從實(shí)施限購到限購“松綁”，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的前景依舊沒有迅速明朗起來，而時(shí)下的海外市場卻成為各路投資客目光所致。從各大房企大舉進(jìn)軍海外地產(chǎn)，到娛樂明星變身“投資達(dá)人”——如何在坐擁財(cái)富的同時(shí)將其保值升值，一直是諸位“大佬”思考的問題。而對于囊中有些羞澀的普通老百姓而言，這場大佬的游戲眼下又有了新玩法。

　　在新的歷史機(jī)遇下，市場總會為“大佬”之外的普通投資者打開一道閘門。早在今年6月，團(tuán)貸網(wǎng)就推出“房寶寶”產(chǎn)品，普通投資者最低花1000元就能投資國內(nèi)豪宅。延伸到海外房產(chǎn)投資方面，自稱國內(nèi)最大的海外房地產(chǎn)眾籌交易平臺也以投資海外大學(xué)周邊的學(xué)生公寓為特色，投資人的最低出資額度為5萬美元。今年8月份，平安好房網(wǎng)也沿襲了海眾的投資模式，并將投資標(biāo)的鎖定在美國高級公寓，而100美元的低門檻更是賺足眼球。

　　■新快報(bào)見習(xí)記者李馳

　　記者龐倩影

　　明星案例

　　范冰冰

　　投資海外學(xué)生公寓賺翻倍

　　早在2008年的金融海嘯爆發(fā)后，中國的投資者就開始集體抄底海外房產(chǎn)，其中也不乏一些明星借此機(jī)會變身“海外投資達(dá)人”。而在各種坊間傳聞中，范冰冰被塑造為一位海外房產(chǎn)投資成功典范，雖然真實(shí)性有待考證，但投資思路和投資回報(bào)卻備受追捧。

　　據(jù)稱，范冰冰的“投資之路”始于一個(gè)偶然的機(jī)會，在向海外投資房產(chǎn)成功的演員同行請教之后，很快小試牛刀。范冰冰最初看中的是一套位于列治文的有百年房齡的哥特式木頭老房子，賣價(jià)27萬加元。當(dāng)時(shí)她與房主老夫婦達(dá)成協(xié)議，首付2萬加元，在隨后的兩年內(nèi)的前23個(gè)月每月付1萬加元，最后一個(gè)月付5萬加元。而后來，她將這套房改造成一家家庭旅館，為剛剛登陸的新移民提供短期住宿服務(wù)。同時(shí)，她還將一樓大廳租給一家移民咨詢公司，“住宿”+“移民咨詢服務(wù)”的投資模式讓范冰冰積累起了早期資本。

　　此后，隨著越來越多的中國留學(xué)生前往加拿大留學(xué)，范冰冰增加了新的投資點(diǎn)子——打造中國留學(xué)生公寓“冰冰小棧”，并將上述投資模式加以復(fù)制。據(jù)媒體報(bào)道，在2004年至2009年五年間，范冰冰投資的地產(chǎn)，售價(jià)已經(jīng)上漲95.5%。截至2010年，范冰冰投資獲利超過200%。

　　投資情報(bào)

　　上半年海外住宅投資額

　　同比飆升84%

　　在明星的各種海外投資案例背后，是國人出于對于人民幣升值的預(yù)期，以及國內(nèi)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的考慮，所以中國購房者尤其是高凈值人群前往海外房產(chǎn)市場呈現(xiàn)擴(kuò)張趨勢。

　　根據(jù)胡潤富豪榜數(shù)據(jù)顯示，中國高凈值人群有1/3購買了海外房產(chǎn)，大多是住宅型的房產(chǎn)，“未來三年，很多富裕的人群也將規(guī)劃海外進(jìn)行置業(yè)”。

　　另據(jù)仲量聯(lián)行2014年第二季度報(bào)告，今年上半年，中國海外房地產(chǎn)投資總額較去年同期增長17%，達(dá)到54億美元，而主要貢獻(xiàn)則來自于住宅投資。仲量聯(lián)行同時(shí)還透露，2014年上半年中國海外住宅項(xiàng)目投資總額較去年同期飆升84%，達(dá)到15億美元?！昂Ｍ夥慨a(chǎn)投資的市場非常大，海外置業(yè)投資行業(yè)快速發(fā)展或會成為大勢所趨?！鄙钲诖髮W(xué)“中國海外利益研究中心”首席顧問丁學(xué)良說。

