專(zhuān)家建議成立不動(dòng)產(chǎn)投資基金自律監(jiān)管組織

監(jiān)管層正在研究推進(jìn)

本報(bào)記者 徐昭

房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)推進(jìn)工作有了新進(jìn)展。中國(guó)證券報(bào)記者獨(dú)家獲悉，多方市場(chǎng)參與者向監(jiān)管層建議，在借鑒美國(guó)全美房地產(chǎn)投資信托協(xié)會(huì)(NAREIT)成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合中國(guó)市場(chǎng)的特點(diǎn)，統(tǒng)籌不動(dòng)產(chǎn)證券化相關(guān)參與方自律監(jiān)管，將住房租賃企業(yè)、資產(chǎn)證券化管理人、物業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)等市場(chǎng)參與方納入監(jiān)管體系，規(guī)范REITs市場(chǎng)的發(fā)展。

據(jù)了解，監(jiān)管層正在研究該建議的可行性，下一步將考慮推進(jìn)統(tǒng)一的自律監(jiān)管體系建設(shè)，但究竟是成立類(lèi)似于美國(guó)NAREIT的不動(dòng)產(chǎn)投資基金協(xié)會(huì)還是新設(shè)立內(nèi)部機(jī)構(gòu)等組織形式還沒(méi)有定論，監(jiān)管層將綜合權(quán)衡各方意見(jiàn)建議，最終確定。

統(tǒng)一自律監(jiān)管體系亟需建立

業(yè)內(nèi)人士提出，國(guó)際上對(duì)于REITs風(fēng)險(xiǎn)控制都有嚴(yán)格的監(jiān)管和信息披露的準(zhǔn)則要求，希望監(jiān)管部門(mén)出臺(tái)一些操作規(guī)范指引并成立一個(gè)行業(yè)協(xié)會(huì)，指導(dǎo)包括房地產(chǎn)企業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)的市場(chǎng)參與各方嚴(yán)格執(zhí)行，做好風(fēng)險(xiǎn)防范。

碧桂園集團(tuán)深圳區(qū)域法務(wù)副經(jīng)理李冰認(rèn)為，現(xiàn)在雖然沒(méi)有這個(gè)統(tǒng)一的自律平臺(tái)，但中國(guó)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品從開(kāi)始就不缺乏監(jiān)管。相對(duì)于監(jiān)管來(lái)講，自律協(xié)會(huì)的一個(gè)宗旨應(yīng)該是推動(dòng)產(chǎn)品與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的有效結(jié)合。同時(shí)，了解機(jī)構(gòu)在發(fā)行產(chǎn)品中遇到的問(wèn)題與困難，比如稅收優(yōu)惠的推進(jìn)、機(jī)構(gòu)間協(xié)調(diào)配合問(wèn)題，這些阻礙產(chǎn)品發(fā)行的問(wèn)題都需要自律協(xié)會(huì)來(lái)了解，統(tǒng)一與監(jiān)管部門(mén)來(lái)溝通。

“現(xiàn)在資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)培訓(xùn)多由交易所、登記機(jī)構(gòu)來(lái)組織進(jìn)行，培訓(xùn)范圍也限于金融機(jī)構(gòu)的人員，針對(duì)企業(yè)等融資方還沒(méi)有系統(tǒng)的課程?！崩畋硎?，從融資方來(lái)說(shuō)，雖然可以通過(guò)一些專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站了解產(chǎn)品發(fā)行信息，但是獲得的信息量，對(duì)產(chǎn)品的發(fā)行渠道、各種渠道的融資成本、時(shí)間成本和風(fēng)險(xiǎn)都了解不足，亟需一個(gè)行業(yè)自律協(xié)會(huì)來(lái)做專(zhuān)業(yè)化的培訓(xùn)和技術(shù)支持等工作，使產(chǎn)品發(fā)行情況更加透明化、專(zhuān)業(yè)化。

市場(chǎng)分析人士指出，我國(guó)物業(yè)評(píng)估市場(chǎng)較為分散，商業(yè)地產(chǎn)估值方面的數(shù)據(jù)較為欠缺，未來(lái)應(yīng)該盡快整合形成一個(gè)行業(yè)自律協(xié)會(huì)，推出行業(yè)公認(rèn)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，逐步形成資本化率的數(shù)據(jù)庫(kù)和管理，避免評(píng)估在競(jìng)爭(zhēng)中失真。

監(jiān)管層或就自律監(jiān)管模式達(dá)成共識(shí)

此前，中國(guó)證監(jiān)會(huì)和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》強(qiáng)調(diào)，要建立健全自律監(jiān)管體系，從相關(guān)表述中，似乎可以看出針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)自律監(jiān)管體系的端倪。

通知要求，中國(guó)證券業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)要加強(qiáng)配合，搭建住房租賃資產(chǎn)證券化自律監(jiān)管協(xié)作平臺(tái)，加強(qiáng)組織協(xié)作，加快建立住房租賃企業(yè)、資產(chǎn)證券化管理人、物業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)等參與人的自律監(jiān)管體系，研究推動(dòng)將住房租賃證券化項(xiàng)目表現(xiàn)納入住房租賃企業(yè)信用評(píng)價(jià)體系考核指標(biāo)，依法依規(guī)對(duì)嚴(yán)重失信主體采取聯(lián)合懲戒措施。

中國(guó)證券報(bào)記者了解到，部分業(yè)內(nèi)人士已經(jīng)關(guān)注到了該表述，并認(rèn)為上述安排具有較強(qiáng)的前瞻性與重大意義，同時(shí)也猜測(cè)可能代表了證監(jiān)會(huì)和住建部對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)證券化自律監(jiān)管模式達(dá)成了一定的共識(shí)。

此前，中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)陳春艷透露，中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)成立了REITs工作小組，將會(huì)同有關(guān)部門(mén)共同推動(dòng)公募REITs發(fā)展。下一步，將在《基金法》框架下推動(dòng)RE-ITs基本制度設(shè)計(jì)，加快構(gòu)建資產(chǎn)證券化上市規(guī)則和REITs監(jiān)管與自律體系。

李冰認(rèn)為，結(jié)合國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)，中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)投資基金協(xié)會(huì)應(yīng)該還是由監(jiān)管機(jī)構(gòu)來(lái)發(fā)起，交易所、登記機(jī)構(gòu)等RE-ITs市場(chǎng)主要參與方聯(lián)合設(shè)立，同時(shí)吸收現(xiàn)有專(zhuān)業(yè)化平臺(tái)的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，考慮具有豐富發(fā)行經(jīng)驗(yàn)的大型發(fā)行機(jī)構(gòu)作為主要會(huì)員單位，此外還可以考慮配備一些專(zhuān)家學(xué)者作為理事團(tuán)隊(duì)。