中國消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者 徐文智）西安一開發(fā)商西安聞天科技實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司將與自己簽訂內(nèi)部認(rèn)購合同的購房者告上法庭，理由是自己沒有取得商品房預(yù)售許可證，依據(jù)法律有關(guān)規(guī)定，認(rèn)購合同應(yīng)當(dāng)屬于無效合同。這一訴訟舉動(dòng)，備受消費(fèi)者質(zhì)疑，認(rèn)為開發(fā)商在房價(jià)飛漲后撕毀合同，欲謀取更大利益。法律人士指出，要對(duì)開發(fā)商加大處罰力度。

新聞背景

開發(fā)商舉報(bào)自己無證銷售起訴購房者

2016年4月25日，消費(fèi)者李女士與西安聞天科技實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司(以下簡稱聞天公司)簽訂《紫杉莊園內(nèi)部認(rèn)購合同》一份，全款認(rèn)購聞天公司開發(fā)建設(shè)的西紫杉莊園項(xiàng)目商品房一套。合同簽訂當(dāng)天，雖然知道該項(xiàng)目尚未取得預(yù)售許可證，因開發(fā)商承諾正在辦理中，李女士還是繳納了120.4萬元購房款。

今年1月初，李女士收到開發(fā)商發(fā)來的通知，要求清退此前所售房屋。2月，聞天公司將李女士起訴至西安市長安區(qū)人民法院，請(qǐng)求確認(rèn)雙方簽訂的內(nèi)部認(rèn)購合同無效，理由是在簽訂合同時(shí)，紫杉莊園項(xiàng)目沒有預(yù)售許可證，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條及《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條的規(guī)定，雙方簽訂的合同為無效合同。

李女士認(rèn)為，聞天公司與自己所簽訂的《紫杉莊園內(nèi)部認(rèn)購合同》，系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律法規(guī)的規(guī)定，該合同合法有效。聞天公司已向她收取了全部購房款，其必須依法依約履行合同義務(wù)。聞天公司在收取她全部購房款后遲遲不辦理《商品房預(yù)售許可證》，又以其欠缺預(yù)售證為由起訴確認(rèn)合同無效，其目的顯然是因房價(jià)上漲而不愿賣房。對(duì)于惡意追求不正當(dāng)利益的毀約行為，必須予以禁止。

3月1日，西安市長安區(qū)住房保障和房屋管理局因聞天公司違規(guī)銷售行為，對(duì)該公司予以行政處罰，即責(zé)令停止銷售活動(dòng)，補(bǔ)辦預(yù)售許可證，并處罰款72萬余元。

6月8日，長安區(qū)法院一審判決聞天公司與李女士簽訂的《紫衫莊園內(nèi)部認(rèn)購合同》無效。

一審宣判后，李女士提起上訴。

8月14日，西安市中級(jí)人民法院開庭審理了該案，當(dāng)庭未宣判。

據(jù)悉，2017年4月至今，西安市房價(jià)飛漲，李女士所購聞天公司涉事房產(chǎn)的售價(jià)現(xiàn)已達(dá)每平方米2.4萬元，是2016年購買時(shí)的3倍。聞天公司這一訴訟舉動(dòng)，備受消費(fèi)者質(zhì)疑。一些消費(fèi)者認(rèn)為，開發(fā)商在房價(jià)低谷時(shí)借售房向購房人融資，房價(jià)飛漲后撕毀合同，欲謀取更大利益。

法律圓桌

開發(fā)商可主張合同無效

西北政法大學(xué)經(jīng)濟(jì)法學(xué)院副教授 郭琛

由于商品房預(yù)售合同的標(biāo)的本身不是現(xiàn)房，其中潛藏著極高的法律風(fēng)險(xiǎn)，因此通過監(jiān)管商品房預(yù)售許可情況來監(jiān)管房地產(chǎn)銷售行為，就成為政府保護(hù)消費(fèi)者利益的一種重要的、不可或缺的手段。這也是2003年最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》將取得商品房預(yù)售許可證作為合同生效的必要條件的原因之一。

商品房預(yù)售證的獲取與否不僅事關(guān)消費(fèi)者利益，還關(guān)系到我國房地產(chǎn)秩序的有序、平穩(wěn)發(fā)展，很明顯后者屬于公共利益部分。從《合同法》第五十二條列舉的合同無效條款可以看到，只有當(dāng)私人之間的合同同時(shí)損害了國家利益、社會(huì)公共利益時(shí)，國家才能有權(quán)利主動(dòng)對(duì)私人之間簽訂的合同進(jìn)行干預(yù)，即將合同效力認(rèn)定為無效。因此，最高人民法院的《解釋》作為司法解釋，自然在解釋時(shí)必須遵守立法本意，而不得任意違背立法初衷?！逗贤ā芳热粚⒑贤瑹o效限定在損害國家利益、社會(huì)公共利益上，那么，違反《城市房地產(chǎn)管理法》、未取得商品房預(yù)售許可證就簽訂商品房預(yù)售合同，不僅損害了消費(fèi)者利益，還干擾和破壞了房地產(chǎn)秩序的健康、有序。從此意義上看，任何人包括開發(fā)商自己都可以主張合同無效，法律也沒有理由對(duì)此作出任何限制。

