整合細節(jié)出爐 商業(yè)地產(chǎn)與一級開發(fā)納入城投公司

    中信“借雞生蛋”：常振明欲破“整而不合”魔咒

    時代周報記者 劉娟 發(fā)自北京

    大象起舞，翩躚之地在香港。

   2014年4月16日，注資中信泰富，中信集團在香港整體上市的計劃最終落槌。這樁高達2269億元的巨無霸收購方案，注入資產(chǎn)包括銀行、電訊、證券、汽車、特鋼、隧道、房地產(chǎn)及工程承包等一長串名單。當年8月，中信泰富更名為中信股份(00267.HK，以下簡稱“中信”)，掌舵手常振明。

   “中信系”地產(chǎn)整而不合，業(yè)務(wù)增長緩滯等難題，自此就擺在常的案前。在這一輪國企改革，要求國有資本保值增值的大背景下，中信選擇切割2400萬平方米住宅地產(chǎn)。

   整合思路在今年3月中旬明晰，常振明選擇“借雞生蛋”的對象是中國海外發(fā)展（00688.HK，內(nèi)地平臺“中海地產(chǎn)”，以下簡稱“中海”）。中海付出310億元交易對價，中信成為中海的第二大股東。

   接下來，中信聚焦的土地一級開發(fā)、城市綜合體業(yè)務(wù)將以新成立的中信城市投資發(fā)展有限公司（簡稱“中信城投”）作為平臺，中信副董事長兼總經(jīng)理王炯親自掛帥。

   地產(chǎn)界兼并重組大幕，正緩緩拉開。2016年，被定位為國企兼并重組年。而住建部定調(diào)的2016年工作重點，包括房地產(chǎn)去庫存和促進房企兼并重組。保利、中糧、中鐵、中國電建加速重組地產(chǎn)業(yè)務(wù)的消息正山雨欲來。而葛洲壩、神華、魯能等電力系央企地產(chǎn)業(yè)務(wù)重組也是下一步看點。

    資產(chǎn)價值最大化

    中海與中信間310億元大額并購案，正引發(fā)越來越炙熱的媒體聚焦。

   3月24日，在致股東的信中，中信董事長常振明主動談及上述重組，“公司管理層對業(yè)務(wù)發(fā)展有一個共識，就是要在所涉足的行業(yè)打造有競爭力的龍頭企業(yè)。如果憑一己之力難以達到這個目標，我們就要與行業(yè)領(lǐng)導者合作”。

   作為老牌央企，中信橫跨金融、能源、制造、房地產(chǎn)等60多個領(lǐng)域。中信希冀逐漸形成金融與實業(yè)較均衡發(fā)展的局面，但提高非金融板塊盈利能力的工作，任重而道遠。

   常振明坦言，“去年的業(yè)績就反映了這一點”。2015年，中信凈利潤418億港元，同比增加5%，主要來源仍是金融業(yè)務(wù)，尤以中信銀行為甚。非金融業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)板塊是重要資產(chǎn)，規(guī)模龐大，但業(yè)績表現(xiàn)欠優(yōu)。

   2015年，中信房地產(chǎn)收入275.28億港元，同比下降8%；溢利貢獻為42.92億港元，占總業(yè)務(wù)溢利6.6%；業(yè)務(wù)資產(chǎn)2328.09億港元，資產(chǎn)回報率僅為2%。期內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)資本開支30.13億港元，同比卻增長370%。

   “這些年，特別是集團上市后，房地產(chǎn)對于中信而言造成了很大挑戰(zhàn)，這些挑戰(zhàn)有來自成本的因素，包括建安、財務(wù)、管理成本等?！蓖蹙荚跇I(yè)績會上如是稱。

   在外界人士看來，中信旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)業(yè)績增長乏力，于整個集團而言變得無足輕重，也是被“賣掉”的戰(zhàn)略考慮原因。

   中信地產(chǎn)在地產(chǎn)界起步早，資源稟賦好，在中信華南主導的深圳中信紅樹灣一舉成名后，向全國進軍。2005年，中信地產(chǎn)已擠進全國地產(chǎn)前列。但時至今日，其銷售額卻徘徊在TOP30之外，是唯一一家排名在20開外的央企背景的地產(chǎn)企業(yè)。

