，業(yè)主必須要償還；若業(yè)主拒絕執(zhí)行，則銀行有權(quán)凍結(jié)貸款人名下財產(chǎn)，甚至列入信用黑名單。

“業(yè)主不要自行斷供，可先起訴開發(fā)商解除購房合同，要求開發(fā)商退回首付款和銀行已付貸款。”許華建議，對于買到了爛尾樓的業(yè)主，維權(quán)確實(shí)很被動，但最好不要擅自停止還貸，還是走法律程序。

如何破解“爛尾樓盤”問題

記者了解到，“爛尾樓盤”普遍存在虛假宣傳、違法銷售等各類違法違規(guī)問題。與此同時，其違法成本很低，違規(guī)房企遭受處罰的力度有限。根據(jù)城市商品房預(yù)售管理辦法，違規(guī)預(yù)售罰款不超過3萬元。

“針對延期交房乃至項(xiàng)目停工等行為，除了督促房企按合同賠償、引導(dǎo)業(yè)主向法院起訴外，沒有其他有效手段?！蹦喜晃徊辉竿嘎缎彰姆科筘?fù)責(zé)人告訴記者，業(yè)主即使走司法途徑也很艱難。

這一說法也得到了業(yè)主黃女士的證實(shí)，她曾經(jīng)購買了南昌傳奇國際樓盤的房子，由于開發(fā)商資金鏈斷裂，樓盤“爛尾”，她與一些業(yè)主陸續(xù)向法院提起訴訟，但勝訴后仍然無法拿到退款和賠償。

“公司陷入債務(wù)糾紛，名下資產(chǎn)早已被法院凍結(jié)?！秉S女士說。

對此，業(yè)內(nèi)人士建議，針對久拖不決、資金缺乏的房地產(chǎn)項(xiàng)目，政府可成立房屋運(yùn)營管理公司，允許開發(fā)商用土地或房產(chǎn)做抵押，政府為其發(fā)放貸款，設(shè)立共管賬戶，按工程進(jìn)度付款，特別是對于一些采取“跑路”“躲避”策略對購房者權(quán)益帶來極大危害的開發(fā)商，應(yīng)該從重追責(zé)。政府部門還可派出監(jiān)管小組介入，對企業(yè)決策、后續(xù)經(jīng)營管理進(jìn)行全程監(jiān)管，或通過市場化手段引入新的投資者逐步化解危機(jī)。

本報記者 洪懷峰