樓市“金九銀十”成色不足 房?jī)r(jià)上漲預(yù)期已改變

備受關(guān)注的房地產(chǎn)價(jià)格、投資、銷(xiāo)售最新數(shù)據(jù)近日均已公布。接受經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)-中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家認(rèn)為，從公布的相關(guān)數(shù)據(jù)看，在調(diào)控政策從嚴(yán)背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資和需求顯現(xiàn)出“疲軟”狀態(tài)，樓市“金九銀十”成色不足。結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策無(wú)松動(dòng)跡象，居民對(duì)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)預(yù)期已經(jīng)發(fā)生改變。

20日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布9月份70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，據(jù)初步測(cè)算，從環(huán)比看，4個(gè)一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格由上月上漲0.3%轉(zhuǎn)為下降0.1%；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.1%.31個(gè)二線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格漲幅比上月分別回落0.2和0.5個(gè)百分點(diǎn)。35個(gè)三線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格漲幅分別回落1.1和0.6個(gè)百分點(diǎn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析指出，截止2018年9月，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲周期已經(jīng)長(zhǎng)達(dá)40個(gè)月，繼續(xù)刷新房地產(chǎn)歷史上漲周期最長(zhǎng)歷史。1-9月樓市成交依然同比上升。一線(xiàn)城市漲幅回落最明顯，只有廣州上漲。房?jī)r(jià)上漲集中二三線(xiàn)熱點(diǎn)城市。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱(chēng)，從房?jī)r(jià)上漲和下跌的城市數(shù)量看，房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量為64個(gè)，相比8月份的67個(gè)已經(jīng)出現(xiàn)了減少，這說(shuō)明部分城市開(kāi)始步入到降價(jià)的行列中。后續(xù)若市場(chǎng)觀(guān)望情緒繼續(xù)加重，房?jī)r(jià)降溫的城市數(shù)量會(huì)增加。

從政策看，據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月單月全國(guó)各類(lèi)型房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)高達(dá)70次，年內(nèi)累計(jì)房地產(chǎn)次數(shù)高達(dá)385次。9月份上海、北京、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、合肥、廈門(mén)等地多部門(mén)聯(lián)合開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)，打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域侵害群眾利益違法違規(guī)行為，治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象。

交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹在接受經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)-中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者采訪(fǎng)時(shí)表示，本輪調(diào)控時(shí)間和強(qiáng)度持續(xù)深化，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的不確定性增強(qiáng)。9月房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅明顯縮窄，市場(chǎng)預(yù)期也發(fā)生了轉(zhuǎn)變。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局19日發(fā)布投資數(shù)據(jù)顯示，1-9月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速較前值小幅回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，錄得同比增長(zhǎng)9.9%。

京東金融副總裁、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈建光認(rèn)為，房地產(chǎn)投資小幅下滑，調(diào)控政策從嚴(yán)背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)“疲軟”顯現(xiàn)。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資剔除土地購(gòu)置費(fèi)對(duì)名義價(jià)格的影響后，實(shí)際情況可能并不樂(lè)觀(guān)。

瑞銀證券中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤認(rèn)為，居民對(duì)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)預(yù)期降溫，房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)減弱。未來(lái)幾個(gè)月，受益于對(duì)地方政府融資平臺(tái)“合理融資需求”的政策支持，基建投資應(yīng)會(huì)繼續(xù)逐步小幅改善。

從資金方面看，1-9月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金121882億元，同比增長(zhǎng)7.8%，增速比1-8月份提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，自籌資金40596億元，增長(zhǎng)11.4%。

中國(guó)民生銀行首席研究員溫彬認(rèn)為，隨著調(diào)控政策持續(xù)從嚴(yán)，未來(lái)資金仍然是地產(chǎn)投資主要約束。

沈建光也指出，從房企資金渠道來(lái)看，主要資金來(lái)源中的國(guó)內(nèi)貸款及按揭貸款均同比下降，表明房企現(xiàn)金流仍緊張，后續(xù)須持續(xù)觀(guān)察棚改貨幣化政策收緊的影響。

銷(xiāo)售方面，銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積雙雙回落。1-9月份，商品房銷(xiāo)售面積119313萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.9%，增速比1-8月份回落1.1個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷(xiāo)售額104132億元，增長(zhǎng)13.3%，增速回落1.2個(gè)百分點(diǎn)。專(zhuān)家認(rèn)為，類(lèi)似銷(xiāo)售數(shù)據(jù)也會(huì)倒逼房企繼續(xù)降價(jià)。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，從此類(lèi)增幅可以看出，房屋銷(xiāo)售還是維持正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但是幅度是開(kāi)始收窄了。近期房地產(chǎn)市場(chǎng)有所降溫，尤其是很多開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)并沒(méi)有受到市場(chǎng)較好的認(rèn)可，所謂“金九銀十”也沒(méi)有出現(xiàn)。

恒豐銀行研究院宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)研究中心主任蔡浩認(rèn)為，進(jìn)入四季度，在融資收緊、償債壓力增加、項(xiàng)目去化率下降的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)或選擇以?xún)r(jià)換量，以保證現(xiàn)金周轉(zhuǎn)和完成年度銷(xiāo)售目標(biāo)。