復(fù)地集團(tuán)2011年銷售目標(biāo)150億元。

    本報(bào)記者 姜燕 發(fā)自上海

   繼2010年雙核驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略實(shí)施后，復(fù)地集團(tuán)首次突破百億大關(guān)，實(shí)現(xiàn)權(quán)益后銷售金額約136.2億元，超額實(shí)現(xiàn)全年目標(biāo)。剛剛接替范偉擔(dān)任復(fù)地集團(tuán)董事長(zhǎng)一個(gè)月的張華在此基礎(chǔ)上提出了“2011精品戰(zhàn)略”。張華在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示，復(fù)地今年要在已經(jīng)布局的13個(gè)城市深耕，如果有機(jī)會(huì)，會(huì)向周邊城市繼續(xù)擴(kuò)張。

    范偉進(jìn)退背后

   2010年12月20日，復(fù)地集團(tuán)宣布，復(fù)地集團(tuán)總裁張華先生將出任復(fù)地集團(tuán)董事長(zhǎng)。而自2010年6月起，范偉就已開始擔(dān)任復(fù)星國(guó)際聯(lián)席總裁一職。

   對(duì)于范偉回歸復(fù)星，張華向時(shí)代周報(bào)記者表示，復(fù)地的戰(zhàn)略方向并沒有改變，仍沿著集團(tuán)制定的目標(biāo)發(fā)展和成長(zhǎng)。

   “范總?cè)該?dān)任復(fù)地執(zhí)行董事，還是會(huì)參與復(fù)地的戰(zhàn)略決策。復(fù)星投資的南鋼集團(tuán)、海南礦業(yè)、復(fù)星藥業(yè)、豫園商城等都有地產(chǎn)業(yè)務(wù)，范總會(huì)在復(fù)星的層面上負(fù)責(zé)整合集團(tuán)旗下所有地產(chǎn)業(yè)務(wù)。復(fù)地可以更好地與復(fù)星旗下業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)。”復(fù)地一位高管告訴時(shí)代周報(bào)記者。

   除了上述地產(chǎn)業(yè)務(wù)外，2010年9月，復(fù)星、易居、趙漢忠等發(fā)起成立星浩資本，致力于打造城市綜合體項(xiàng)目，目前已募資57億元。同時(shí)，復(fù)星接手復(fù)地在外灘8-1地塊合營(yíng)公司（即證大外灘地王項(xiàng)目）中所占股份，曲線進(jìn)入大型商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。這些涵蓋了住宅、商業(yè)、流通、基金等房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的業(yè)務(wù)，基本各自為政，按照復(fù)星的投資風(fēng)格，必然會(huì)進(jìn)行整合，發(fā)揮更大的效應(yīng)。

   輝立證券陳耕認(rèn)為，回歸復(fù)星國(guó)際的范偉將會(huì)利用復(fù)星的資源，從大股東層面支援復(fù)地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展。

    地產(chǎn)+投資學(xué)凱德

   2008年以前，復(fù)地的規(guī)模相對(duì)較小，年銷售僅50億元左右。但進(jìn)入2009年，復(fù)地的銷售規(guī)模突飛猛進(jìn)。2010年成為復(fù)地的戰(zhàn)略年，復(fù)地提出“雙核驅(qū)動(dòng)”戰(zhàn)略，這也是復(fù)地未來十年的總體發(fā)展戰(zhàn)略。

   所謂“雙核”，其一，是在開發(fā)板塊，復(fù)地繼續(xù)致力于開發(fā)以中高端住宅為主的項(xiàng)目，堅(jiān)持快速周轉(zhuǎn)。其二，是在投資板塊，通過創(chuàng)立和發(fā)展投融資業(yè)務(wù)平臺(tái)，推進(jìn)房地產(chǎn)私募股權(quán)基金管理業(yè)務(wù)的成長(zhǎng)。按照規(guī)劃，到2019年，復(fù)地的利潤(rùn)要達(dá)到100億元，整個(gè)投資板塊的利潤(rùn)貢獻(xiàn)能占到復(fù)地集團(tuán)的40%左右，即40億元。

