九龍倉上海時(shí)代廣場(chǎng)。

    本報(bào)記者 姜燕 發(fā)自上海

   歲末年初，港資開發(fā)商“你方唱罷我登場(chǎng)”，頻頻上演搶地記，繼李嘉誠一個(gè)月豪擲61億元拿地后，九龍倉也不甘示弱，在新年伊始，力挫保利、合景等開發(fā)商，以29.1億元拿下蘇州吳中區(qū)尹山湖兩幅地，成為蘇州新年首場(chǎng)大型拍賣會(huì)上“最給力”房企。

   至此，九龍倉在內(nèi)地的土地儲(chǔ)備已超過1.15億平方呎（約1068萬平方米）。九龍倉發(fā)布公告稱，2010年先后在成都、天津、杭州、無錫、上海、寧波、武漢、常州等購入多幅地塊，進(jìn)入2011年，集團(tuán)將會(huì)繼續(xù)伺機(jī)增加土地儲(chǔ)備。

    瘋狂拿地后，九龍倉的風(fēng)險(xiǎn)也在逐步加大。

    內(nèi)地資產(chǎn)占比將提升至50%

   自2007年起，九龍倉開始加速鋪展內(nèi)地戰(zhàn)線。該年最后4個(gè)月，九龍倉為拿地耗資279.46億元人民幣，使得土儲(chǔ)由464.5萬平方米躍升至約800萬平方米。2009年，九龍倉全年共斥資100億元拿地，土儲(chǔ)上升至900多萬平方米。

   2010年1月8日，九龍倉以15.58億元奪得成都成華區(qū)二環(huán)路綿廠地塊。2月1日，九龍倉聯(lián)合中海地產(chǎn)以27億元拿下天津河北項(xiàng)目，總面積15.04萬平方米。3月25日，九龍倉又?jǐn)S20.2億元力壓綠城奪得杭州文暉地塊。此后，九龍倉通過復(fù)地與上海綠地合組的合營(yíng)公司，在無錫購入一個(gè)新項(xiàng)目，九龍倉占項(xiàng)目四成權(quán)益。與此同時(shí)，九龍倉聯(lián)合嘉里建設(shè)拿下寧波東部新城項(xiàng)目。

   從2010年9月份開始，九龍倉再度發(fā)力，以9.9億元購入上海松江優(yōu)質(zhì)地塊，隨后不到一周，九龍倉又下一城，以48.3億元競(jìng)得上海黃浦江沿岸濱江地王。隨后11月1日、11月26日、11月30日，九龍倉分別以10.4億元、10.2億元、11.2億元的代價(jià)在寧波、武漢、常州三城拿地。

   粗略計(jì)算，九龍倉僅2010年拿地就已超過150億元。九龍倉頻繁拿下的地塊基本均屬于高端住宅地塊，價(jià)格并不便宜。對(duì)于如此激進(jìn)地拿地，上海乘星行行銷機(jī)構(gòu)總經(jīng)理李驍認(rèn)為，前段時(shí)間，港資拿地處在弱勢(shì)地位，央企、內(nèi)地地產(chǎn)商財(cái)大氣粗，地王都被它們拿走，為了拿地不計(jì)成本，當(dāng)國(guó)企拿地受限制后，參與競(jìng)爭(zhēng)者就少了，與此同時(shí)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)歷前幾年高速擴(kuò)張后，資金鏈緊張，因此近期拿地看上去很多都是港資身影，這未必代表港資現(xiàn)在才想到要來競(jìng)爭(zhēng)，把市場(chǎng)份額提高。

   李驍向時(shí)代周報(bào)表示，“九龍倉擅長(zhǎng)做豪宅，豪宅市場(chǎng)從去年開始爆發(fā)，它們?cè)诤勒袌?chǎng)嘗到了甜頭，并且看到未來內(nèi)地市場(chǎng)潛力，可能認(rèn)為這段時(shí)間是介入的好時(shí)機(jī)，因此加碼內(nèi)地市場(chǎng)。港資的特點(diǎn)是拿地段好的住宅用地做高端產(chǎn)品、綜合性商業(yè)地塊及城市規(guī)模化開發(fā)地塊，這三方面市場(chǎng)發(fā)展都讓他們感覺到市場(chǎng)有依托。”

