本報(bào)記者 明鵬 實(shí)習(xí)生 韓禎 發(fā)自廣州

   如市場(chǎng)所料，廣州楊箕村公開(kāi)出讓地塊落入富力地產(chǎn)股份有限公司（02777.HK）囊中。

   1月18日，歷經(jīng)一個(gè)多月的掛牌，這塊27.38萬(wàn)平方米的土地被唯一競(jìng)拍者富力以4.73億元底價(jià)拍得，加上18.8億元的改造成本，折合地價(jià)為8529

    元/平方米。

   繼獵德村、同和村之后，富力再接手廣州城中村。世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官黎振偉向時(shí)代周報(bào)記者表示，城中村改造已是開(kāi)發(fā)商獲取土地的重要渠道，“富力能拿下該項(xiàng)目，與其豐富的舊城改造經(jīng)驗(yàn)有關(guān)?！?/p>

   但是業(yè)界也對(duì)富力地產(chǎn)的高達(dá)100%以上的負(fù)債率表示擔(dān)憂，認(rèn)為這將影響其舊改進(jìn)程。但是富力地產(chǎn)總裁助理陳志濠在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)，卻信心十足：“富力有周全的現(xiàn)金計(jì)劃，不會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷裂等問(wèn)題?！?/p>

    保利沒(méi)有橫刀奪愛(ài)

    楊箕村這塊經(jīng)歷960年風(fēng)雨的土地，自2007年啟動(dòng)舊改，就與富力有諸多接洽。

   楊箕村村委一位工作人員告訴時(shí)代周報(bào)記者，富力已在楊箕項(xiàng)目投入3億元，拆遷費(fèi)用就是富力出的。2010年3月，富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉也表示，已與楊箕村簽署舊改協(xié)議。

   2010年12月，當(dāng)市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為楊箕村項(xiàng)目已是富力地產(chǎn)囊中之物時(shí)，楊箕村舊改項(xiàng)目公開(kāi)出讓公告被掛在廣州市國(guó)土資源房管局網(wǎng)站上。公告顯示，出讓地塊為6.28萬(wàn)平方米，供商住兩用，容積率需控制在6.18以下，競(jìng)拍人需承建復(fù)建房部分。

   公告還對(duì)競(jìng)拍者提出諸多要求：如注冊(cè)資本在8億元以上、在周邊區(qū)域自持物業(yè)15萬(wàn)平方米以上、不接受聯(lián)合競(jìng)拍。滿(mǎn)堂紅研究部高級(jí)主任肖文曉向時(shí)代周報(bào)記者表示，此條件堪稱(chēng)嚴(yán)格，在廣州僅富力地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、保利集團(tuán)幾家符合條件。

   富力與楊箕村已簽署協(xié)議，楊箕村地塊為何還會(huì)公開(kāi)出讓?zhuān)繌V州市國(guó)土資源房管局新聞發(fā)言人黃文波向時(shí)代周報(bào)記者表示，富力地產(chǎn)和楊箕村簽訂的協(xié)議是合作開(kāi)發(fā)協(xié)議，并非土地出讓協(xié)議。最后采取掛牌形式出讓?zhuān)ǜ?jìng)拍者資格限定，均系楊箕村自行決定的。

   據(jù)了解，楊箕村改造事宜由楊箕經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司代為處理，時(shí)代周報(bào)記者就此向該公司副總梁國(guó)雄求證，但他拒絕透露其中細(xì)節(jié)。富力地產(chǎn)一位高層則向時(shí)代周報(bào)記者感嘆，從簽署協(xié)議到掛牌出讓?zhuān)渲薪?jīng)過(guò)非常“復(fù)雜”。

   上述楊箕村村委人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，楊箕村改造方案出爐后，村民意見(jiàn)“極大”，擔(dān)心協(xié)議出讓會(huì)讓楊箕村被“賤賣(mài)”，要求采取公開(kāi)拍賣(mài)的形式。在廣州市、越秀區(qū)主管部門(mén)看來(lái)，拍賣(mài)變數(shù)太多，未必能保證復(fù)建房的進(jìn)度?；谝陨项檻]，楊箕村最后采取了掛牌形式。

   合富輝煌首席分析師黎文江向時(shí)代周報(bào)記者表示，楊箕村這一做法值得理解，要求“注冊(cè)資本在8億元以上”，這對(duì)開(kāi)發(fā)商實(shí)力提出一定要求?！霸谥苓厖^(qū)域自持物業(yè)15萬(wàn)平方米以上”，以防舊改項(xiàng)目中斷，開(kāi)發(fā)商周邊有物業(yè)可供賠償。“不接受聯(lián)名競(jìng)拍”，是為杜絕小開(kāi)發(fā)商聯(lián)合競(jìng)拍，同時(shí)也是為了防止日后產(chǎn)生糾紛，開(kāi)發(fā)商之間互相推脫。