   張華說，“單一的住宅開發(fā)受宏觀經(jīng)濟(jì)政策影響較大，風(fēng)險(xiǎn)較大，投資業(yè)務(wù)則可以減少由于調(diào)控頻繁、市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)集團(tuán)產(chǎn)生的不利影響，保證業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)。我們的榜樣是凱德置地。它涉足上下游產(chǎn)業(yè)，發(fā)行基金，做商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)、服務(wù)式公寓管理，從資金來源到產(chǎn)品全部涵蓋?！?/p>

   事實(shí)上，早在2009年8月，復(fù)地就成立了智盈股權(quán)投資管理公司，復(fù)地投入5000萬元的種子資金，由智盈投資與諾亞財(cái)富發(fā)起成立首只復(fù)地景業(yè)基金。按照計(jì)劃，景業(yè)的規(guī)模在5.5億元左右，但截至目前，資產(chǎn)管理規(guī)模已達(dá)6.3億元。據(jù)悉，江浙民間資本是其中的主力，目前已完成了對(duì)復(fù)地在成都、南京、上海項(xiàng)目的投資。

   此前范偉曾表示，國(guó)內(nèi)民間財(cái)富和中高層階級(jí)對(duì)房地產(chǎn)投資意愿相當(dāng)強(qiáng)烈，過去他們能夠參與的渠道僅為購(gòu)買房企股票和投資房產(chǎn)本身，房地產(chǎn)基金將成為一個(gè)新的路徑，這部分旺盛的市場(chǎng)需求，將給復(fù)地帶來可觀的業(yè)務(wù)空間。

   2010年4月，復(fù)地借上海市工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)單位身份之便，找來商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)以上會(huì)員單位，成為共同發(fā)起人，由此智盈完成了第二只人民幣房地產(chǎn)基金—景盈基金的募集，實(shí)現(xiàn)會(huì)員單位間資金、項(xiàng)目和管理資源的結(jié)合。

   此外，復(fù)地還以管理合伙人的身份出資2000萬元，參與張民耕發(fā)起的盛世神州房地產(chǎn)投資基金。

   2010年7月，復(fù)地投資集團(tuán)宣告成立，進(jìn)一步明確了私募、投資、資產(chǎn)管理三足鼎立的策略。復(fù)地將不單做開發(fā)業(yè)務(wù)，還可以投資買地，然后以土地入股的形式與其他知名房企合作，并嘗試轉(zhuǎn)型做一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

   復(fù)地投資集團(tuán)重金請(qǐng)來了出自平安證券，后在新加坡磐石基金公司擔(dān)任中國(guó)區(qū)首代的周純，擔(dān)任CEO；在ING集團(tuán)負(fù)責(zé)中國(guó)房地產(chǎn)基金板塊業(yè)務(wù)十年之久的董偉海擔(dān)任董事總經(jīng)理。

   周純告訴時(shí)代周報(bào)記者，上述兩只基金投資的項(xiàng)目可能需要到2012-2013年才可以貢獻(xiàn)利潤(rùn)。目前，復(fù)地正在緊鑼密鼓地籌劃發(fā)起成立幾只新的基金，規(guī)模比較大，質(zhì)量也比較高，仍以投資房地產(chǎn)為主，不會(huì)和復(fù)星的投資有沖突。據(jù)透露，復(fù)地也有意發(fā)展海外房地產(chǎn)基金。

    2011年目標(biāo)150億

   在“雙核驅(qū)動(dòng)”戰(zhàn)略的開局之年，復(fù)地的規(guī)模首次突破百億大關(guān)，2010年全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益后銷售面積約101.3萬平方米，實(shí)現(xiàn)權(quán)益后銷售金額約136.2億元，同比2009年分別增長(zhǎng)了16％與59.4％。至此，相對(duì)全年115億元的銷售目標(biāo)，復(fù)地超額完成18.3％。

   截至2010年12月底，復(fù)地已進(jìn)入上海、南京、杭州、無錫、北京、天津、長(zhǎng)春、大連、太原、重慶、成都、武漢及西安13個(gè)城市，完成了超大核心城市、區(qū)域中心城市及長(zhǎng)三角的全國(guó)戰(zhàn)略布局。