   “現(xiàn)在中央一直在推動(dòng)保障性住房建設(shè)，其結(jié)果就是商品房用地越來越少、越來越貴，一旦政策逐步加強(qiáng)，乃至以保障房建設(shè)作為地方政府的政績(jī)標(biāo)準(zhǔn)，地方政府迫于無奈推動(dòng)保障性住房建設(shè)，就使得商品房用地越來越貴，商品價(jià)格也越來越高，利潤(rùn)也變多。目前開發(fā)商都有危機(jī)意識(shí)，再不拿地，就拿不起地了?！迸_(tái)灣房地產(chǎn)政策研究學(xué)會(huì)秘書長(zhǎng)蔡為民說。

   九龍倉2010年半年報(bào)顯示，截至2010年6月30日，內(nèi)地資產(chǎn)已占集團(tuán)總資產(chǎn)的33%。集團(tuán)擬在數(shù)年內(nèi)將內(nèi)地資產(chǎn)增至占集團(tuán)總資產(chǎn)的50%。

   李驍稱，九龍倉將內(nèi)地市場(chǎng)的戰(zhàn)略地位提高，也必須加快在內(nèi)地的擴(kuò)張步伐?！跋愀邸拇蠹易濉枷愀鄯康禺a(chǎn)市場(chǎng)65%-70%的份額，九龍倉在香港份額并不高。雖然九龍倉進(jìn)入內(nèi)地很早，但發(fā)展一直不好，沒有抓住機(jī)遇，從它目前主要產(chǎn)品在二三線城市也足以看出它的地位，只有到二三線城市開發(fā)，品牌和規(guī)模優(yōu)勢(shì)才能凸顯。”

    負(fù)債高達(dá)234億港元

   激進(jìn)拿地難免埋下隱患。2010年初，九龍倉與招商地產(chǎn)于2007年以24.1億元聯(lián)手競(jìng)得的南京仙林大學(xué)城地王被收回。九龍倉方面解釋稱，早在2008年，合作雙方就已決定終止該項(xiàng)目的投資。

   佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟指出，“退地肯定與資金有關(guān)，如果預(yù)期盈利前景不好，硬著頭皮開發(fā)，可能資金鏈斷裂。目前國(guó)內(nèi)大型開發(fā)商的土儲(chǔ)一般在5000萬-6000萬平方米，很多是中低端項(xiàng)目。九龍倉目前土儲(chǔ)1000多萬平方米，都是優(yōu)質(zhì)地塊，耗資多，風(fēng)險(xiǎn)必然加大?！?/p>

   “房企拿地至少往后看三年，九龍倉去年、今年拿地，應(yīng)該不在乎2011年情況，新增加土地今年不會(huì)動(dòng)。萬一市場(chǎng)有波動(dòng)，它們相較于中小開發(fā)商抗風(fēng)險(xiǎn)能力還是高一些。但不排除它也是頭腦發(fā)熱，內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展，會(huì)讓它們認(rèn)為市場(chǎng)仍然好下去，蛋糕一直在。如果判斷錯(cuò)了，就要為錯(cuò)誤買單。對(duì)港資開發(fā)商來說，擴(kuò)張中有可能會(huì)水土不服，工作不扎實(shí)。另一方面，雖然跟內(nèi)地老牌企業(yè)中海、招商等合作，但出了問題，可能合作方?jīng)]有事，相對(duì)沒有根基的港資變得‘好欺負(fù)’?！崩铗斦f。

