不賣房竟要賠房價20%違約金？

    市民：中介合謀欺詐 中介：市民“跳價”在先

    青年報記者 羅水元

   日前，市民張女士就向青年報“老羅幫你忙”互動維權欄目投訴稱，通過搜房房天下賣房過程中，被要求賤賣給其關聯(lián)業(yè)務員，并發(fā)了落款為公司法務部的《催告函》，要求不賤賣就需賠款近27萬元。記者采訪中，“房天下”業(yè)務員稱正常買房過程中遭遇張女士“跳價”，而房天下總部則稱，《催告函》非法務部所出。

    青年報記者  羅水元

    [市民投訴]

    2000元“獨代”后簽字未留底

   張女士介紹，今年1月，她將位于航頭的一套房子掛到搜房控股旗艦網站房天下網上后，就接到了上海搜房房天下房地產經紀有限公司有關工作人員的電話，隨后該公司商圈經理姜先生就聯(lián)系她獨家代理銷售事宜，并給了她2000元現(xiàn)金作為定金。

   不過，姜先生給2000元的同時，并沒有與她簽訂獨家代理銷售書面合同文本，而是給了她《房地產買賣居間協(xié)議》和《收款收據》，讓她在上面簽字。

   張女士稱，姜先生將這兩份書面材料交給她時，《房地產買賣居間協(xié)議》只寫了總房價133萬元，“我當時說這個價格偏低，不能賣，他說沒關系，以后再改”；《收款收據》上也只寫了2000元和一些有關房產位置的信息。除了上述內容外，這兩份書面材料中的空白處都沒有填寫。出于對房產中介的信任，她簽完字后，就按姜先生要求，讓姜先生收回了這兩份材料。

    懷疑中介合謀欺詐

   張女士告訴記者，姜先生此后帶過兩個顧客聯(lián)系她洽談交易事宜，但均因雙方沒有共同時間洽談無果而終。后來，由于有更多的人聯(lián)系她看房，她這套房子的市場價漲到了140多萬元，便要求姜先生將居間協(xié)議上133萬元的房子總價改為140萬元，被姜先生拒絕。“他當時說居間協(xié)議上的房產總價寫好了就不能更改，如果堅持要更改，就需先申請原來居間協(xié)議作廢，再重新簽訂居間協(xié)議——申請原來居間協(xié)議作廢，需要支付總房價0.5%的費用作為傭金?！?/p>

   張女士沒有接受，遂于1月15日提出不再讓房天下獨家代理銷售這套房子，同時表示愿意根據定金法則雙倍返還定金，即返還姜先生4000元。

   張女士透露，姜先生當時沒有接受這一善后處理方案，表示再努力試試看。第二天，就致電“恭喜”她“房子已經賣掉了”，買房的是一個姓王的先生，價格為133萬元。

   “那時，我與王先生面還沒有見過，電話也沒有通過?！睆埮空f，接到姜先生“恭喜”電話時，她不接受133萬元的價格，一句“你們真會賣呀”后，她想進一步了解情況。

   結果，這個王先生后來與她見面時說只見過她的照片，雖然姜先生在當面介紹時稱王先生為下家，但她通過種種方式調查發(fā)現(xiàn)，這個王先生就是姜先生管轄范圍內的業(yè)務員。

   至此，張女士懷疑姜先生與王先生在“合謀”低價購買她這套房子。然而，當她表示拒絕后，他們發(fā)來了“上海搜房房天下房地產經紀有限公司法務部”的《催告函》，該《催告函》不但要求她返還4000元，還要求她賠償總房價20%的違約金。

    從未收到5萬元定金

   記者也注意到，《房地產居間協(xié)議》和《房屋買賣合同》確認的房屋總價確為133萬元，雖抬頭位置均沒有注明下家信息，但落款處都有下家王先生簽名。與張女士簽字時間為1月5日不同的是，《房地產居間協(xié)議》中王先生的簽字時間為1月16日，而《房屋買賣合同》上王先生的落款時間中，“6”字可以明顯看出由“1”和“0”拼湊而成。

   同時，《收款收據》上載明的2000元定金收取時間為1月5日，但《房地產居間協(xié)議》上，王先生的簽字時間為1月16日，也就是說，王先生付了2000元定金后才簽這份《房地產居間協(xié)議》。

   另外，這份《房地產居間協(xié)議》中約定的5萬元定金交納期限有115天，即在簽訂該居間協(xié)議后115天內將定金補足至5萬元，據此推算截止時間為5月15日，那樣，由于《房屋買賣合同》里稱雙方要在6月30日之前辦理過戶手續(xù)，后續(xù)辦理過戶手續(xù)的時間只有一個半月。