　　丁學(xué)良還認(rèn)為，“在過去的六七年間，中國是海外投資增長最快的國家，海外投資對中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了越來越重要的影響。”這也意味著，中國大量的資金還會在全球范圍內(nèi)進(jìn)一步尋找更好的投資機(jī)會，“深入研究海外投資的發(fā)展趨勢和操作模式，穩(wěn)步開展海外投資就顯得尤為必要”。

　　投資錦囊

　　普通投資者如何參與？眾籌成低門檻入市途徑

　　隨著2008年金融海嘯的退卻，國內(nèi)的地產(chǎn)后市依舊不太明朗，海外房產(chǎn)則被業(yè)內(nèi)認(rèn)為“未來可能處于一段上升期”。在此背景下，投資客們躍躍欲試，針對普通者投資的投資模式也推陳出新。除了像范冰冰那樣直接投資實(shí)體，通過金融工具投資房產(chǎn)亦是另外一種渠道。而火爆的眾籌模式，也迅速被復(fù)制到海外房產(chǎn)投資中，成為降低海外炒房門檻的利器。

　　最低“起步價(jià)”100美元

　　今年8月，平安好房推出“海外房產(chǎn)眾籌”，投資者單筆最低出資100美元就能投資美國高級公寓，首單眾籌項(xiàng)目就吸引了6000多人參與，并順利完成融資100萬美元的目標(biāo)。目前，平安好房的首單眾籌項(xiàng)目落子美國南卡羅來納州ChandlerOaks公寓，項(xiàng)目正式進(jìn)入落地運(yùn)作程序。平安好房稱，其與Limestone私立大學(xué)已簽訂了出租協(xié)議，“每年擔(dān)保租金回報(bào)率為5%，包租三年，第四年第一個(gè)月物業(yè)公司承諾以112%買入價(jià)回購”。

　　事實(shí)上，平安好房并不是第一個(gè)吃螃蟹的，另外一家駐扎在國內(nèi)海外房地產(chǎn)眾籌交易平臺的海眾網(wǎng)，自去年以來已經(jīng)募集了120個(gè)海外房產(chǎn)項(xiàng)目，募集資金總額達(dá)到3200萬美元。據(jù)了解，海眾網(wǎng)將單一投資人的出資額限定在5萬美元（或3萬英鎊）、10萬美元（或6萬英鎊），以及“基石投資者”三檔。其中，“基石投資者”的投資數(shù)額一般不低于10萬美元或6萬英鎊，“基石投資人可以與海眾單獨(dú)協(xié)商投資收益率、特殊優(yōu)惠條款等投資條件”。

　　據(jù)了解，海眾網(wǎng)投資的標(biāo)的更傾向于“擁有卓越地理位置及資產(chǎn)升值前景的學(xué)生公寓樓”。在投資者最為關(guān)心的投資收益方面，“最低限度的投入也可享受到較大型投資項(xiàng)目8%-15%的預(yù)期收益”。

　　適合偏愛理財(cái)產(chǎn)品的投資者

　　新快報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，眾籌機(jī)構(gòu)的投資標(biāo)的與范冰冰的如出一轍，都是將目光鎖定在了大學(xué)生公寓?！半S著海外大學(xué)的普遍性擴(kuò)招和學(xué)生人數(shù)增加，特別是來自中國的留學(xué)生人數(shù)的激增，大學(xué)周邊的學(xué)生公寓及出租物業(yè)的需求和收益率也隨之飆升?！焙１娋W(wǎng)稱。

　　相比范冰冰直接購置、裝修海外房產(chǎn)，以“眾籌”形式參與的投資者顯得相對輕松。平安好房在眾籌項(xiàng)目中說明，一旦融資成功，專業(yè)的海外投資機(jī)構(gòu)就會開始負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)營執(zhí)行，參與者不需要花費(fèi)太多的心思在置業(yè)流程中，而只需要根據(jù)公布的方案參與投票就可以了。而海眾網(wǎng)也稱，眾籌項(xiàng)目背后將有一家控股公司用以投資并持有項(xiàng)目物業(yè)，所有該項(xiàng)目投資人按投資比例持有該控股公司股份，并由海眾海外分部擔(dān)任該公司常務(wù)經(jīng)理，代表全體投資者負(fù)責(zé)運(yùn)營、法律、稅務(wù)及物業(yè)管理相關(guān)事宜，投資收益將以分紅或利息形式支付給“坐享其成”的投資人。

