萬科系吸金大法
互保鏈條與空殼公司左右手
本報記者 賈玉寶 深圳報道
萬科月初公布的年銷售破千億業(yè)績,表象看會讓業(yè)界感到政策調(diào)控失效的恐慌。細(xì)究起來,首先是萬科市場策略的結(jié)果。政策調(diào)控不扼殺剛性需求,這是萬科能號準(zhǔn)調(diào)控脈搏,主動以中小戶型、裝修房為主打策略,以迎合剛性需求的成功。
其次是銀行“壘大戶”現(xiàn)象使然。銀行每逢調(diào)控便有“壘大戶”行為,萬科獲得的百余億元借款中,信用借款占了絕大比例,這就是銀行認(rèn)為的“大而不倒”,因此敢于向萬科放貸。而八、九月間傳言的萬科遭拒貸事件,縱然存在也不過是子公司個案。
政策調(diào)控和銀行偏好之下,似乎更應(yīng)考察萬科千億銷售業(yè)績背后的資金騰挪之道。
年初調(diào)控以來,大型房企集團(tuán)內(nèi)的互?,F(xiàn)象在加劇,但萬科系的擔(dān)保和互保自2008年并未有大幅增長態(tài)勢。而萬科自2009年來幾乎以零對價收購了16家香港空殼公司,如此高密度收購,其背后的資金運(yùn)作用途顯然已經(jīng)自明。
作為大型房企集團(tuán)持牛耳者,萬科尚且如此,其他地產(chǎn)企業(yè)在擔(dān)保、互保以及借助境外空殼公司對資金運(yùn)作的騰挪也就可想而知。
萬科系互保
2003年來不間斷的地產(chǎn)調(diào)控,已讓銀行機(jī)構(gòu)對地產(chǎn)商貸款不斷強(qiáng)化因應(yīng)之策,一定程度的大型房企集團(tuán)內(nèi)互保乃至附帶法定代表人個人擔(dān)保等情況已成為不爭現(xiàn)實(shí)。只不過,隨著今年調(diào)控的持續(xù)強(qiáng)化,大型房企涉及集團(tuán)內(nèi)互?,F(xiàn)象有了大的增幅?!耙粯s俱榮,一損俱損?!币坏┻@家地產(chǎn)商出了大的資金流風(fēng)險,所謂的集團(tuán)內(nèi)互保也就成了空頭支票。
這就是銀監(jiān)會日前在對60家地產(chǎn)企業(yè)調(diào)查后,繼高資產(chǎn)負(fù)債率、經(jīng)營性活動現(xiàn)金流普遍為負(fù)之后,較為擔(dān)心的一個原因。銀監(jiān)會此前通報稱,大型房企集團(tuán)多頭授信風(fēng)險突出,集團(tuán)內(nèi)互?,F(xiàn)象有所上升。
6月末,60家大型房企集團(tuán)涉及集團(tuán)內(nèi)互保貸款金額1417億元,較年初增長22.3%。
以萬科為例。2008年,萬科直接為控股子公司提供擔(dān)保14筆,合計擔(dān)保金額9.2億元。其中,萬科為萬科地產(chǎn)(香港)提供的3筆擔(dān)保是港幣貸款擔(dān)保的反擔(dān)保。同年,天津萬科、武漢萬科、深圳萬科等6家萬科子公司為天津?yàn)I海時尚置業(yè)、武漢萬科天誠房地產(chǎn)、深圳易理房地產(chǎn)等8家萬科子公司提供擔(dān)保。
不僅如此,萬科在2008年與關(guān)聯(lián)方的貸款擔(dān)保主要發(fā)生在沈陽萬科永達(dá)房地產(chǎn)和北京金隅萬科房地產(chǎn)的新建項(xiàng)目所需款項(xiàng)上。其中,沈陽萬科永達(dá)房地產(chǎn)共有5筆總額為4.45億元的貸款,擔(dān)保方萬科依所持股權(quán)比例承擔(dān)49%合計2.18億元的擔(dān)保責(zé)任,這些貸款和擔(dān)保責(zé)任在2009年10月30日前已終止。北京金隅萬科房地產(chǎn)當(dāng)年共有7筆總額為4億元的貸款,由萬科子公司北京萬科依所持股權(quán)比例提供49%的擔(dān)保責(zé)任,以上貸款和擔(dān)保責(zé)任在2009年12月底前也已全部終止。
2009年,萬科在關(guān)聯(lián)方貸款擔(dān)保上新增5筆,分別是萬科為深圳萬科1.2億元貸款提供擔(dān)保,成都萬科為成都一航萬科濱江房地產(chǎn)(萬科聯(lián)營公司)0.15億元貸款提供擔(dān)保,深圳萬科為東莞新萬房地產(chǎn)2.04億元、1.2億元貸款提供擔(dān)保(已屬異地?fù)?dān)保性質(zhì)),上海萬科為上海地杰置業(yè)1.1億元貸款提供擔(dān)保。
2010年上半年,萬科關(guān)聯(lián)方貸款擔(dān)保新增3筆,分別是成都萬科為成都一航萬科濱江房地產(chǎn)1950萬元3年期貸款提供擔(dān)保,浙江萬科南都房地產(chǎn)為杭州萬坤置業(yè)1735萬元1.5年期貸款提供擔(dān)保,昆明新河民房地產(chǎn)北市區(qū)有限公司為萬科1.42億元5年期貸款提供擔(dān)保。
