[摘要] 目前，大灣區(qū)11城市人口之和逼近7千萬大關(guān)，其中深圳、廣州和佛山增長勢頭迅猛。廣東省統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，2017年末廣東常住人口11169萬人，比上年增加170萬人，增長1.55%。

時代周報(bào)記者 潘展虹 發(fā)自廣州

下月起，粵港澳大灣區(qū)或?qū)⒂瓉砀喔郯呐_購房客。

8月19日，國務(wù)院辦公廳公布《港澳臺居民居住證申領(lǐng)發(fā)放辦法》，就港澳臺居民在內(nèi)地（大陸）參加社會保險(xiǎn)、勞動就業(yè)、上學(xué)、就醫(yī)等方面，規(guī)定了享受3項(xiàng)權(quán)利、6項(xiàng)基本公共服務(wù)和9項(xiàng)便利的政策措施，于9月1日實(shí)施。當(dāng)中3項(xiàng)權(quán)利包括在內(nèi)地依法享受勞動就業(yè)、參加社會保險(xiǎn)、依法繳存提取和使用住房公積金。這意味著，港澳臺居民憑居住證可在內(nèi)地購房，并享受同等待遇。

一張小小的卡片，是港澳臺居民居住證制度的落地見證，也是粵港澳大灣區(qū)政策紅利的進(jìn)一步釋放。而敏銳的地產(chǎn)開發(fā)商早已乘勢而上，近兩年間頻頻在大灣區(qū)內(nèi)落子布局。

公開數(shù)據(jù)顯示，2017年廣東房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共完成投資12075.69億元，同比增長17.2%，開發(fā)投資總量占全國的比重為11.0%，比上年提高1.0個百分點(diǎn)。

“大灣區(qū)東岸中軸核心地帶包括深圳、東莞、廣州，為城市升級及房地產(chǎn)開發(fā)的主戰(zhàn)場。港珠澳大橋、深中通道等過江通道連接，為大灣區(qū)西岸帶來發(fā)展，使房地產(chǎn)進(jìn)入補(bǔ)充增長期。”中國（深圳）綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁對時代周報(bào)記者說。他認(rèn)為，大灣區(qū)規(guī)劃出臺后，深圳、廣州、東莞等城市的房地產(chǎn)或?qū)凑铡案呶蝗郝洹钡亩ㄎ?，在原有發(fā)展格局基礎(chǔ)上探索符合大灣區(qū)實(shí)際的新的穩(wěn)健發(fā)展模式。

房企買買買

粵港澳大灣區(qū)的熱度，從地產(chǎn)開發(fā)商的搶地布局可窺一斑。

他們的首選是佛山、東莞、惠州、珠海、中山?！皬V州、深圳仍是房企主要競爭區(qū)域，但由于土地資源稀缺性，土地成本攀升，嚴(yán)重影響房企在大灣區(qū)的戰(zhàn)略布局。”中國指數(shù)研究院認(rèn)為，隨著廣佛同城、深莞惠一體化等戰(zhàn)略實(shí)施，核心城市市場外溢下的佛山、東莞等周邊潛力城市價(jià)值開始顯現(xiàn)，成為大灣區(qū)布局的新?lián)c(diǎn)。

以東莞為例。萬科、碧桂園為當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)龍頭，以土地多、項(xiàng)目多占據(jù)本地市場份額接近4成?？硕鸨O(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，從2017年至2018年4月，萬科在東莞新增341萬平方米。

隨著廣深港高鐵、莞惠城際等軌道交通陸續(xù)開通或是被提上日程，加上廣深科技創(chuàng)新走廊、濱海灣新區(qū)建設(shè)等政策紅利推動，在莞深融城的背景下，越來越多外來品牌開發(fā)商進(jìn)入東莞房地產(chǎn)市場。僅兩年時間，融創(chuàng)、招商、華潤、旭輝等10家外來房企進(jìn)入分食“蛋糕”，萬科、碧桂園在東莞所占份額有所減少。

