萬科為何不競標(biāo)CBD地塊？

    李一戈

   很抱歉，如果你是被這個標(biāo)題吸引來看這篇文章，難免會有上當(dāng)?shù)母杏X，因為我不過是借題發(fā)揮，另有所指。

   一位非房地產(chǎn)界的朋友這樣問我：萬科為什么不去競標(biāo)北京CBD那個地塊？我回答他這個問題的，是一個反問：萬科為什么要競標(biāo)北京CBD地塊？

   萬科當(dāng)然不會去競標(biāo)。這是商業(yè)地塊，而萬科以住宅開發(fā)為主；這里將產(chǎn)生北京總價地王，而萬科不爭地王。要是萬科也去競標(biāo)，那才奇怪呢。

   北京CBD的6宗地塊最高總報價合計238億元，萬科即使全部參與競標(biāo)，也拿得出來，因為今年12月1日萬科銷售額已超過1000億元。其實，大多數(shù)人關(guān)心這1000億遠(yuǎn)勝于關(guān)心萬科是否去競標(biāo)CBD中服地塊。

   許多人想不通，在號稱“史上最嚴(yán)厲”的調(diào)控之年，為什么萬科反而創(chuàng)造出了最好的銷售業(yè)績？

   平均來說，房地產(chǎn)項目開發(fā)周期為2-3年。2010年的銷售業(yè)績，應(yīng)該是2008年以前項目布局的結(jié)果。也就是說，萬科今年的業(yè)績，不是突如其來的，早在2007年開始加快對二三線城市的進(jìn)入時（他們稱為戰(zhàn)略縱深布局），已經(jīng)決定了。

   雖然是調(diào)控之年，但二三線城市的住房需求依然龐大，而萬科在這些城市的“主流住宅”都是以普通住宅為主。很明顯，萬科在這些城市的市場占有率提高，必然意味著其他地產(chǎn)商市場份額的下降。

   從某種意義上說，萬科是房地產(chǎn)調(diào)控的受益者。從此進(jìn)入了一個全新的平臺。2010年哪怕只是增長20%，萬科僅新增的銷售額就相當(dāng)于其他排名靠前的地產(chǎn)商的全年銷售額。這是企業(yè)戰(zhàn)略和市場策略的勝利，更是市場化價值取向的勝利。

   郁亮說，從500億元到1000億元，萬科沒有從資本市場融資一分錢，完全是靠內(nèi)涵式發(fā)展模式取得的。這正是令人稱道的重要一點。上市公司正常的再融資也無可厚非，但如果萬科是從股市里融資200億，買地、開發(fā)，再實現(xiàn)1000億式的大幅增長，就無足稱道了。

   事實上，2005-2007年很多房地產(chǎn)上市公司，走的正是“融資—買地—開發(fā)”這種外延式粗放擴(kuò)張道路，并引發(fā)了房價和地價的瘋狂暴漲。今天的眾多央企，即使沒有從股市里圈錢，但它們資金來源廣泛且成本低廉，因此也能在調(diào)控時期搶做地王。廉價資本（資金）是推漲房地產(chǎn)泡沫的主要動力之一。萬科不做地王，但通過合作，也獲得了大量項目資源。

   我問郁亮：以萬科的影響力，你們?yōu)槭裁床蝗ジ€城市私下商談，要求最優(yōu)惠的政策，譬如土地款逾期或返還？有些知名地產(chǎn)商就是這么干的。郁亮回答說，如果地方政府愿意提供這些優(yōu)惠，我不會反對，但我們不會以企業(yè)的影響力作為施壓的籌碼。

   如你所知，2011年全國將建設(shè)1000萬套保障房。很多地產(chǎn)商對此是惶恐的，一如當(dāng)年對經(jīng)濟(jì)適用房沖擊商品房市場的擔(dān)心。但郁亮說：保障房是整個行業(yè)健康發(fā)展的保證，如果保障房不能保持較快增長，反倒是行業(yè)的災(zāi)難?？赡軙腥苏J(rèn)為這是萬科在討好政府部門，違心表態(tài)。但在私下里，他仍然堅持這個態(tài)度。

   我不厭其煩地將萬科的一些觀點和做法列舉出來，是因為我希望能給其他同行提供一些參考。有些地產(chǎn)商會不屑一顧，因為他們的銷售額不及萬科的一半，利潤卻要超過萬科。有些地產(chǎn)商根本不想學(xué)，因為他們就是想趁樓市過熱大撈一把就走人。萬科宣布要向匯豐銀行學(xué)習(xí)，向制造業(yè)學(xué)習(xí)，至少表明這是一個志在長遠(yuǎn)的企業(yè)。

   易小迪說：價值觀決定人的高度。我想這話對企業(yè)也同樣適用。以萬科為例，我必須表明自己的態(tài)度，希望踐行市場化規(guī)則、守護(hù)商業(yè)倫理的企業(yè)，終能大獲成功，而那些踐踏商業(yè)精神、僥幸掘金的暴發(fā)戶們，更快地被市場淘汰。