流動資產(chǎn)不及萬科1/10，至三季度末，可動用的資金僅為1.68億元

    短期借款是萬科5倍 外高橋很差錢

    □ 本報記者  謝靜

   12月8日，外高橋（600648.SH）發(fā)布土地轉(zhuǎn)讓公告：其子公司上海市外高橋保稅區(qū)新發(fā)展有限公司（以下簡稱“新發(fā)展公司”）于2010年11月16日以掛牌的方式轉(zhuǎn)讓上海外高橋保稅區(qū)G16-04地塊。該地塊土地總面積4.82萬㎡，用途為工業(yè)用地，掛牌轉(zhuǎn)讓價格為11575萬元。

   上述地塊最終由上海國盈金融信息技術(shù)服務有限公司（投資比例為60%）、浙江潤翔商貿(mào)有限公司（投資比例為40%）競得，以初始掛牌轉(zhuǎn)讓價11575萬元成交。

   樓市調(diào)控下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道漸收漸緊，外高橋子公司此時轉(zhuǎn)讓手中的工業(yè)用地，難免會有“賣地求生”之嫌。

    擔保、借款情況嚴重

    外高橋資金鏈緊繃

   半年報顯示，外高橋擔保總額高達48.86億元，而公司的凈資產(chǎn)不過47.06億元，占比凈資產(chǎn)總額的103.83%。其中，對子公司擔?？傤~高達34.98億元，占比擔?？傤~的71.59%。

   而值得投資者關(guān)注的，是外高橋及其關(guān)聯(lián)企業(yè)的“互?！毙袨榇嬖诘娘L險。就上面所提及的外高橋、新發(fā)展與外高橋子公司外高橋保稅區(qū)聯(lián)合發(fā)展有限公司（以下簡稱“外聯(lián)發(fā)”）三者之間就存在如下“互?！毙袨椋?/p>

   半年報顯示，外高橋為新發(fā)展累計承擔1.45億元的擔保責任，其中有5000萬在8月25日之前到期；外高橋為外聯(lián)發(fā)累計擔保3.19億元，其中有8500萬于11月11日之前已到期；而新發(fā)展則為外高橋提供5000萬元擔保，為外聯(lián)發(fā)累計提供3.87億元擔保金額，還為非關(guān)聯(lián)方上海市浦東土地發(fā)展（控股）公司承擔高達3億元的擔保責任。另外，外聯(lián)發(fā)為新發(fā)展累計提供3.95億元的擔保金額，其中共有1.95億元將于年底到期。

   11月9日，外高橋因多年前與上海華源股份“互?！倍坏貌活~外承擔近2.7億元的損失。顯然的，外高橋并未從中吸取“教訓”，其于子公司之間、子公司與關(guān)聯(lián)企業(yè)之間依舊存在巨額的“互?！毙袨椤?/p>

   三季報顯示，外高橋流動比率僅為0.98，資金流動性明顯較差。其中，短期借款高達113.38億元，占比總資產(chǎn)的53.19%。然而，房地產(chǎn)行業(yè)龍頭萬科的短期借款也僅為20億元，可外高橋的流動資產(chǎn)僅為萬科的8%，但是其短期借款卻是萬科的5倍之多！

   另外，外高橋半年報顯示公司所持貨幣資金高達70.03億元，似乎“不差錢”。但是，事實似乎并非如此。公開資料顯示，這70.03億元的貨幣資金中，有57.97億元屬于受限制狀態(tài)——用于質(zhì)押的定期存款或通知存款達到57.76億元，擔保保證金1125萬元，另有694.04萬元處于凍結(jié)狀態(tài)。

   而到了三季度，外高橋賬面上的貨幣資金進一步減少，為59.65億元，如果扣除半年報中所列舉的受限制的57.97億元的部分，外高橋可以隨意動用的貨幣資金不過1.68億元！

    定向增發(fā)受阻

    求助母公司及銀團貸款

   早在2009年10月26日，外高橋2009年第二次臨時股東大會決議上就啟動了定向增發(fā)計劃，并于當年11月19日向監(jiān)管部門上報定向增發(fā)申請文件。不過，外高橋這一定向增發(fā)計劃可謂“生不逢時”，適逢“史上最嚴厲的調(diào)控”時期，監(jiān)管部門幾乎已暫停所有上市房企的定向增發(fā)方案。而無奈之下，外高橋于10月19日，在臨時股東大會上將定向增發(fā)方案延遲一年實施，也即延長至2011年10月25日。