去年東莞成交的16宗商品房含住用地，僅有1宗被本地房企斬獲，其余均被外來房企奪得。例如融創(chuàng)，2016年以322%的高溢價(jià)率高調(diào)進(jìn)入，掀起東莞“搶位戰(zhàn)”。打響頭炮后迅速以高溢價(jià)率再落兩子，次年又在虎門、南城等五個鎮(zhèn)街布局項(xiàng)目。

類似的情況還在佛山上演。與廣州同城化發(fā)展的佛山成為房企眼中的“香餑餑”。在限地價(jià)、競配建、自持、自銷等高門檻之下仍擋不住房企拿地?zé)崆椋瑑H在去年公開拿地的“新面孔”就有13家，包括金輝、華發(fā)、世茂等。如“過江龍”金輝地產(chǎn)，首次進(jìn)入華南地區(qū)就選擇佛山為起點(diǎn)，60天內(nèi)開啟“買買買”模式，戰(zhàn)勝美的、華潤等一眾本土房企，一連拿下3宗順德地塊近27萬平方米。

全國各地房企洶涌而至，使佛山土地拍賣熱度急速升溫，地塊爭奪呈現(xiàn)白熱化，甚至出現(xiàn)了佛山首例地塊拍賣熔斷的事件。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年佛山賣地多達(dá)100宗，賣地面積約469.43萬平方米，攬金925億元，同比上漲54.6%，刷新近9年來的最高紀(jì)錄。

重點(diǎn)布局大灣區(qū)

起源于中山的雅居樂抓住本地發(fā)展優(yōu)勢，去年密集出手拿下了中山9塊土地，僅是在中山就擁有土地面積超過500萬平方米，占大灣區(qū)土地儲備量的16.5%。除了深耕自身的區(qū)域，雅居樂還在大灣區(qū)內(nèi)擴(kuò)張版圖，包括與美的地產(chǎn)聯(lián)手開發(fā)江門，與旭輝共同開發(fā)佛山順德、高明。截至去年底，雅居樂分布在廣州、中山、佛山、珠海、惠州、江門和其他大灣區(qū)相關(guān)土地儲備超過1200萬平方米，占其整體儲備的32.5%。

去年雅居樂用于新增土地儲備的耗資是300多億元，今年大灣區(qū)仍是其重點(diǎn)布局領(lǐng)域。在2017年度業(yè)績會上，雅居樂集團(tuán)主席兼總裁陳卓林宣布，今年集團(tuán)投資額計(jì)劃為600億元，其中500億元將用來繼續(xù)購置土地以增加儲備，沖刺更高規(guī)模。

公開資料顯示，本土房企如碧桂園、恒大、保利、萬科等已經(jīng)在大灣區(qū)做好布局并占據(jù)了核心區(qū)位，在品牌效應(yīng)疊加下提前享受利好政策所帶來的紅利。以保利地產(chǎn)為例，依托先發(fā)優(yōu)勢早已實(shí)現(xiàn)灣區(qū)全覆蓋，去年在土地資源稀缺的珠海以高溢價(jià)拿下斗門3宗地塊，擴(kuò)張其在珠海的版圖。

年報(bào)顯示，去年保利地產(chǎn)在三大核心城市群銷售占比近70%，其中粵港澳大灣區(qū)銷售近千億元。在今年5月保利地產(chǎn)的股東大會上，董事長宋廣菊表示在粵西北的土地儲備，在近兩三年會大量地釋放，期待大灣區(qū)規(guī)劃的出臺能帶動公司在珠三角的發(fā)展。

克而瑞地產(chǎn)研究統(tǒng)計(jì)，本土房企在大灣區(qū)內(nèi)的土地儲備基本保持在整體儲備的15%-25%之間，而這個數(shù)字還在不斷增加?？硕鸨O(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，從2017–2018年4月，萬科在大灣區(qū)新增土地儲備達(dá)1316萬平方米，其中廣州、佛山分別新增371萬平方米和261萬平方米；恒大新增土地儲備846萬平方米，其中佛山、惠州兩城以294萬平方米和231萬平方米占據(jù)大份額。