從萬科兩年半的擔(dān)保情況看,筆數(shù)沒有增加反而減少,走上了與房地產(chǎn)行業(yè)擔(dān)保趨勢相反的路線。這得益于其信用貸款,如截至2009年末,萬科有48.09億元本幣銀行借款、87.84億元本幣其他借款皆為信用借款,占萬科當(dāng)期175億元借款的絕大比例。
這就是銀行對地產(chǎn)企業(yè)做大的行為邏輯。追溯2003年時的萬科,其旗下深圳分公司當(dāng)年向工行、中行發(fā)生5筆合計不足4億元的貸款,均需由集團(tuán)提供擔(dān)保和反擔(dān)保。如今,跨入千億銷售門檻的萬科,銀行自然會以信用借款主導(dǎo),尤其在調(diào)控期間,這向來是銀行配合大地產(chǎn)公司獲取資金的市場秘笈。
一味助長大地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)做大,銀行也有不得已之處。銀行資金需要尋找出口,調(diào)控期間亦然。強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,資金的洼地效應(yīng)向來如此。
但萬事無絕對。萬科至2010年6月末存在的對中國銀行香港分行的4.89億美元外幣貸款,2009年發(fā)生的兩筆合計19億元兩年期信托借款,2010年發(fā)生的兩筆合計20億元兩年期信托借款,恐怕就沒有信用借款那么幸運(yùn),需附帶包括擔(dān)保、質(zhì)押在內(nèi)的貸款條件,而以上五筆借款規(guī)模占到萬科所有長期借款的前五名。
這也間接說明,謀求千億銷售門檻的圖謀,僅靠銀行百余億信用借款尚不夠支撐,萬科需要更為龐大的數(shù)百億資金以為新的逆市博弈。
狂收香港空殼公司
除銷售回款,萬科新的資金來源在哪里?境內(nèi)銀行融資無法巨量增加的情況下,間接的香港和境外融資及資金騰挪未嘗不是一個新的選擇。
銀監(jiān)會此前通報稱,“許多(地產(chǎn))集團(tuán)在香港或境外注冊成員企業(yè),這些離岸企業(yè)雖不直接在境內(nèi)貸款,但往往參與境內(nèi)關(guān)聯(lián)企業(yè)的資金運(yùn)作,成為信貸監(jiān)測的一大盲區(qū)。”
其實(shí),地產(chǎn)商這種注冊或接近零價格購買香港或境外公司(多為空殼公司)行為近年來常見諸上市地產(chǎn)公司財報。為了資金運(yùn)作便利,萬科也不能幸免。
萬科大肆收購香港空殼公司之舉發(fā)生在短短1年半時間內(nèi)。萬科2008年收購的18家公司均為地產(chǎn)置業(yè)、地產(chǎn)開發(fā)公司,收購對價多為百萬元、千萬元級,并無空殼公司的身影。
而2009年的收購格局發(fā)生重大變化。財報顯示,萬科在2009年收購各類公司26家,其中僅在香港收購的公司就達(dá)到13家,且均為空殼公司。
如2009年9月25日一天,萬科收購了4家香港公司,即普海公司、德?lián)P公司、太榮公司、勵福公司,收購股權(quán)均為100%,收購對價均為1000港元。
同年11月10日,萬科又同時收購了5家香港空殼公司,即卓星發(fā)展公司、惠勤公司、隆盈公司、合勝投資公司、佳悅投資公司,同樣是100%股權(quán)收購,收購對價均為1港元。
有趣的是,萬科在2009年7月28日以1000港元收購了利威公司(香港)100%的股權(quán),而該公司所持有的武漢萬威咨詢有限公司(萬科控股子公司)45%的股權(quán)也直接轉(zhuǎn)到萬科名下。這充分說明被收購方早已是萬科設(shè)立的空殼公司之一。
深圳某地產(chǎn)界人士稱,金融海嘯后,很多中資企業(yè)看到了新的投資機(jī)會,包括避稅在內(nèi)的有效資金運(yùn)作更是持有境外空殼公司的應(yīng)有之義。很多地產(chǎn)商多為零對價或接近零對價收購一些境外空殼公司(其實(shí)不少為間接自行注冊)。這些公司多注冊在英屬維爾京群島等地,那里是避稅天堂。
萬科收購空殼公司的速度在今年才有所減緩。在其上半年收購的17家公司中,僅有3家為香港空殼公司,即城捷公司、豐毅公司、利康公司,均在1月8日以1000港元取得100%股權(quán),而其他14項(xiàng)收購最低收購對價在51萬元(且只獲得51%股權(quán))。
這或許意味著,以1年半時間將16家香港空殼公司拿在手,萬科已經(jīng)完成了資金境內(nèi)外運(yùn)作的賬戶布局。
同樣的境外賬戶布局也反映在華僑城等大型地產(chǎn)公司財報中。財報顯示,截至2009年末,華僑城擁有的注冊資金在100美元以內(nèi)的香港和境外公司有17家,其中,英屬維爾京群島9家(100美元1家、1美元8家),香港8家(100港元1家、1港元7家)。
類似如此境外空殼公司堂而皇之地反映在不少大型地產(chǎn)公司的財報中,不免讓市場增加了諸多猜測,銀監(jiān)會在通報中也表達(dá)同樣擔(dān)心,因?yàn)檫@些是“信貸監(jiān)測的一個盲區(qū)”。