   股市融資遭遇“冰山封路”，外高橋希冀銀行貸款來解決資金問題：2009年外高橋在股東大會上審議通過了《2009年度融資、擔保和委托貸款》計劃，重啟新銀團貸款計劃：擬向交通銀行上海分行、浦發(fā)銀行外高橋保稅區(qū)支行、建設銀行上海浦東分行簽訂高達45億元的銀團貸款計劃。貸款期限為3年，貸款利率為3年期基準利率下浮10%，擔保方式為森蘭項目4.95平方公里土地抵押。這一計劃目前“各方按照合同約定持續(xù)履行中”。

   不過，似乎銀團45億元的緊急“輸血”仍舊無法解決外高橋“資金之渴”。2009年9月22日，外高橋臨時股東大會批準外高橋向控股股東外高橋集團借入8.5億元資金，如同銀團貸款一樣，上述計劃也是“雙方正按照有關(guān)協(xié)議約定持續(xù)履行中”。

    多次轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)

    外高橋賣地求生？

   事實上，自2008年7月，外高橋第一次轉(zhuǎn)讓森蘭·外高橋A1-1、A1-2地塊時就已經(jīng)被業(yè)內(nèi)稱為“割肉求生”了。因2008年樓市低迷，新加坡恒仁集團以底價11.9億元拍下該地塊；

   之后，受益于2009年樓市回暖，外高橋于2009年7月3日，以招拍掛方式轉(zhuǎn)讓上海浦東新區(qū)森蘭?外高橋項目南部國際社區(qū)A2-1、A6-1、A7-1、A9-1地塊帶來的261400萬元收入；

   一年后，也即2010年7月，外聯(lián)發(fā)掛牌轉(zhuǎn)讓上海外高橋保稅區(qū)C1-03A地塊。該地塊為商業(yè)金融用地，掛牌轉(zhuǎn)讓價格為6727萬元。不過，樓市調(diào)控下土地市場并不“熱火”，該地塊被上海潤寶置業(yè)有限公司競得，但僅以底價成交；

   而隨著樓市調(diào)控的深入，此次外高橋子公司新發(fā)展所持G16-04地塊，也是以底價11575萬元成交。

   另外，上面所提及外高橋森蘭·外高橋四幅地塊拍賣的261400萬元，已于三季度全部收訖。

   對比外高橋半年報和三季報可以發(fā)現(xiàn)，外高橋1-6月份經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-5.56億元，而三季報這一數(shù)字則變?yōu)?085.74萬元。另外，三季報中公司“收到其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金”一項大幅增加，由1-6月份的8.98億元暴增至20.28億元。

   雖然，三季度外高橋銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金高達60.71億元，但是其購買商品、接受勞務支付的現(xiàn)金額為61.19億元。在此前提下，外高橋為何反能一舉扭轉(zhuǎn)現(xiàn)金流的凈流入由負5億多變成正3千多萬元？

   有業(yè)內(nèi)人士對《證券日報》記者表示，鑒于房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓土地帶來的收入一般不做銷售商品、提供勞務項目處理，所以不排除公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈值大幅增加與上述土地轉(zhuǎn)讓收入，也即“收到其他與經(jīng)營活動有關(guān)現(xiàn)金”一項巨額現(xiàn)金流入有關(guān)系。

    與金地合作開發(fā)計劃終止

    樓市調(diào)控下步履維艱？

   外高橋曾擬于金地集團聯(lián)合開發(fā)森蘭·外高橋D03-06-1商品房地塊住宅用地，其中外高橋以土地使用權(quán)作價投入、金地集團以資金投入方式合作進行項目開發(fā)。半年報中，外高橋還稱上述計劃“按照合同預定履行”。不過，三個月后，三季報中披露“由于宏觀環(huán)境發(fā)生變化”，外高橋與金地集團的合作開發(fā)合同已經(jīng)終止。

   不過，公告顯示，外高橋?qū)由m·外高橋D5-2購物中心開發(fā)項目，總預算為7.34億元。擬于2011年二季度開工，2013年建成并開業(yè)。

   另有最新消息顯示，外高橋董事會同意啟動森蘭·外高橋商業(yè)商務區(qū)D4-5寫字樓項目，預計投資8.26億元。

   又逢年底，銀行貸款持續(xù)收緊中。外高橋的銀團貸款究竟會履行到何種情況，尚未可知。而樓市新政下，政府這只“看得見的手”似乎日漸可畏，房地產(chǎn)信托“叫?！保胄胸泿耪呤站o都不利于房地產(chǎn)開發(fā)商的進一步融資。

   但外高橋連續(xù)推出對森蘭?外高橋的項目開發(fā)計劃，上述業(yè)內(nèi)人士對記者表示，其現(xiàn)有資金狀況下，雖然看得出公司對該項目給予厚望，但其融資之路亦可謂步履維艱。

   12月9日，《證券日報》記者就上述問題致電外高橋董秘張勛，他以從不接受采訪為名，未進行任何回復。