暗戰(zhàn)背后：紅利逐步釋放

房企重倉布局大灣區(qū)的背后，是對大灣區(qū)的前景看好。

日前，粵港澳大灣區(qū)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組首次召開全體會議。會議提到，要推動大灣區(qū)內(nèi)各城市合理分工、功能互補(bǔ)，提高區(qū)域發(fā)展協(xié)調(diào)性。與大灣區(qū)相關(guān)的利好正不斷釋放：國務(wù)院宣布取消臺港澳居民在內(nèi)地就業(yè)許可；深圳出臺相關(guān)管理辦法允許資助資金跨境使用，促進(jìn)科研資金便利流動；重大基建穩(wěn)步推進(jìn)，9月底廣深港高鐵通車，年內(nèi)港珠澳大橋開通，年底深圳羅湖蓮塘口岸開通等。

戴德梁行研究數(shù)據(jù)顯示，港珠澳大橋、廣深港高鐵、深中通道等重大基建工程推進(jìn)將加快灣區(qū)一體化進(jìn)程。預(yù)計(jì)到2020年，灣區(qū)城際鐵路運(yùn)營里程將達(dá)到4400公里，在2016年的基礎(chǔ)上增長37%；而高速公路運(yùn)營里程將從2016年的5600公里增加到2020年的8800公里，增幅高達(dá)57%。

便利的交通推動了經(jīng)濟(jì)活躍度。2017年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，粵港澳大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)總量已突破10萬億元人民幣，成為中國最具經(jīng)濟(jì)活力的灣區(qū)。政策紅利、基建、經(jīng)濟(jì)活躍，人口大量涌入大灣區(qū)。目前，大灣區(qū)11城市人口之和逼近7000萬大關(guān)，其中深圳、廣州和佛山增長勢頭迅猛。廣東省統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，2017年末廣東常住人口11169萬人，比上年增加170萬人，增長1.55%。

以上因素，都對房地產(chǎn)有著長期并穩(wěn)定增加的需求。大灣區(qū)為房企提供了多元化業(yè)務(wù)拓展機(jī)遇和空間。時代中國董事會主席、行政總裁兼執(zhí)行董事岑釗雄在2018年半年業(yè)績會上，表示對大灣區(qū)的布局十分看好，“大灣區(qū)是人口正流入、產(chǎn)業(yè)政策非常好、經(jīng)濟(jì)非常活躍的區(qū)域，應(yīng)該沒有什么政策會打亂大灣區(qū)的發(fā)展”。聚焦珠三角，深耕粵港澳大灣區(qū)成為其策略，截至今年6月30日，其在大灣區(qū)城市布局占91.4%，在9個城市擁有土地儲備總建筑面積約1820萬平方米。

“大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)總量非常大，整體經(jīng)濟(jì)具有引領(lǐng)全國的龍頭屬性，任何一種超常規(guī)的整體性管控政策都可能產(chǎn)生牽一發(fā)而動全身的效果，引起全國經(jīng)濟(jì)形勢的動蕩。”宋丁認(rèn)為，大灣區(qū)規(guī)劃會對房地產(chǎn)在該地區(qū)的未來走向提出整合方向的政策表述，如各城市的政策協(xié)調(diào)，土地供應(yīng)平衡，產(chǎn)業(yè)類別區(qū)域平衡，樓市穩(wěn)定運(yùn)行策略等。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，即便出臺一定的新政，也是從綜合平衡入手，在保持整體穩(wěn)健發(fā)展的基礎(chǔ)上推出和實(shí)施新政。在短期內(nèi)可能針對性的政策引導(dǎo)力度會加大，以矯正失誤和失衡。中長期看，市場和政策會形成合力，以保持房地產(chǎn)業(yè)的良性、健康發(fā)展。

http://www.time-weekly.com/html/20180821/253124_1.html