　　不過，值得指出的是，“海外房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目”對于喜歡自己把握市場或有自用需求的投資者來說未必適合。某地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的投資專家指出，這類投資類似于金融機(jī)構(gòu)發(fā)行的理財(cái)產(chǎn)品，優(yōu)點(diǎn)是簡單便捷，部分產(chǎn)品的收益率最高可達(dá)5%，適合偏愛理財(cái)產(chǎn)品的個(gè)人投資者。“從投資回報(bào)來說，海外房產(chǎn)的一般租金回報(bào)水平比較容易達(dá)到5%。而在增值部分，就需要看市場走向?！鄙鲜鰧＜冶硎?，“在增速較快的市場每年增值可達(dá)10%甚至更高，就以上眾籌項(xiàng)目中的投資標(biāo)的而言，能否達(dá)到5%的收益，還須分析其具體所處區(qū)域的市場狀況、買入價(jià)格、退出及運(yùn)營機(jī)制等?！?br />
　　風(fēng)險(xiǎn)提示

　　投資海外房地產(chǎn)不得不說的風(fēng)險(xiǎn)

　　1

　　眾籌平臺并不承諾收益

　　雖然海外房產(chǎn)處于投資窗口期，但房價(jià)沒有按照機(jī)構(gòu)的預(yù)期攀升怎么辦？平安好房內(nèi)部人士在接受新快報(bào)記者采訪時(shí)也一再強(qiáng)調(diào)，“眾籌活動只擔(dān)保資金安全，并不承諾收益?！倍诤１娋W(wǎng)上，雖然宣傳介紹中稱“使海眾會員最低限度的投入也可享受到較大型投資項(xiàng)目的8%-15%的高收益”，但其也同時(shí)明確：“除項(xiàng)目方有專屬收益保障政策的項(xiàng)目外，海眾并不承諾或擔(dān)保項(xiàng)目實(shí)際收益率?！?br />
　　投資者在試水海外房產(chǎn)投資或者“眾籌投資”之前，心頭也要始終謹(jǐn)記“風(fēng)險(xiǎn)”這一條紅線。如果要考慮投資風(fēng)險(xiǎn)，首當(dāng)其沖的是市場風(fēng)險(xiǎn)，相關(guān)項(xiàng)目的收益一般都是由物業(yè)現(xiàn)有租約內(nèi)容及歷史過往成本數(shù)據(jù)而得出的預(yù)測收益率。無論投資什么行業(yè)，能否準(zhǔn)確地掌握當(dāng)?shù)厥袌龅淖兓闆r，對于投資客而言非常重要。一定程度上來說，房價(jià)是供求關(guān)系的反映，也是當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)形勢的反映，房價(jià)隨時(shí)都可能做出波動。此外，國外的房產(chǎn)政策會根據(jù)其實(shí)際隨時(shí)做出調(diào)整，比如信貸政策、稅收政策、限購政策等，這些都會影響到投資者的行為與收益。

　　另一方面，讓投資者感受最為直觀的就是匯率風(fēng)險(xiǎn)。新快報(bào)記者從一位參與平安好房眾籌項(xiàng)目的眾籌參與者的經(jīng)歷來看，同樣是一份眾籌，時(shí)間不同，付款的金額是不一樣的：第一次要求付款614.37元，第二次付款金額蔚615.10元，前后相差0.37元。究其原因，這是由于平安好房此次海外眾籌選擇的眾籌單位是100美元，根據(jù)每一天不同的匯率水平換成人民幣，而該投資者付款當(dāng)天，恰好美元匯率比較高，這也意味著匯率的漲落也會直接影響到投資者的收益。

