時代周報記者 胡秋實 發(fā)自上海

近年在養(yǎng)老地產(chǎn)項目全國圈地的泰康人壽，開始直接投資大型地產(chǎn)公司。6月23日，保利地產(chǎn)公告，泰康人壽旗下子公司泰康資管出資60億元認(rèn)購其7.32億股，成為保利地產(chǎn)第二大股東。

公開資料顯示，2010年泰康人壽成立子公司泰康之家布局養(yǎng)老地產(chǎn)，泰康人壽曾公開表示千億投資的目標(biāo)；目前已經(jīng)布局北京、上海、廣州、武漢等城市。值得一提的是，泰康人壽早在4年前便拿下北京昌平、上海松江、廣州等地塊，但目前僅僅北京的養(yǎng)老項目投入使用。

而保利地產(chǎn)同樣在養(yǎng)老地產(chǎn)上耕耘已有數(shù)年，目前泰康養(yǎng)老社區(qū)已經(jīng)在北京、上海、廣州、三亞、蘇州、成都、武漢、杭州8個核心城市落地，實現(xiàn)全國核心城市群醫(yī)養(yǎng)社區(qū)“八城聯(lián)動”布局，而此次泰康增持保利地產(chǎn)，不禁令人猜想雙方在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)上的合作空間。不過，有業(yè)內(nèi)人士向時代周報記者表示，養(yǎng)老地產(chǎn)配套設(shè)施的要求較高，前期資本投入、大周期非常長。

對于與保利的合作，泰康人壽品牌部人士安軼向時代周報記者表示，雙方的合作目前沒有什么最新消息可以透露，也并未聽說有具體的合作事項。另外，泰康自己北京的養(yǎng)老項目在去年就已經(jīng)正式投入使用，上海、廣州也將會今年下半年正式投入運營。

中央財經(jīng)大學(xué)保險學(xué)院院長郝演蘇教授向時代周報記者分析時稱，無論國內(nèi)還是國外，房地產(chǎn)企業(yè)的主要投資者都是保險企業(yè)，對于保險公司而言保值增值的最好選擇，還是房地產(chǎn)行業(yè)相對穩(wěn)健，此次泰康增持保利主要應(yīng)該還是在于財務(wù)投資。泰康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)針對的是高端客戶，它在國內(nèi)的圈地已經(jīng)完成。

泰康、保利均深耕養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)

保利地產(chǎn)定增公告顯示，泰康資產(chǎn)的控股股東為泰康人壽，持股比例為 99.41%，因此泰康人壽與泰康資產(chǎn)構(gòu)成一致行動人。認(rèn)購前，泰康人壽合計持有保利地產(chǎn)股份 1.11億股，泰康資產(chǎn)作為投資管理人的其他賬戶合計持有保利地產(chǎn)股份 2691萬股。認(rèn)購后，泰康人壽與泰康資產(chǎn)受托管理的其他賬戶合計持有8.44億股，占總股本的 7.35%。

多年來，保利地產(chǎn)與泰康人壽一樣，持續(xù)在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有著數(shù)額不菲的投資。據(jù)報道，早在2012年11月，保利地產(chǎn)旗下的北京保利“和熹會”養(yǎng)老公寓正式營業(yè)。泰康人壽以60億元獲得保利地產(chǎn)第二大股東的地位，不禁讓人遐想泰康人壽與保利地產(chǎn)會擦出怎樣的“火花”。

相關(guān)報道稱，經(jīng)過近三年的營運，“和熹會”從初期入住率只有30%增長至70%，目前已經(jīng)住滿，甚至出現(xiàn)了人員輪候的情況，“和熹會”目前入駐人數(shù)在北京同期同檔同類養(yǎng)老機構(gòu)中排名領(lǐng)先，基本實現(xiàn)現(xiàn)金流平衡，成為保利地產(chǎn)實踐“三位一體”養(yǎng)老模式的第一個投資項目和成功樣本。

興業(yè)證券研報稱，泰康養(yǎng)老地產(chǎn)布局與保利未來發(fā)展方向契合，合作空間巨大。養(yǎng)老地產(chǎn)是保利未來多元化發(fā)展的一個重要方向，2015年4月保利推出的“5P戰(zhàn)略”之一就是“Peiban(陪伴)的養(yǎng)老地產(chǎn)”。

另一方面，泰康養(yǎng)老作為國內(nèi)大型保險，在養(yǎng)老地產(chǎn)方面布局十分前瞻和深入。泰康確立了“醫(yī)養(yǎng)融合”戰(zhàn)略，在養(yǎng)老社區(qū)投入置地建設(shè)，在每個核心城市布局一家三甲醫(yī)院，其目標(biāo)是要做中國最大的醫(yī)院集團(tuán)。

資料顯示，2015年，保利新增上海西塘和熹會試點項目，并同步推進(jìn)在廣州、成都等地養(yǎng)老機構(gòu)的籌備工作。泰康養(yǎng)老社區(qū)已在北京、上海、廣州、三亞、蘇州、成都、武漢、杭州8個核心城市落地。

另外，保利地產(chǎn)在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的布局已經(jīng)與保險企業(yè)合作，保利地產(chǎn)與太平人壽達(dá)成戰(zhàn)略合作后，具體項目上充分考慮雙方的資金特性，設(shè)計適合的交易結(jié)構(gòu)，合作方式包括但不限于直接開發(fā)建設(shè)、收購、改建等多種模式，打造專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化的中高端養(yǎng)老社區(qū)項目。

