榮安地產(chǎn)借殼2年凈利潤(rùn)變化如過山車

    2011年看銷售情況拿地

    ■本報(bào)記者  王 崢

   從凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)2637%到凈利潤(rùn)同比下降65.50%，榮安地產(chǎn)過山車般的凈利潤(rùn)變化僅僅用了一年。對(duì)此公司董秘胡約翰表示，今年凈利潤(rùn)下降主要原因是可結(jié)算樓盤的體量比較小。

   1月19日，寧波房企榮安地產(chǎn)發(fā)布了2010年業(yè)績(jī)預(yù)告。根據(jù)預(yù)告的內(nèi)容顯示，榮安地產(chǎn)預(yù)計(jì)2010年度凈利潤(rùn)2.8億元-3.3億元，同比下降59.34%-65.50%。基本每股收益0.26元-0.31元，同比下降62.32%-68.03%。

   公司稱，2010年上半年新交付的樓盤——榮安花園，較上年同期交付的榮安和院項(xiàng)目，體量較小，且該樓盤所處寧波市北侖區(qū)，地理位置相對(duì)偏遠(yuǎn)，利潤(rùn)相對(duì)較少；2010年下半年年底交付的樓盤——榮安琴灣，因業(yè)主未及時(shí)辦理交房驗(yàn)收手續(xù)等原因，至年底交付率不足七成，致使公司收入結(jié)轉(zhuǎn)量減少。

    看銷售情況拿地

   作為一家以長(zhǎng)三角地區(qū)為主要經(jīng)營(yíng)區(qū)域的公司，榮安地產(chǎn)的項(xiàng)目大多集中在杭州、寧波等地。而這些地區(qū)正是此前房?jī)r(jià)上漲過快的城市，因此不可避免的受到了房地產(chǎn)調(diào)控的影響。尤其是四季度杭州、寧波等地出臺(tái)的限購(gòu)令，更是打擊了當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)。胡約翰也表示：“限購(gòu)令確實(shí)對(duì)公司的銷售產(chǎn)生了一些影響。”

   公司證券代表吳穎也對(duì)記者表示：“2011年是公司的銷售小年，只有2個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了結(jié)算?！?/p>

   而據(jù)了解，2011年公司可結(jié)算的項(xiàng)目也是2個(gè)，項(xiàng)目體量和2010年結(jié)算的榮安和院、榮安琴灣相差不多。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，其可結(jié)算項(xiàng)目一般都是前一年銷售的，所以2011年榮安地產(chǎn)的凈利潤(rùn)基本上就鎖定在了這2個(gè)項(xiàng)目的銷售成績(jī)上。因此有分析師就認(rèn)為，從項(xiàng)目位置與體量上看，2011年榮安地產(chǎn)的凈利潤(rùn)應(yīng)當(dāng)與2010年相當(dāng)。

   對(duì)于2011年公司的銷售安排，公司方面表示將有5個(gè)項(xiàng)目入市，基本集中在寧波市。而這些項(xiàng)目銷售的好壞，將直接影響到公司2011年的拿地計(jì)劃。如果銷售順利，公司就將按原定計(jì)劃競(jìng)買土地，而如果銷售情況不盡如人意，公司就將放緩拿地步伐，同時(shí)一些后續(xù)項(xiàng)目也將延后開發(fā)。

    或借力民間融資

   而進(jìn)入2011年，金融信貸收緊的政策態(tài)勢(shì)愈發(fā)明顯。1月20日起，央行再度上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，這是自2010年來第七次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。在收緊預(yù)期下，去年賺得盆滿缽滿的開發(fā)商無不提前跑馬圈錢，恒大、合生創(chuàng)展、雅居樂等房企在短短半月時(shí)間，融資已超百億。而對(duì)于內(nèi)地A股市場(chǎng)的房企，尤其是中小房企來說，海外融資與公司債的發(fā)行都比較困難，因此在這種融資環(huán)境下，其資金狀況也較為緊張。

   有機(jī)構(gòu)人士分析就認(rèn)為，隨著政策收緊，開發(fā)商面臨的最大壓力就是市場(chǎng)需求被抑制，無法通過銷售獲得足夠的預(yù)售資金。因此，對(duì)于榮安地產(chǎn)來說，寧波、杭州市場(chǎng)的“限購(gòu)令”無異于懸在其頭上的一把利劍。

   而2010年，榮安地產(chǎn)分別在杭州、寧波、臺(tái)州拿下了三塊土地，共計(jì)花費(fèi)金額21.8億元，但公司此時(shí)的凈資產(chǎn)只有17.46億元，拿地資金已超過其凈資產(chǎn)的24%。此外，截止2010年三季度末，公司的貨幣資金僅5599萬(wàn)元，同時(shí)預(yù)付賬款為4.32億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債則達(dá)到了5.46億元。

   在這種情況下，公司以今年的銷售情況來確定是否拿地也就成了必然。畢竟，在預(yù)收款與銀行貸款不能支付土地出讓金的情況下，拿地資金只能通過公司自籌或者集團(tuán)的輸血，而通過這種渠道來融資，顯然不如前兩者方便。不過，身處民營(yíng)資本最發(fā)達(dá)的江浙，也使得榮安地產(chǎn)有了一些比其他中小房企有優(yōu)勢(shì)的地方。此前不少地產(chǎn)商都曾對(duì)記者表示過，在2008年的樓市寒冬中，很多地產(chǎn)商都是借助江浙一帶的民間資本才熬了過來。因此，雖然截止三季度末賬面的貨幣資金只有不到5600萬(wàn)元，但公司董秘胡約翰還是表示，公司的資金狀況還是可以的，有辦法融到必須的資金。