   2014年－2015年，中信地產(chǎn)年銷售額215.2億元和231.3億元，滑落到行業(yè)第41位，徹底跌出“第二軍團”。

   同業(yè)競爭導致的資源糾紛，以及內(nèi)部運營不暢，是中信地產(chǎn)逐步走向衰敗的重要原因?！笆聦嵣?，中信內(nèi)部兩大地產(chǎn)平臺中信地產(chǎn)和中信泰富在區(qū)域劃分和產(chǎn)品區(qū)隔上一直不清晰，導致兩者都想跟集團要資源，內(nèi)部爭斗爭寵嚴重?！痹谔m德咨詢總裁宋延慶看來，中信內(nèi)部地產(chǎn)主體設(shè)置亂，內(nèi)部爭斗嚴重，再加上BOT模式弊端和產(chǎn)品線散亂，從而導致資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率低，利潤貢獻小。

   常振明坦承，中信的規(guī)模和土地儲備較行業(yè)一流企業(yè)仍有一段距離，而去年全年，中信一大業(yè)務(wù)重點就是促進資源整合，尋找更佳操盤手。

   據(jù)時代周報記者了解，中信剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)的談判自去年啟動后，先后談了好幾家?！霸瓉肀坦饒@盯上了，最終還是選擇了和央企中海合作?！?/p>

   在房地產(chǎn)行業(yè)素以成本控制著稱的中海成了中信學習的樣本。談及中海時，王炯毫不吝惜溢美之詞，強調(diào)中海在管理，特別是成本控制上“優(yōu)于一般的房地產(chǎn)公司”，“是中國房地產(chǎn)的第一集團軍”。

   2015年，中信地產(chǎn)板塊股東應(yīng)占凈資產(chǎn)收益率只有5.7%。同等財務(wù)指標下，2015年，中海地產(chǎn)股東應(yīng)占凈資產(chǎn)收益率達到了17.39%。兩者的凈利率分別為15.54%和23%。

   常振明稱，中海是一個理想的合作伙伴，而我們各自最大的股東中信集團和中國建筑工程總公司是長期戰(zhàn)略合作伙伴，有著良好的合作基礎(chǔ)。他堅信，中海能使中信這部分資產(chǎn)實現(xiàn)價值最大化，而且通過持有中海的股權(quán)，中信可以繼續(xù)參與國內(nèi)住宅地產(chǎn)市場的發(fā)展，“重要的是為公司創(chuàng)造價值、帶來利潤?！?/p>

   在3月24日當天舉行的投資者會議上，中信管理層透露，與中海重組并成為第二大股東后，公司將從中海獲得30%的分紅比例，未來希望盡量保持在較高的水平，具體仍在商量中。此外，中信也將向中海派駐一名非執(zhí)行董事。

    聚焦一級開發(fā)與綜合體

   在住宅業(yè)務(wù)注入中海后，中信將專注于做一級土地開發(fā)以及城市綜合體開發(fā)，尤其是商業(yè)地產(chǎn)在核心城市的存量運營，定位于城市運營商。

   長久以來，中信一直表現(xiàn)出對商業(yè)地產(chǎn)的重視與熱情。在中信2014年的上市資產(chǎn)包中，共有4家公司從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，其中與中海交易涉及到的中信地產(chǎn)、中信泰富，其旗下均有大量的商業(yè)地產(chǎn)項目。中信地產(chǎn)于2014年成立中信商業(yè)管理有限公司，擬在商業(yè)地產(chǎn)基金方面有所發(fā)力；中信泰富則以商業(yè)地產(chǎn)為主體。

   另外兩家公司分別是中信和業(yè)、中信興業(yè)。中信和業(yè)于2010年拿下北京CBD核心區(qū)Z15地塊項目，擬打造成北京市的最高建筑“中國尊”，就其地段和體量而言，堪稱中信旗下最優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)之一。中信興業(yè)旗下除大量港口、基建等項目外，還與寧波市寧?？h西店鎮(zhèn)共同運營PPP項目“中信（寧波）西店新城”。

   此外，非上市資產(chǎn)中的中信國安集團，旗下也有相當規(guī)模的住宅、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等項目，分布在北京、廊坊、太倉、北海、峨眉山等地。

   據(jù)時代周報記者了解，中信的商辦物業(yè)規(guī)?？蛇_250萬平方米。其中，上海中信泰富廣場、陸家嘴濱江金融城等均為自持項目。

   截至2015年底，中信持有投資性房地產(chǎn)285.08億港元，同比微降0.82%。常振明表示，中信旗下有位于多地的商業(yè)性物業(yè)，這些物業(yè)的增值會相當大，“公司也在考慮通過各種方式來實現(xiàn)價值”。