保監(jiān)會6月公告顯示，泰康人壽1-4月原保險保費收入449億元，排名第七。資料顯示，泰康人壽保險以人壽保險為核心，在養(yǎng)老社區(qū)和健康保險等領(lǐng)域多有涉及。而泰康人壽2010年3月，成立全資子公司泰康之家，并在2011年獲得北京昌平地塊，該地塊也就是后來名為“燕園”的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。因此，泰康人壽與保利地產(chǎn)在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)上的合作空間成為外界關(guān)注的焦點。

有業(yè)內(nèi)人士向時代周報記者分析時表示，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)這樣前期投入巨大周期長的領(lǐng)域，在資金上保險公司大量長期的資金，相比房企更具備先天優(yōu)勢，地產(chǎn)企業(yè)與險資的合作也是實現(xiàn)優(yōu)勢互補。安軼則向時代周報記者表示：“與保利合作的問題目前我們沒有最新消息可以透露，而且該公布的消息都已經(jīng)公開，還是以目前公告為準(zhǔn)。”

保利地產(chǎn)投資者關(guān)系處向時代周報記者表示，現(xiàn)在剛完成定增，具體的合作沒有最新消息可以透露，但是未來不排除在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)上進(jìn)行一些戰(zhàn)略上的協(xié)同合作。目前保利在國內(nèi)的養(yǎng)老機構(gòu)，北京、上海已經(jīng)投入使用，其余兩個城市還在規(guī)劃當(dāng)中。

泰康養(yǎng)老完成全國“圈地”

截至目前，國內(nèi)從事養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)布局的主要以保險企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)為主，但是養(yǎng)老地產(chǎn)市場發(fā)育不成熟，盈利模式不明晰是現(xiàn)在主要問題。

資料顯示，泰康人壽專門設(shè)立泰康之家作為養(yǎng)老地產(chǎn)投資的實體子公司，屬于泰康資管全資子公司，泰康資管為泰康人壽子公司，泰康人壽持股泰康資管99.41%以上。注冊資本21.7億元，現(xiàn)有員工1600多人，致力于打造醫(yī)養(yǎng)第一品牌。

據(jù)了解，泰康已成為國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)最大的投資者之一，在北京、上海、廣州等重要城市已完成布局。泰康人壽董事長陳東升曾向媒體表示：“泰康堅定地把養(yǎng)老當(dāng)成核心戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)，未來5-8年，泰康人壽將在全國投資1000億元，建設(shè)25-30個養(yǎng)老社區(qū)，先期構(gòu)建擁有超過5萬名客戶的連鎖養(yǎng)老網(wǎng)絡(luò)，長期將達(dá)到20萬名客戶規(guī)模?！?/p>

數(shù)據(jù)顯示，泰康之家投資約200億元在北京、上海、廣州、三亞、蘇州、成都、武漢、杭州共八個全國重點城市建設(shè)大規(guī)模、以醫(yī)養(yǎng)結(jié)合持續(xù)照護(hù)為特色的養(yǎng)老社區(qū)，全部建成后將提供約1.3萬戶養(yǎng)老單元。2011年，泰康人壽獲得北京昌平地塊；2012年12月27日，泰康人壽成功競得上海松江地塊；2013年7月獲得廣州地塊，10月30日拿到上海松江地塊二期，社區(qū)建筑面積達(dá)到22萬平方米，12月，競得三亞海棠灣土地；2014年3月21日，成功取得廣州泰康之家·粵園項目二期用地，7月29日，泰康成功競得蘇州陽澄湖半島地塊。

泰康人壽公告稱，2015年6月26日，匯集泰康人壽八年心血的養(yǎng)老社區(qū)—“泰康之家·燕園”在北京市昌平盛大開園并投入試運營，開啟中國“醫(yī)養(yǎng)融合”“保險與養(yǎng)老實體跨界融合”的養(yǎng)老模式；2015年9月2日，泰康成功競得成都市溫江區(qū)永寧鎮(zhèn)地塊，9月23日，泰康成功競得武漢泰康之家·楚園項目用地，總建筑面積近20萬平方米，可提供約2300戶養(yǎng)老單元，11月28日，泰康首個康復(fù)醫(yī)院—泰康燕園康復(fù)醫(yī)院正式落成開業(yè)；2016年1月6日，泰康成功競得杭州龍塢大清谷地塊，成為泰康第八個連鎖養(yǎng)老項目。

目前泰康人壽8個養(yǎng)老地產(chǎn)項目，僅僅北京“燕園”正式投入使用，而該項目地塊早于2011年獲得。另外，北京、廣州、武漢三個地塊也早在2012年、2013年間獲取，但是尚未投入使用。安軼向時代周報記者表示：“我們在上海、廣州的養(yǎng)老地產(chǎn)項目將會在今年正式投入運營，其余部分項目將會在2018年前完成。”而對于北京項目的盈利狀況，他表示，這個問題不便透露，請參照以往的公告和報道。

郝演蘇向時代周報記者分析時表示，“泰康做的是高端客戶而不是做惠民的產(chǎn)品，在北京他們的產(chǎn)品就是門檻200萬元，他們只做國內(nèi)萬分之一的人群就足夠了，他們在國內(nèi)主要城市和區(qū)域所持有的地塊，可以看出泰康人壽在國內(nèi)的圈地已經(jīng)完成?！?/p>

http://www.time-weekly.com/html/20160705/33843_1.html