   張女士介紹，這些內容都是在她既沒有與王先生通過電話，也沒有與王先生見過面，更沒有就交易進行洽談的情況下填寫上去，有關內容是姜先生和王先生背著她所為。她從末收到過5萬元定金。

    [中介回應]

    《催告函》非公司法務部所寫

   2月29日，青年報“老羅幫你忙”互動維權欄目熱線記者現(xiàn)場采訪時，張女士出具了《收款收據》復印件、《房地產居間協(xié)議》與《房屋買賣合同》的原件。張女士說，這些，是姜先生在糾紛發(fā)生后才給她的，姜先生至今未給她《收款收據》原件。

   記者注意到，《收款收據》載明，王先生通過上海家標堂房地產經紀有限公司向張女士支付了2000元定金。復印件上，王先生名字與其它手寫內容明顯不是同一支筆所寫。張女士稱，她簽字時，王先生簽名處原來是空白的，相應內容為其后來單方面填寫。

   記者調查也發(fā)現(xiàn)，上海家標堂房地產經紀有限公司的法人代表代先生就是上海搜房房天下房地產經紀有限公司的股東。張女士說，姜先生和王先生可能同時為上述兩家公司服務。

   記者也注意到，有關《催告函》上也確實要求張女士返還4000元，并按總房價20%承擔違約責任，支付26.6萬元賠償款。

    不過，這份落款處名為“上海搜房房天下房地產經紀有限公司法務部”的《催告函》上，并沒有加蓋單位公章，在搜房房天下辦公室，客服人員詢問公司法務部門后給出的回答卻是姜先生個人行為，與公司無關。

    房價上漲房東想“跳價”

   姜先生和王先生名片上都稱“傭金很優(yōu)惠，服務不打折”。在搜房房天下辦公室，記者致電姜先生時，與張女士所說姜先生原來不認識王先生不同的是，在記者沒有亮明身份前，姜先生介紹稱王先生是今年1月入職的員工，與他“天天在一起工作”，他知道王先生通過公司買過一套房子。而當記者亮明身份后，對方就“記不清楚了”，隨后便拒絕回答。

   而王先生，雖一方面說到了搜房房天下辦公處，愿意在這里現(xiàn)場接受采訪，但幾分鐘后就以種種理由“人間蒸發(fā)”了。電話中，他一聽記者詢問什么時候看的張女士這套房子，就連說“掛了”，掛掉了電話。

   之后，記者再次聯(lián)系這兩人，他們都說張女士原來同意以133萬元賣房，張女士在居間協(xié)議上簽字后拿去了她那一聯(lián)，后來因市場行情上漲才想跳價5至8萬元，未獲他們同意后就決定不賣房了。他們要求按原來書面約定繼續(xù)買這套房子。

    [律師說法]

    若上家所言屬實 中介有合謀欺詐嫌疑

   上海眾華律師事務所高級合伙人張翼慶律師認為，獨家代理銷售是一種排除房東法定解除權、加重房產中介利益的“霸王”行為，即使房產中介與房東有書面協(xié)議約定，也無法律效力。在雙方沒有書面約定獨家代理銷售的情況下，房產中介更不能以房東違反獨家代理銷售約定索要違約金。

   同時，如果張女士所言屬實，搜房房天下員工“設局”讓張女士先在《房地產居間協(xié)議》上簽字后，再在張女士不知情情況下讓王先生簽字，就不是雙方真實購買意愿的表述，相應《房地產居間協(xié)議》應該無效解除。如果搜房房天下相關工作人員真的“合謀”造假逼張女士賤賣房子，有欺詐甚至詐騙嫌疑。不過，作為成年人，應該知道簽字后的合同文本具有法律效力，不能在合同文本仍有空白的情況下就簽字。

    若無證據證明欺詐 上家反悔只用賠4000元

   上海明邁律師事務所蔡俊芳律師則指出，簽訂《房地產居間協(xié)議》前，張女士即使不同意將總房價定為133萬元，但只要其這份居間協(xié)議上簽了字，并將簽字后的居間協(xié)議交給了中介，就意味著她與中介間形成了一種表見代理關系，同意中介和下家此后在居間協(xié)議上的空白處填寫相應內容，因此，如果沒有充分證據證明中介和下家是在使用欺詐方式讓她簽訂居間協(xié)議的情況下，她還是要按這份居間協(xié)議履行其義務，否則就要承擔違約責任。

   本案中，從《收款收據》來看，張女士原來收取的2000元為王先生通過第三方所付的定金，按照定金法則規(guī)定，張女士違約不再售房給王先生時，也只能按原來所實際收取定金金額，雙倍返還。無需按總房價20%支付違約金。