   “調(diào)整之后，中信內(nèi)部房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的地產(chǎn)屬性將弱化，金融屬性將增強，”中信內(nèi)部人士陳凱（化名）向時代周報記者透露，中信的優(yōu)勢在于用于包括中信信托和中信證券在內(nèi)的全方位金融平臺，未來，中信或通過商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化、試水PPP等方式為中信提供穩(wěn)定收益。

   至于中海向中信轉(zhuǎn)讓60.50億元資產(chǎn)包一事，常振明回應(yīng)稱，目前尚未明確中海轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的規(guī)模、金額等內(nèi)容，或主要以綜合體為主。

   而被問及中信城投是否有分拆上市計劃時，中信管理層并未給予正面回應(yīng)。王炯表示，資本運作是一個非常好的手段，但應(yīng)建立在項目的建設(shè)和運營得到充分釋放后，才能尋求（上市）這方面的發(fā)展機會。

    員工公開信“問路”

   世紀牽手時刻，中海、中信高層彈冠相慶，而一股濃重的擔憂、迷茫情緒卻在中信內(nèi)部迅速彌漫。

   “與中海的重組決定，我們也是14日通過公告才知道的，所有人一片靜默，眼含淚水。”中信地產(chǎn)華南某公司員工張宇（化名）對時代周報記者透露，當天，公司曾開會表示，今年地產(chǎn)員工的薪酬體系不會變，但明年會有雙向選擇。

    這意味著，中信地產(chǎn)員工將面臨著下崗，或重新就業(yè)的難題。

   “3月14日至今，集團一直未給地產(chǎn)員工明確、妥善的安置方案，員工在公司層面獲取不到直接、有效、準確的一手信息，”3月23日，時代周報記者收到中信地產(chǎn)員工寫給集團的公開信，信中稱，“這導致員工沒有方向，沒有方案，焦慮感倍增?！?/p>

    中信地產(chǎn)員工希望集團層面盡快給予答復(fù)，明確去向。

   他們的擔憂并不難理解。以往任何一場整合，都會涉及復(fù)雜的人員變動。中海今年1月初才完成與同系統(tǒng)的中建地產(chǎn)的最后人事整合，耗時長達兩年多。據(jù)時代周報記者了解，血緣關(guān)系并沒有讓中海和中建產(chǎn)生認同感，合并之初，中海內(nèi)部就有個口號，中建人員全部降級使用，待遇跟著級別走，愿意來則來，不愿意就請走人。

   如今，在薪酬、管控和文化體系差別明顯的兩大央企系統(tǒng)之間，跨企業(yè)重組面臨的人事關(guān)系和組織價格問題會更復(fù)雜。

   事實上，中海與中信達成交易的先決條件，包含了中信順利完成內(nèi)部地產(chǎn)重組。過去數(shù)年間，中信內(nèi)部都有整合中信地產(chǎn)和中信泰富的想法，但因地產(chǎn)板塊盤根錯節(jié)的復(fù)雜關(guān)系，中信整體上市等種種原因，這兩家公司始終整而不合，各自業(yè)務(wù)至今依舊恣意重合發(fā)展。

   按照中海主席郝建民在3月18日業(yè)績會上的說法，中海與中信同宗同源，是可以互相融合的，“雙方將是合作關(guān)系，而不是敵對關(guān)系，未來是共同的?！?/p>

   王炯則表態(tài)，中信集團對此事全力、高度負責任。他在3月24日中信業(yè)績會上表示，“員工問題，中信和中海對接上都有原則上的安排，中海也表示中信地產(chǎn)轉(zhuǎn)移過程中對應(yīng)的員工都可以接受?！钡D(zhuǎn)而稱，人員的流動也是雙向的，比如待遇等都可能影響最終選擇，“集團會妥善安排員工去向，甚至可以安排到新的平臺。這里面可能就需要做一些研究?！?/p>

   郝建民相信這次的整合會成功，并且在短期內(nèi)就能完成，“如果審批流程順利的話，預(yù)計六個月內(nèi)可以完成，最遲也不會超過年內(nèi)?！钡行鸥邔映Ｕ衩?、王炯等未對整合時間表作出明確表態(tài)。

   在薪酬、管控和文化體系差別明顯的兩大央企系統(tǒng)之間，跨企業(yè)重組面臨的人事關(guān)系和組織價格問題會更復(fù)雜。

    http://www.time-weekly.com/html/20160329/32918_1.html