在近期出臺(tái)的各類房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策中，最受矚目的無疑要屬福建省寧德市。該地明確要求，中心城區(qū)新建商品住房均價(jià)在2018年1月份水平(8882元/平方米)的基礎(chǔ)上，每年漲幅控制在6%以內(nèi)，普通高層住宅(毛坯)預(yù)售均價(jià)實(shí)行最高限價(jià)，最高控制在11000元/平方米以內(nèi)。今年下半年漲幅控制在3%以內(nèi)。

“對(duì)房?jī)r(jià)漲幅設(shè)限，其實(shí)是不少地方政府在調(diào)控過程中都會(huì)采用的手段，但直接以具體比例的方式來明確卻較為鮮見?！?8安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)分析認(rèn)為，此類做法一方面可以控制市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的合理預(yù)期，即不僅會(huì)影響商品房上市價(jià)格，對(duì)于土地價(jià)格也會(huì)產(chǎn)生間接影響。如文件規(guī)定新出讓土地采取“限房?jī)r(jià)＋競(jìng)地價(jià)”方式出讓，土地出讓合同都必須明確商品住房銷售均價(jià)，銷售過程中均價(jià)不得調(diào)整；另一方面，也可以弱化住宅的投資屬性，減少市場(chǎng)對(duì)住宅房源的投資需求。

除了對(duì)價(jià)格漲幅設(shè)定限制外，寧德市還要求，在中心城區(qū)范圍內(nèi)新購(gòu)商品住房限售3年；144平方米及以下的商品住房分類別限購(gòu)；以及對(duì)中心城區(qū)新批預(yù)售的商品住房項(xiàng)目實(shí)行公證搖號(hào)、公開銷售，其中50%的套數(shù)優(yōu)先考慮蕉城、東僑戶籍無房戶首次購(gòu)房等剛性需求。

此外，對(duì)于商品房銷售價(jià)格需要調(diào)整的，寧德市規(guī)定，在商品房銷售價(jià)格確定后，原則上不得調(diào)整，確需調(diào)整的，須間隔12個(gè)月，且單棟未售套數(shù)不得少于20套。調(diào)整幅度控制在5%以內(nèi)，且不得超過年度控價(jià)目標(biāo)。

雖然對(duì)房?jī)r(jià)實(shí)行全面管制的初衷是為了進(jìn)一步支持剛性居住需求、遏制投機(jī)炒房、營(yíng)造規(guī)范有序的市場(chǎng)秩序，但也有市場(chǎng)人士對(duì)此提出擔(dān)憂。一方面是此舉是否會(huì)讓開發(fā)商在申報(bào)新盤預(yù)售價(jià)時(shí)進(jìn)一步“拔高”價(jià)格。另一方面，是否會(huì)對(duì)市場(chǎng)營(yíng)造出一種供求關(guān)系嚴(yán)重失衡的氛圍，使得投機(jī)性購(gòu)房者繼續(xù)保持對(duì)后期房?jī)r(jià)上漲的樂觀態(tài)度。

張波認(rèn)為，雖然文件中也明確提出，會(huì)綜合考慮合理利潤(rùn)后確定備案均價(jià)，但是“一刀切”的做法是否適合所有地區(qū)和城市，還有待進(jìn)一步商榷。整體來看，雖然用行政手段取代市場(chǎng)手段的方式適用于短期調(diào)控，但長(zhǎng)期來看，還應(yīng)繼續(xù)夯實(shí)樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。

證券日?qǐng)?bào)/本報(bào)記者 杜雨萌