　　2

　　投資標(biāo)的前景還需考量當(dāng)?shù)貒?br />
　　從目前眾籌平臺所推的海外房產(chǎn)項(xiàng)目來看，各類公寓依然是投資重點(diǎn)。“由于海外房產(chǎn)市場和國內(nèi)的明顯不同，很多國內(nèi)投資者容易陷入投資誤區(qū)。”前不久，在廣州某房產(chǎn)機(jī)構(gòu)組織的海外房產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)論壇中，澳大利亞JLF集團(tuán)總裁約翰·菲茨杰拉德對記者表示，投資海外房產(chǎn)應(yīng)該轉(zhuǎn)變投資觀念，避免陷入三大誤區(qū)。

　　約翰·菲茨杰拉德認(rèn)為，以澳洲為例，中國人海外置業(yè)的第一個(gè)誤區(qū)是喜歡購買公寓，“在澳大利亞，公寓并不是一項(xiàng)理想的投資標(biāo)的，因?yàn)樗幕貓?bào)率比較低，而且公寓中土地所占的份額很小，有些甚至不含土地”。另外，不少中國投資者認(rèn)為澳大利亞城市中心的房產(chǎn)與中國一樣，能獲得超額回報(bào)。事實(shí)上，最值得投資的澳大利亞房產(chǎn)幾乎都不位于市中心，“澳大利亞本地居民并不喜歡城市中心的公寓”。最為核心的一個(gè)誤區(qū)是，國內(nèi)投資者認(rèn)為房產(chǎn)的增值潛力大于土地。約翰·菲茨杰拉德還表示，不少中國投資者在澳大利亞挑選房產(chǎn)時(shí)，往往只關(guān)注房產(chǎn)的地理位置，而忽略了這些房產(chǎn)是否包含土地，”在澳大利亞，土地才是財(cái)富積累所在“。

　　3

　　法規(guī)監(jiān)管依然存在空白

　　此外，“眾籌投資”這種投資模式在主要發(fā)達(dá)國家已非常成熟，但在國內(nèi)尚為一個(gè)新興的概念，而且我國在“眾籌”領(lǐng)域尚無明晰的監(jiān)管法規(guī)。這種新潮的投資方式能走多遠(yuǎn)依然是投資者所要考慮的風(fēng)險(xiǎn)。

　　中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁曾公開表示，地產(chǎn)眾籌讓市場上多了一條地產(chǎn)的融資渠道，“如果要取得長足的發(fā)展，需要明晰的法規(guī)保駕護(hù)航”。目前來說，“房寶寶”之類的金融工具模式無法靠法律來約束，只能靠經(jīng)營者自己的道德和自律，因此還是存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，“未來怎么去填補(bǔ)，怎么去監(jiān)管，怎么管控好風(fēng)險(xiǎn)，是當(dāng)前有關(guān)部門考慮的主要問題”。

　　不過可以肯定的是，“在當(dāng)下地產(chǎn)價(jià)格不太明朗的時(shí)候，恐怕很難實(shí)現(xiàn)一個(gè)爆發(fā)式的增長”。

　　專家說法

　　用全球資產(chǎn)配置眼光

　　參與投資

　　“關(guān)于海外投資，普通個(gè)人投資者可使用全球資產(chǎn)配置的眼光或態(tài)度進(jìn)行投資，更好地利用與國內(nèi)地產(chǎn)市場的周期差異而獲得更高的資金回報(bào)率。在主要發(fā)達(dá)國家及地區(qū)，有能力的民眾投資海外房地產(chǎn)已是相當(dāng)普遍；在亞洲，過去以新加坡及香港地區(qū)的投資者為主，未來國內(nèi)投資者對海外房產(chǎn)投資的需求預(yù)計(jì)將迎來大幅增長。選擇適合自己的市場及產(chǎn)品，利用不同市場的投資機(jī)會，是投資成功的關(guān)鍵。”

　　——高力國際華南區(qū)董事總經(jīng)理林國東

　　了解投資目標(biāo)國的

　　不同點(diǎn)

　　中國投資者在進(jìn)行海外投資時(shí)，要盡可能深入地了解投資目標(biāo)國的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、生活方式及消費(fèi)心理等方面的情況，不能想當(dāng)然地思考問題，要認(rèn)識到兩國之間的不同之處，理性地進(jìn)行投資。當(dāng)然，如果能夠得到專業(yè)投資機(jī)構(gòu)的全方位協(xié)助，投資的收益和效果會更有保障。

　　——香港科大教授、深圳大學(xué)“中國海外利益研究中心”首席顧問丁學(xué)良