   競(jìng)拍之前，一直有傳言稱(chēng)保利要與富力角逐該地塊，但事實(shí)上，長(zhǎng)達(dá)一個(gè)多月的掛牌期，保利地產(chǎn)并沒(méi)橫刀奪愛(ài)，楊箕村最終花落富力?！案涣υ跅罨逶煤苌盍?，并墊付了很多拆遷資金，保利再參與競(jìng)拍，顯得不合時(shí)宜?！睆V州一位業(yè)內(nèi)人士向時(shí)代周報(bào)記者指出，如保利競(jìng)拍成功，不僅要支付富力墊付的拆遷費(fèi)用，舊改方案還要與楊箕村重新談判一次，這將異常尷尬。

   保利地產(chǎn)集團(tuán)副總胡在新也對(duì)時(shí)代周報(bào)記者解釋為何放棄對(duì)該地塊的爭(zhēng)奪：“楊箕村舊改確實(shí)是一個(gè)不錯(cuò)的項(xiàng)目，但公司根據(jù)自身戰(zhàn)略和市場(chǎng)情況來(lái)拿地?！?/p>

    60%面積用于建寫(xiě)字樓

   地處寸土寸金的越秀區(qū)，楊箕村舊改備受關(guān)注。肖文曉向時(shí)代周報(bào)記者表示，附近的新建商品房住宅價(jià)格已達(dá)3萬(wàn)元/平方米，“富力以8529元/平方米的價(jià)格拿下此地塊，太劃算了?！?/p>

   據(jù)了解，該地塊位于中山一路和廣州大道交叉口，緊鄰廣州未來(lái)CBD珠江新城，用地面積為11.49萬(wàn)平方米，建筑面積為64.8萬(wàn)平方米。

   時(shí)代周報(bào)記者從舊改方案中了解到，除了歷史文物“玉虛宮”，楊箕村其他建筑將拆除重建，改造后將以楊箕大街為界劃為南北兩面，北面的回遷區(qū)域，包括16棟復(fù)建房，樓高由26到33層不等。

   富力地產(chǎn)集團(tuán)副總裁朱榮斌向時(shí)代周報(bào)記者透露，南區(qū)10萬(wàn)平方米的商品住宅，將定位高端住宅，至于具體戶(hù)型結(jié)構(gòu)，尚未確定?！霸擁?xiàng)目周邊均系住宅小區(qū)，建設(shè)17萬(wàn)平方米的商業(yè)金融業(yè)類(lèi)、商務(wù)辦公類(lèi)建筑，剛好填補(bǔ)市場(chǎng)空白?！币源怂銇?lái)，住宅部分小于總面積的40%。

   在村民房屋補(bǔ)償方面，楊箕村和獵德村采取一樣的政策：有合法產(chǎn)權(quán)證明部分的建筑面積“拆一補(bǔ)一”，以回遷安置后成套房屋的套內(nèi)建筑面積計(jì)算，“1平方米補(bǔ)回1平方米”。特別指出的是，套內(nèi)建筑面積是指回遷安置后房屋關(guān)門(mén)面積，不包括共用面積分?jǐn)?。至于非產(chǎn)權(quán)建筑面積部分，則按1000元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)貼。

   與獵德村不同的是，楊箕村出讓公告中注明，競(jìng)得人須優(yōu)先修建復(fù)建房，2013年12月底前完成復(fù)建房主體施工，2014年6月完成回遷安置。

   雖然留給富力改造楊箕村的時(shí)間只有3年半，但時(shí)代周報(bào)在楊箕村采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)：自2010年7月1日啟動(dòng)拆遷以來(lái)，楊箕村還有19棟24戶(hù)仍未簽約，大約200名村民還未搬離?！叭?400戶(hù)居民，已有98%的居民簽訂了拆遷協(xié)議。”楊箕村委相關(guān)人士向時(shí)代周報(bào)記者表示，對(duì)于沒(méi)有簽約的村民，村委會(huì)打算通過(guò)法律途徑解決。朱榮斌則表示，爭(zhēng)取2月18日能夠開(kāi)工，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成復(fù)建房。至于商品房及寫(xiě)字樓部分，預(yù)計(jì)2013年入市。

    不碰外地舊改項(xiàng)目

   富力地產(chǎn)在業(yè)界素有“舊城改造大王”之稱(chēng)。從早期銅材廠、化工廠等舊工廠改造，到近期獵德村、同和村、楊箕村等城中村項(xiàng)目，富力與舊改淵源頗深。黎文江向時(shí)代周報(bào)記者表示，良好的政府關(guān)系、善于對(duì)舊改項(xiàng)目的評(píng)估及豐富的談判技巧，讓富力在舊改上表現(xiàn)突出、收獲頗多。

   1994年，剛成立不久的富力地產(chǎn)買(mǎi)下荔灣區(qū)嘉邦化工廠的一塊地皮，打造富力新居。在賺取了第一桶金之后，富力又陸續(xù)收購(gòu)了銅材廠、殯儀館，開(kāi)發(fā)出來(lái)的項(xiàng)目就是富力今日代表之作—富力廣場(chǎng)、御龍庭。