   除了退地外，2010年3月，在上海市政府閑置土地清理中，九龍倉的上海靜安項(xiàng)目也榜上有名。九龍倉2010年中報(bào)顯示，靜安花園項(xiàng)目將提供71000平方米的建筑面積，2010年第四季度展開建設(shè)進(jìn)度，整體將于2013年落成。但由于城市中心區(qū)開發(fā)與各方利益協(xié)調(diào)、規(guī)劃調(diào)整等種種原因，靜安花園項(xiàng)目遲遲難以動(dòng)工。

   2010年7月，會(huì)德豐地產(chǎn)宣布私有化，會(huì)德豐地產(chǎn)隸屬吳光正旗下香港會(huì)德豐集團(tuán)，而會(huì)德豐地產(chǎn)均為會(huì)德豐集團(tuán)的主要附屬公司。會(huì)德豐的私有化引發(fā)了業(yè)內(nèi)遐想，認(rèn)為九龍倉大量土地儲(chǔ)備的出讓金繳納、動(dòng)工開建和擴(kuò)張計(jì)劃的實(shí)施，讓九龍倉面臨不小的資金缺口，會(huì)德豐退市或有助于把資源集中到九龍倉這個(gè)平臺(tái)。

   2010年半年報(bào)顯示，截至2010年6月30日，九龍倉負(fù)債凈額高達(dá)234億港元（近200億元人民幣）。11月25日九龍倉宣布，將在11月30日后的12個(gè)月內(nèi)，發(fā)行20億美元的中期票據(jù)，并已經(jīng)向港交所申請(qǐng)將該等票據(jù)上市。如果中期票據(jù)發(fā)行受阻，九龍倉的資金鏈顯然將面臨更大的壓力。

   而對(duì)于公司的激進(jìn)拿地是否導(dǎo)致債務(wù)成本急劇上升，九龍倉集團(tuán)香港總部遲遲沒有向時(shí)代周報(bào)記者給出答復(fù)。

    璽園或違90/70政策

   2010年上半年，九龍倉項(xiàng)目落成較少，集團(tuán)營(yíng)業(yè)額下跌36%，盈利減少5%。佑威提供的數(shù)據(jù)顯示，2010年璽園成交218套，總面積43331平方米，均價(jià)44650元/平方米。但時(shí)代周報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目用地為此前與綠城中國(guó)置換的新江灣地塊，在該土地出讓時(shí)，曾明確規(guī)定90平方米以下中小戶型必須達(dá)到項(xiàng)目總開發(fā)面積的70%以上，而璽園推出的所有房源全部都是160平方米以上的大戶型。

   但上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局網(wǎng)站2006年以來的規(guī)劃調(diào)整公示中，并沒有有關(guān)新江灣城D1地塊調(diào)整的信息。對(duì)于項(xiàng)目是否違規(guī)更改規(guī)劃，九龍倉璽園營(yíng)銷總監(jiān)胡海嶸向時(shí)代周報(bào)記者表示，并不清楚具體情況。

   陸騎麟稱，開發(fā)商為了追求利潤(rùn)，違反90/70政策的限制，是導(dǎo)致目前市場(chǎng)小戶型產(chǎn)品稀缺的原因之一。

   此外，九龍倉在無錫熱賣的時(shí)代上城也曾于2010年初被相鄰的朗詩未來之家業(yè)主投訴，樓高與樓間距比例不符合要求，侵害了朗詩業(yè)主的權(quán)利，最終九龍倉以自降樓層高度“妥協(xié)”。同時(shí)，九龍倉在上海的另一項(xiàng)目新華路一號(hào)曾于2009年開盤，推出60套，當(dāng)時(shí)賣掉25套，剩余35套于2010年銷售，但佑威數(shù)據(jù)顯示，2010年該項(xiàng)目零成交。對(duì)此，胡海嶸解釋稱，該項(xiàng)目產(chǎn)品在做環(huán)境等方面的調(diào)整。

    陸騎麟指出，“新華路一號(hào)產(chǎn)品相對(duì)老些，價(jià)格也不便宜?！?/p>