陜西省人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)法規(guī)二處處長 楊學(xué)軍

西安長安區(qū)法院的判決適用法律正確，判決結(jié)果合法有效。根據(jù)現(xiàn)行法律及最高院的相關(guān)司法解釋，李女士與聞天公司簽署的內(nèi)部認(rèn)購合同因聞天公司不具備商品房預(yù)售條件而無效。

合同無效產(chǎn)生的結(jié)果是“雙返”，即雙方相互返還因履行無效合同而取得的財(cái)物。由于西安近段時(shí)間房屋價(jià)格暴漲，如果“雙返”，顯然會(huì)損害李女士的利益。

案件中，李女士沒有要求聞天公司承擔(dān)因合同無效而產(chǎn)生的締約過失責(zé)任，是李女士考慮到自己也有過錯(cuò)。在簽訂合同時(shí)，李女士明知聞天公司沒有取得商品房預(yù)售許可證。因此，合同無效不能簡單的歸責(zé)于聞天公司一方。此種情形下，如果李女士反訴主張利益損失，不太可能按照價(jià)格上漲幅度得到賠償。

造成這種情況的緣由，在于立法的缺陷。立法沒有充分考慮到因合同無效而出現(xiàn)的利益巨大落差。法院在案件判決中，一定會(huì)考慮到綜合性的因素，審慎的處理合同糾紛。但是法院的權(quán)力是有限的，它不可能突破法律作出迎合社會(huì)輿論的判決。

對(duì)開發(fā)商加大處罰力度

陜西省消費(fèi)者協(xié)會(huì)律師團(tuán)成員律師 楊軍

法院判決購房合同無效，僅是民事法律關(guān)系處理方式，行政執(zhí)法針對(duì)的是行政違法行為，與民事糾紛處理不可替代，互不抵免。

開發(fā)商違法售房行為違反了行政法規(guī)，破壞了市場管理秩序。沒收其違法所得，是對(duì)違法者行政處罰，而不是對(duì)民事糾紛的處理。

為了彰顯社會(huì)公平正義原則，相關(guān)部門可依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十八條規(guī)定，對(duì)開發(fā)商進(jìn)行沒收違法所得等行政處罰。

該案中，長安區(qū)房管部門僅對(duì)開發(fā)商罰款72萬余元的行政處罰力度太輕。開發(fā)商因其違法行為應(yīng)付出的經(jīng)濟(jì)代價(jià)包括以下幾個(gè)方面：沒收違法所得120.4萬元;繳納罰款;退還購房者購房款120.4萬元;以房屋增值部分為基數(shù)，按照過錯(cuò)比重賠償購房者經(jīng)濟(jì)損失;賠償購房款被占用期間的利息損失。

上海市錦天城(西安)律師事務(wù)所律師 安征偉

如果開發(fā)商為了獲取利益，在明明可以具備銷售條件或者可以將預(yù)售合同轉(zhuǎn)變?yōu)橛行Ш贤瑫r(shí)，卻要求確認(rèn)預(yù)售合同無效，法律上不應(yīng)該支持，因?yàn)檫@樣的結(jié)果違背了基本的社會(huì)公平正義原則。法律是維護(hù)社會(huì)公平正義的，面對(duì)這種行為，法院作出判決一定要慎重考慮。即便是開發(fā)商自己主張的是確認(rèn)無效之訴，法院也不一定要支持，或者法院在支持的同時(shí)，要對(duì)開發(fā)商進(jìn)行相應(yīng)的處罰。

消費(fèi)者可主張懲罰性賠償

西北政法大學(xué)經(jīng)濟(jì)法學(xué)院副教授 郭琛

判決合同無效并不等于讓明知自己沒有預(yù)售許可證卻仍然公然違反法律禁止性規(guī)定、違反社會(huì)共同遵守的誠實(shí)信用原則的開發(fā)商從中獲益。

如果西安聞天公司已經(jīng)具備辦理取得商品房預(yù)售許可的條件，卻惡意拖延辦理預(yù)售許可，有意阻礙合同生效條件不能成就，那么，對(duì)于開發(fā)商的行為如何認(rèn)定就需要司法擔(dān)當(dāng)與智慧。

依照《合同法》相關(guān)規(guī)定，有意阻礙合同條件不能成就的，視為條件成就。如此，仍然可以責(zé)令聞天公司取得商品房預(yù)售許可手續(xù)，并認(rèn)定合同有效?；蛘邞?yīng)當(dāng)依法將聞天公司的行為界定為欺詐。消費(fèi)者對(duì)于有意阻止條件成就，導(dǎo)致商品房買賣合同無效的開發(fā)商，有權(quán)依據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》主張懲罰性賠償。

無論采取上述何種認(rèn)定，都要體現(xiàn)法律的既要懲罰違反誠實(shí)信用原則之人，又要維護(hù)商品房預(yù)售許可法律的穩(wěn)定性。