   時(shí)隔多年，廣州城再迎舊改浪潮，并由舊工廠變成城中村，富力地產(chǎn)再次搶占先機(jī)—2007年9月，富力聯(lián)手合景泰富以46億元拿下了獵德村舊改項(xiàng)目，憑借此舉，富力成為在珠江新城CBD土地儲(chǔ)備最多的房企之一。出于同樣的目的，2009年6月、2011年1月，富力地產(chǎn)先后拿下同和村、楊箕村舊改項(xiàng)目，進(jìn)一步擴(kuò)展富力在廣州老城區(qū)的版圖。然而，富力舊改之路不止于此，李思廉曾表示，與廣州多個(gè)城中村在談舊改項(xiàng)目，其中槎龍村項(xiàng)目因村委反對(duì)的意見(jiàn)大，富力暫時(shí)退出。“而其他的項(xiàng)目，希望能至少拿下2－3個(gè)。”

   舊改之路上，富力總結(jié)出一條經(jīng)驗(yàn)：不碰外地項(xiàng)目。此前，富力希望介入武漢舊改項(xiàng)目，無(wú)奈在招、拍、掛市場(chǎng)上輸給上海復(fù)地?；蛟S受此事影響，富力不再染指異地舊改項(xiàng)目。李思廉也曾感嘆，舊改項(xiàng)目十分復(fù)雜，需與當(dāng)?shù)卣休^好的關(guān)系才會(huì)有信心。

   時(shí)代周報(bào)記者了解到，在廣州52個(gè)需改造的城中村中，有20個(gè)將會(huì)在2011年啟動(dòng)。富力會(huì)否將廣州區(qū)域的工作重心放在舊城改造上？朱榮斌表示，舊城改造不會(huì)是在廣州拿地的唯一方式，富力會(huì)積極地以多種方式拿地。

    多方融資化解資金風(fēng)險(xiǎn)

   除了廣州楊箕的項(xiàng)目，富力地產(chǎn)去年陸續(xù)在上海、天津、廣州、北京拿下多個(gè)地塊：2010年4月下旬，富力第一次出手土地市場(chǎng)，就以70.5億元的天價(jià)勇奪天津地王，獲取建筑面積達(dá)301萬(wàn)平方米；2010年11月5日，富力聯(lián)手合景泰富以23.5億元的總價(jià)，通過(guò)股權(quán)收購(gòu)的方式，拿下上海新江灣城地塊；同年11月18日，富力與北京極富聯(lián)手打敗華潤(rùn)、綠地，以13.6億元獲得北京舊宮4號(hào)地19萬(wàn)多平方米建筑面積，超越底價(jià)43%……粗略計(jì)算，富力近期斥資拿地已超100億元。

   頻繁拿地的同時(shí)，富力老項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)也離不開(kāi)資金。僅看富力廣州的項(xiàng)目，珠江新城項(xiàng)目尚未開(kāi)發(fā)完畢，獵德村改造也僅僅完成30%，而亞運(yùn)城項(xiàng)目才剛剛開(kāi)始，如今再拿下楊箕村項(xiàng)目，富力的戰(zhàn)線有拉得太長(zhǎng)之嫌。

   與此同時(shí)，富力的負(fù)債率也不容樂(lè)觀。據(jù)富力2010年中報(bào)顯示，其負(fù)債率為77%。而國(guó)泰君安近期報(bào)告分析，富力的負(fù)債率在110%左右，瑞銀更是將這一數(shù)據(jù)提到120%以上。宏源證券分析師楊國(guó)華表示，當(dāng)負(fù)債率超過(guò)65%時(shí)，房地產(chǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)就比較大。按此標(biāo)準(zhǔn)，富力的資金鏈已經(jīng)非常吃緊。

   面對(duì)這樣的質(zhì)疑，陳志濠向時(shí)代周報(bào)記者表示：富力已采取多種方式確保現(xiàn)金流暢。早在2009年第四季度，富力發(fā)行了55億元5年期公司債，以備來(lái)年買(mǎi)地之需。

   由于回A股日期遙遙無(wú)期，富力將融資重心從資本市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，與同行聯(lián)合開(kāi)發(fā)，化解資金風(fēng)險(xiǎn)。2011年1月20日，富力與合景泰富宣布，售出其共同持有HSNJD項(xiàng)目30%的權(quán)益，以回收10.14億元。此外，富力位于惠州、投資高達(dá)400億元的大型綜合商業(yè)項(xiàng)目，也引入了世茂地產(chǎn)加盟。

   良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)可保證現(xiàn)金回籠，朱榮斌如是回應(yīng)時(shí)代周報(bào)記者，以富力2010年在廣州推出的寫(xiě)字樓為例，已全部售罄，目前財(cái)務(wù)狀況比以往時(shí)期良好。