   張華向時(shí)代周報(bào)表示，“今年仍以這13個(gè)城市為主進(jìn)行深耕，有機(jī)會(huì)的話，不排除進(jìn)入周邊城市?！?/p>

   張華認(rèn)為，復(fù)地年內(nèi)取得良好銷售業(yè)績(jī)，主要得益于堅(jiān)持不捂盤惜售、順應(yīng)市場(chǎng)、快速銷售的整體銷售策略，以合理的價(jià)格、獨(dú)特的產(chǎn)品吸引市場(chǎng)的剛性需求；同時(shí)，復(fù)地的全國(guó)化戰(zhàn)略持續(xù)推動(dòng)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，年內(nèi)除一線城市項(xiàng)目銷售持續(xù)增長(zhǎng)外，二線城市的銷售對(duì)整體業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)巨大。

    據(jù)悉，2010年復(fù)地的權(quán)益土地儲(chǔ)備增加199萬平方米，分別分布于太原、成都、重慶、上海和無錫。目前復(fù)地集團(tuán)的土地儲(chǔ)備約為915萬平方米，二線城市的占比超過85%。

   面對(duì)充滿變數(shù)的2011年，張華稱，糾纏于房?jī)r(jià)的此消彼長(zhǎng)，計(jì)較一城一地的成敗得失已遠(yuǎn)遠(yuǎn)落伍于這個(gè)時(shí)代。在產(chǎn)業(yè)資本與金融資本大融合的趨勢(shì)下，復(fù)地將順勢(shì)而為，以全球化視野再構(gòu)企業(yè)戰(zhàn)略，重鑄產(chǎn)品文化。

    國(guó)元證券分析師毛力在分析報(bào)告中指出，復(fù)地2011 年的銷售目標(biāo)為150億元，這其中上海虹橋地塊并不確定，由于上海限購(gòu)令的推出導(dǎo)致虹橋地塊的房屋銷售遇到一定困境，如果2011年政策有所放松，預(yù)計(jì)公司在2011 年預(yù)售將會(huì)達(dá)到180 億元。

    毛力稱，“復(fù)地增加土地儲(chǔ)備的策略是一、二線城市均衡拿地，以快速周轉(zhuǎn)加上精品戰(zhàn)略，開發(fā)中型項(xiàng)目。復(fù)地手頭現(xiàn)金為40億元，凈負(fù)債率為110%，凈負(fù)債率較高，復(fù)地計(jì)劃在2011年使凈負(fù)債率下降到90%的水平，隨著預(yù)售收入的增加，復(fù)地的負(fù)債率將會(huì)下降?！?/p>

   2011年1月12日，美國(guó)楷蕊有限公司宣布與復(fù)地（集團(tuán)）股份有限公司及其母公司復(fù)星國(guó)際有限公司建立全面戰(zhàn)略合作意向框架，擬定未來10年雙方將在中國(guó)合作開展投資。作為戰(zhàn)略合作的第一步，楷蕊公司旗下一只由公眾持有、非流通的房地產(chǎn)信托基金已為復(fù)地旗下子公司提供了4000萬美元額度的融資。張華透露，后續(xù)還有更多的融資計(jì)劃。

   1月13日，復(fù)星集團(tuán)與美國(guó)保險(xiǎn)公司保德信金融集團(tuán)簽訂了一項(xiàng)戰(zhàn)略合作協(xié)議，共同籌建一只大規(guī)模的股權(quán)投資基金，規(guī)?；?qū)⑦_(dá)6億美元。根據(jù)協(xié)議，復(fù)星集團(tuán)將出資1億美元，擔(dān)任負(fù)責(zé)投資決策的普通合伙人。復(fù)星集團(tuán)董事長(zhǎng)郭廣昌表示，該基金將關(guān)注消費(fèi)包括金融消費(fèi)等領(lǐng)域，但將不會(huì)拘泥于某個(gè)特定行業(yè)。

   復(fù)地一位高管告訴時(shí)代周報(bào)記者，由于融資渠道收緊，復(fù)地今年融資可能以私募居多，不排除上述基金投資復(fù)地項(xiàng)目的可能。